Bí quyết thẩm định giá bán căn hộ chung cư chính xác nhất

Quy trình thẩm định giá căn hộ đúng cách

Để có thể thẩm định giá bán chung cư một cách chính xác nhất, bạn có thể tham khảo quy trình này:

Bước 1: Tiến hành thu thập thông tin về dự án cũng như căn hộ liên quan. Tiến hành đánh giá căn hộ dựa trên những tiêu chí:

- Chất liệu vật chất của căn hộ.

- Mặt bằng thi công công trình.

- Đặc điểm các công trình liên quan như tiện ích nội khu.

- Vị trí của dự án.

- Pháp lý của dự án.

- Thời gian bàn giao.

- Các điều khoản, quyền và nghĩa vụ trong giao dịch.

Bước 2: Kiểm tra và đánh giá những giao dịch nhằm làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của nó.

Bước 3: Lựa chọn một vài căn hộ trong cùng phân khúc để tiến hành so sánh. Theo kinh nghiệm của các chuyên gia nên lựa chọn từ 3 - 6 căn hộ khác nhau.

Bước 4: Đưa ra những tiêu chí nhằm mang lại tính chính xác khi tiến hành so sánh.

Bước 5: Ước tính giá bán căn hộ dựa trên những tiêu chí đã đưa ra.

Lưu ý, trong khi thẩm định giá bạn có thể dựa trên các phương pháp:

- Tiếp cận dựa trên thu nhập hay còn gọi là vốn hóa thị trường.

- Tiếp cận dựa trên thị trường hay còn gọi lại so sánh giá thị trường.

- Tiếp cận dựa trên chi phí hay còn gọi lại phương pháp tính chi phí.

Bí quyết thẩm định giá bán căn hộ chung cư

1. Xác định giá căn hộ thông qua vị trí

Vị trí chính là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả của bất kỳ hạng mục bất động sản nào. Ngay cả căn hộ chung cư cũng không ngoại lệ, bởi vì:

- Vị trí của dự án nằm gần mặt tiền đường lớn sẽ có giá cao hơn những khu vực nằm trong hẻm nhỏ.

- Khu vực đông dân cư, kinh doanh sầm uất chắc chắn sẽ có mức giá cao hơn.

- Những dự án chung cư tọa lạc ở trung tâm thành phố cũng có giá trị cao hơn ở những vùng ven. Điển hình nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh, nơi có quỹ đất hạn hẹp. Cho nên giá bán căn hộ nơi đây sẽ cao hơn so với khu vực lân cận khác.

- Hơn nữa, không phải chỉ những khu vực trung tâm mới có giá bán cao. Mà ngay cả ở những khu vực vùng ven cũng sẽ có giá thành nhỉnh hơn nếu như nơi đó có tiềm năng tăng trưởng tốt. Cụ thể là những khu vực nằm trong quy hoạch mở rộng giao thông hay nâng cấp hạ tầng của nhà nước.

2. Thông qua bảng giá bán căn hộ tại địa phương

Bảng giá địa phương gần như mô tả chính xác giá bán chung cư tại khu vực bạn muốn mua. Khảo sát giá bán thị trường để định giá căn hộ cũng là phương pháp được nhiều thẩm định viên sử dụng. Trong trường hợp này, người mua có thể dùng biện pháp so sánh. Dựa trên phân tích so sánh các tài sản khác trong cùng phân khúc mà đưa ra mức giá của căn hộ bạn muốn mua. Chính vì vậy, để đảm bảo tính chính xác bạn nên tham khảo giá của ít nhất 2 căn hộ trở lên trong bảng giá địa phương.

3. Thông qua chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư

Tùy vào mỗi chủ đầu tư khác nhau mà dự án chung cư sẽ có giá thành khác nhau. Thứ nhất, bản thân mỗi chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ là khác nhau. Sự chênh lệch này tùy thuộc vào nhận định của CĐT với công trình của mình. Thứ hai, mức độ uy tín và năng lực của mỗi CĐT sẽ đánh giá được giá trị của dự án bạn muốn mua. Có nghĩa là, một CĐT uy tín sẽ đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ thi công dự án. Qua đó giúp bạn tiết kiệm nhiều thời gian và chi phí tìm kiếm hơn. Đương nhiên, giá thành cũng sẽ tỷ lệ thuận với mức độ uy tín và năng lực của CĐT. Ngoài ra, bạn cũng nên chú ý đến tiến độ thi công của dự án nhanh hay chậm. Vì yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán căn hộ chung cư. Những dự án đang trong giai đoạn xây dựng khoảng 20 - 50% thì bạn có thể đặt mua với giá gốc hoặc thấp hơn. Nhưng khi dự án đã hoàn thành thì mức giá này sẽ cao hơn đợt mở bán trước đó.

4. Định giá bán chung cư thông qua yếu tố pháp lý

Pháp lý là một trong những yếu tố quan trọng khi quyết định mức giá của căn hộ. Những dự án đã đảm bảo đầy đủ các hợp đồng mua bán, giấy tờ chứng nhận sẽ có giá cao hơn. Ngược lại, những dự án vẫn chưa được cấp sổ, tuy có rủi ro cao nhưng giá thành lại thấp hơn nhiều. Do đó, trước khi định giá bất kỳ một căn hộ chung cư nào, bạn nên yêu cầu CĐT cho xem các giấy tờ pháp lý liên quan. Việc này không chỉ giúp bạn có lợi thế trong khi thương lượng giá, mà còn tránh được nhiều rủi ro không cần thiết xảy ra.

5. Thông qua tình trạng của căn hộ

Ngoài các yếu tố trên, bạn nên định giá căn hộ dựa trên tình trạng chung của nó. Có nghĩa là bạn phải xem xét chất lượng của căn phòng thông qua các đặc điểm vật lý:

- Vị trí của căn hộ trong chung cư: Căn hộ nằm ở khu vực tầng trung sẽ có mức giá cao hơn vì sẽ thuận tiện di chuyển hơn cho bạn. Căn nằm ở vị trí góc sẽ có giá chênh lệch với những vị trí bình thường.

- Thông tin về căn hộ bao gồm số liệu về diện tích hình dáng, pháp lý, tiện ích xung quanh, … Một căn hộ có đầy đủ các đặc điểm này chắc chắn sẽ có giá thành cao hơn so với phần còn lại.

- Căn hộ sở hữu đầy đủ nội thất sẽ có mức giá cao hơn so với căn bàn giao thô.

- Kiểu dáng thiết kế, loại hình căn hộ khác nhau cũng có mức giá khác nhau. Ví du, căn Penthouse sẽ có giá cao hơn so với các căn thông thường.

- Tuổi đời sử dụng, tuổi đời kinh tế cũng ảnh hưởng đến giá bán. Cụ thể là những căn hộ đã hao mòn về chất lượng, lỗi thời do kiểu dáng sẽ trở nên mất giá.

Trên đây là phương pháp định giá bán chung cư mà Bds123.vn tổng hợp được. Mong rằng với những thông tin hữu ích này, bạn có thể xác định giá bán căn hộ được đầy đủ và chính xác nhất. Nhờ vậy mà đưa ra những quyết định mua hoặc đầu tư sao cho hiệu quả.