Dự đoán 3 kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2023

Bất động sản Việt Nam đang trong tình trạng “chờ đợi”

Theo các chuyên gia, nguồn cung bất động sản Việt Nam tiếp tục khan hiếm trong quý I/2023. Thị trường chủ yếu bán ra nguồn hàng cũ. Cụ thể là chỉ có khoảng 500 sản phẩm mới được đưa ra thị trường tại Hà Nội và các tỉnh lân cận. Cho thấy nguồn cung đã giảm 92% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 15%.

Mặt khác, nguồn cung mới tại TPHCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai chỉ đạt 2.000 sản phẩm. Số liệu này cho thấy nguồn cung đã giảm đến 67% so với năm trước và tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 20%. Bên cạnh đó, nguồn cung TPHCM và Bình Dương chiếm tới 63% số sản phẩm sơ cấp trên thị trường. Trong khi đó, các dự án mới tại Đồng Nai đã bị hạn chế trong 2 năm qua. Điều này đã dẫn đến sự giảm mạnh về nguồn cung sơ cấp. Tại Long An, nguồn cung chủ yếu tập trung vào các dự án thấp tầng. Tuy nhiên, dự án cao tầng phân khúc bình dân cũng đang bắt đầu xuất hiện.

Ngoài ra, tại các tỉnh miền Tây như Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, ... tình hình không khác mấy so với các khu vực khác. Thậm chí nguồn cung còn ít hơn và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 5%. Hơn nữa, Cần Thơ và Hậu Giang chiếm tới gần 60% giỏ hàng sơ cấp và dẫn đầu thị trường bất động sản miền Tây với các dự án thấp tầng tại trung tâm. Dự kiến trong năm 2023 sẽ có một số dự án căn hộ mới được phát triển tại khu vực này.

Chính vì thế, thị trường bất động sản quý I/2023 vẫn luôn trong tình trạng “chờ đợi”. Nguyên nhân là do thanh khoản trên thị trường BĐS đang có dấu hiệu suy giảm rõ rệt. Cùng với sự thiếu hụt nguồn cung các phân khúc nhà ở phù hợp với túi tiền của người dân. Trong khi giá bán căn hộ chung cư tại các thành phố lớn tăng không ngừng. Tuy nhiên, thị trường vẫn có những điểm sáng tại những dự án được phát triển mạnh về hạ tầng. Bên cạnh đó là chủ đầu tư uy tín, pháp lý dự án tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng ở mọi phân khúc.

3 kịch bản thị trường bất động sản quý II/2023

Các chuyên gia dự báo rằng thị trường BĐS trong quý II/2023 có thể sẽ diễn ra với 3 kịch bản khác nhau. Nguyên nhân là do ảnh hưởng từ:

- Tình hình kinh tế, tài chính, chính trị thế giới và trong nước.

- Sự thắt chặt pháp lý BĐS và chưa có biện pháp mạnh mẽ để giải quyết khung pháp lý.

- Niềm tin của thị trường giảm sút; nguồn vốn của doanh nghiệp chưa phục hồi.

Theo các nguồn tin tìm thấy, VNRea đã đưa ra dự báo về diễn biến thị trường Bất động sản quý II/2023. Với 3 kịch bản chính gồm: kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

1. Kịch bản tích cực

Mặc dù một số sửa đổi về Luật Đất đai được thông qua, nhưng vẫn chưa được áp dụng trong năm 2023. Thay vào đó, nhà nước sẽ đưa ra các biện pháp để giải quyết vướng mắc và nới lỏng ngành BĐS. Theo số liệu thống kê, GDP năm 2023 dự báo đạt mức 6.5%, trong khi lạm phát dự kiến ​​ở mức 5-5.5%. Tuy nhiên, khoản tín dụng cho BĐS chưa được mở rộng. Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt 10 - 11%/năm. Mặt khác, tâm lý của các nhà đầu tư vẫn còn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô. Chính vì vậy mà họ duy trì trạng thái giữ tiền mặt trong khi chờ đợi giá BĐS giảm thêm. Hơn nữa, sức hấp thụ của thị trường đã khả quan hơn so với hiện tại. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư sẽ ra hàng nhỏ giọt để thăm dò thị trường. Cùng với việc triển khai các chính sách chiết khấu để kích cầu và giá bán được duy trì ổn định. Giá bán dự báo sẽ ổn định, nhất là giá bán căn hộ TPHCM, Hà Nội có thể tăng. Đặc biệt là đối với các phân khúc có giá từ 5 tỷ đồng trở xuống và diện tích vừa phải.

Nhiều chủ đầu tư sẽ có khả năng tiếp tục triển khai dự án của mình khi vướng mắc được tháo gỡ. Nhất là những chủ đầu tư có tài chính và khả năng tín dụng tốt sẽ triển khai mở bán dự án mới trong tương lại gần. Thêm vào đó, các chủ đầu tư sẽ liên kết với nhau hoặc với các đơn vị tài chính, ngân hàng nhằm mục đích thu hút lại dòng tiền. Ngoài ra, hoạt động kinh doanh của môi giới BĐS sẽ được số hóa. Việc tích trữ tiền mặt sang đầu tư BĐS sẽ là xu hướng mới trong thời gian sắp tới. Việc này sẽ giúp duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt giảm và tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.

2. Kịch bản kỳ vọng

Năm 2023, thị trường BĐS Việt Nam dự kiến đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 5,5%, với mức lạm phát dao động trong khoảng từ 6-7%. Tuy nhiên, nhằm đảm bảo tính minh bạch và tính minh mẫn trong thanh tra sai phạm, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm sẽ được tăng cường và thực hiện quyết liệt hơn.

Nhằm hạn chế rủi ro, Ngân hàng Nhà nước sẽ không mở thêm room tín dụng cho BĐS. Nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14-16%/năm để kiểm soát lạm phát. Fed của Mỹ liên tục tăng lãi suất và mức tăng cao hơn 6%. Với tiến độ thông qua Luật đất đai dời sang năm 2024, chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý. Điều này đã khiến cho tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn. Chính vì thế mà sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Nhà đầu tư có xu hướng bán tháo sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Chủ đầu tư tập trung vào việc thanh lý hàng tồn kho và ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường. Họ sử dụng chính sách chiết khấu để thanh lý hàng tồn kho và giảm giá bán tương đối.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư đang tập trung tái cơ cấu mô hình hoạt động và danh mục đầu tư. Họ hợp tác với các quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS để tăng tính thanh khoản. Hơn nữa, khách hàng tập trung vào sản phẩm thực và cần thanh lý các sản phẩm thanh khoản kém trong ngắn hạn. Vì vậy mà môi giới đang thu hẹp hoạt động và chuyển sang mô hình cộng tác viên. Đồng thời, xuất hiện xu hướng sáp nhập các sản phẩm để tăng tính thanh khoản.

3. Kịch bản thách thức

Việc kinh tế trong nước gặp phải nhiều khó khăn đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp dự báo sẽ phá sản hoặc rời thị trường trong tương lai gần. Điều này làm cho nguồn dự trữ ngoại hối giảm mạnh. GDP dự kiến sẽ giảm còn 4% trong năm 2023, cùng với mức lạm phát cao khoảng 10%.

Tình hình khó khăn của kinh tế cũng dẫn đến việc không có thêm room tín dụng dành cho BĐS. Mặt khác, lãi suất cho vay đã tăng lên mức cao nhất là 17 - 20% mỗi năm. Đầu tư công cũng đang ngưng trệ và chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý. Chính vì thế đã khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn hơn.

Mặt khác, khi thị trường tiếp tục diễn biến xấu, các chủ đầu tư sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư và duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu cho các dự án còn lượng giao dịch. Các dự án không có giao dịch sẽ ngừng bán và có thể xảy ra tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Với tình hình như vậy, nhà đầu tư BĐS trong kịch bản này sẽ có khả năng cắt lỗ mạnh. Đặc biệt là đối với các sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Lực lượng môi giới cũng tạm ngưng hoạt động và chuyển mô hình sang thị trường thứ cấp. Bao gồm cho thuê và tạm thời chuyển sang ngành nghề khác để hoạt động.

Trên đây là dự đoán về 3 kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2023. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn cảnh về thị trường trong thời gian sắp tới. Qua đó giúp bạn làm ra những quyết định đầu tư hoặc mua bán bất động sản hiệu quả mà tối ưu ngân sách.