Giải pháp nào giúp thị trường bất động sản tăng trưởng

11/10/2022

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những tháng cuối năm 2022 xảy ra nhiều biến động. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đang trở nên khan hiếm ở các khu vực trung tâm thành phố. Điều này đã làm xuất hiện tình trạng lệch pha giữa các phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp. Mặc dù thách thức, nhưng tình trạng “bong bóng” thị trường BĐS không xuất hiện. Tuy nhiên sự chênh lệch giữa các phân khúc đã làm suy giảm lượng giao dịch. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng biến động này? Những giải pháp tối ưu dùng để giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung cho thị trường? Hãy cùng Bds123.vn phân tích và đưa ra những câu trả lời khách quan nhất nhé!

Mục lục

Toàn cảnh thị trường bất động sản hiện nay

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản nước nhà đã có dấu hiệu không tốt kể từ 2019. Nguồn cung thị trường 2019 chỉ bằng một nửa so với năm 2018 là 200.000 sản phẩm. Đặc biệt, trong 2 năm ảnh hưởng của đại dịch Covid thì nguồn cung lại tiếp tục giảm mạnh. Theo số liệu thống kê, tháng 9/2022, chỉ có 30.000 sản phẩm tung vào thị trường (giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2021).

Nguồn cung bất động sản căn hộ chung cư có xu hướng tăng trong quý IV/2022

Có nhiều nguyên nhân chính khiến cho nguồn cung suy giảm, trong đó:

- Thứ nhất là do rào cản pháp lý để đưa các dự án BĐS có đủ điều kiện tham gia thị trường. Nhiều địa phương còn hạn chế phê duyệt dự án vì hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn.

- Thứ hai, nhiều Ngân hàng đã tiến hành siết chặt tín dụng vay vốn đầu tư. Điều này đã khiến cho dòng tiền chảy vào thị trường BĐS trở nên khó khăn hơn. Và kết quả là lượng giao dịch sẽ bị giảm mạnh.

- Thứ ba là do tình hình kinh tế chính trị thế giới có nhiều biến động phức tạp. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến cho thị trường bị “chững lại”.

- Cuối cùng là do một số nguyên nhân như: cơ cấu hạng mục bất động sản chưa hợp lý, giá bán sản phẩm BĐS còn khá cao so với thu nhập người dân, cơ sở thông tin về thị trường chưa được rõ ràng, …

Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam cho biết giá thị trường BĐS đã tăng mạnh trở lại. Cụ thể là giá bán năm 2022 tăng 30% so với năm 2021, một số phân khúc có giá bán tăng đến 100%. Tuy nhiên, vấn đề cấp thiết ở đây là nguồn cung chưa được giải quyết kéo theo giá bán sẽ tăng không ngừng. Mặc dù vậy, tỷ lệ hấp thu lại giảm mạnh dù cho nhu cầu thị trường đang rất cao. Nguyên nhân đơn giản là do ít có hạng mục phù hợp với nhu cầu nhà ở thực. Đặc biệt là phân khúc mua bán nhà riêng giá bình dân đang dần biến mất trên thị trường. Điều này cũng sẽ đẩy nhu cầu hoặc sức mua của các nhà đầu tư sang các khu vực vệ tinh.Ở những khu vực này thì mức giá thấp và sản phẩm đa dạng hơn sẽ giảm áp lực khan hiếm quỹ đất khu vực trung tâm thành phố.

Thị trường BĐS đang trong quá trình phục hồi thời kỳ đỉnh cao. Do đó, cơ quản Nhà nước phải có những giải pháp “mạnh” nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển an toàn và lành mạnh.

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đến việc phát triển bền vững của nền kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên trong quá trình tăng trưởng thì vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập cản trở khiến cho thị trường BĐS tồn tại nhiều thách thức. Do đó cần phải đưa ra những biện pháp cụ thể để tiếp tục thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh trong thời gian tới.

Những giải pháp giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững và lành mạnh

Thứ nhất, tháo gỡ các khúc mắc về chính sách và pháp lý của các dự án BĐS:

Nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, Chính phủ phải đưa ra các chính sách thu hút đầu tư cũng như thúc đẩy sản xuất. Việc kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn và lành mạnh.

- Chỉ nên siết chặt tín dụng đúng thời điểm: Ví dụ như thời gian trước khi thị trường bất động sản tăng giá ảo, nhiều ngân hàng phải tiến hành siết tín dụng. Việc này giúp thanh lọc thị trường và để lại những hạng mục đầu tư đúng giá trị thực.

- Tăng cường kiểm soát và xử lý những hành vi sai phạm như trốn thuế kinh doanh.

- Bảo vệ doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ kinh doanh bất động sản.

- Kết hợp hài hòa giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ: quản lý và xoay chuyển hiệu quả, tránh tình trạng chuyển trạng thái từ nới lỏng sang kiểm soát chặt chẽ.

- Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về chương trình Phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai, xác định cụ thể tình trạng cung - cầu trên thị trường:

Đánh giá tình trạng cung - cầu giữa các phân khúc bất động sản để đưa ra các giải pháp cân bằng thị trường. Những giải pháp này đều thực hiện dựa trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường. Chính điều này sẽ giúp kiểm soát tình trạng thao túng thị trường, đội giá hoặc đầu cơ tích trữ. Quan trọng nhất là khảo sát thu nhập nhằm đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dân là gì. Trong đó, việc tập trung an sinh xã hội sẽ tạo cơ hội cho người thu nhập thấp.

Để đúng với phương châm “Không chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần mà bỏ qua sự hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội. Chú trọng phát triển hạ tầng chiến lược để tạo nền móng vững chắc hình thành các khu dân cư, khu đô thị và khu công nghiệp mới. Việc này sẽ đảm bảo cho sự tăng trưởng song song của nguồn cung lẫn nguồn cầu thị trường.

Thứ ba, kiểm tra và xử lý những sai phạm nhằm bảo vệ thị trường:

Tiến hành kiểm tra, thanh tra và kiểm toán để xử lý những vướng mắc liên quan đến pháp lý. Giải pháp này không chỉ giúp đẩy nhanh quá trình tăng trưởng và còn bảo vệ tài sản, bảo vệ con người và thị trường. Hơn nữa, bồi dưỡng kiến thức liên quan đến tài chính, pháp luật cho người dân bằng hình thức truyền thông. Điều này sẽ giúp tránh được những rủi ro không cần thiết khi tham gia đầu tư.

Thứ tư, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản:

Đẩy mạnh nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Công việc này nhằm:

- Đảm bảo đồng bộ khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

- Đẩy nhanh tiến trình gia tăng nguồn cung BĐS khi các hồ sơ pháp lý được thông qua.

- Tăng cường hiệu quả quản lý thị trường BĐS nhờ bộ Luật Nhà ở và Luật Kinh Doanh bất động sản.

- Hướng dẫn cụ thể trình tự triển khai dự án nhà ở, khu đô thị bởi Bộ Xây Dựng.

- Thực hiện kiểm soát và có hành động xử lý với những dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Tiến hành rà soát, bổ sung quy hoạch và phân bổ quỹ đất hợp lý cho từng hạng mục BĐS.

Thứ năm, công khai thông tin pháp lý về quy hoạch xây dựng:

Theo chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm (2025 - 2030), tiến hành rà soát các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn. Xác định nguyên nhân khiến cho các dự án được chấp thuận đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm trễ. Sau đó, tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, qua đó tiến hành thi công để tăng nguồn cung cho thị trường. Hơn nữa, nên tổ chức công khai thông tin các dự án để kêu gọi đầu tư. Đây sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư trong và ngoài nước dễ dàng tiếp cận thị trường bất động sản.

Thứ sáu, giải quyết nhu cầu nhà ở thực cho người dân và công nhân:

Khi thị trường khu vực được đầu tư phát triển chắc chắn sẽ thu hút nhiều người về đó sinh sống và làm việc. Vấn đề đặt ra ở đây là giải quyết nhu cầu nhà ở thực cho người dân và công nhân. Theo đúng quy định của pháp luật thì 20% quỹ đất sẽ dùng cho các dự án nhà ở và khu đô thị. Điều này sẽ đảm bảo vấn đề an sinh xã hội cho người dân trên địa bàn.

Theo Nghị quyết 11/NQ-CP (Chương trình phục hồi và phát triển). Chính phủ tiến hành rà soát quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Nhằm lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án nhà xã hội, nhà công nhân KCN và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Đối với các danh mục này sẽ được ngân hàng hỗ trợ gói vay lãi suất 2%.

Thứ bảy, ngăn chặn hành vi phân lô bán đất nền tại khu vực chưa có quy hoạch đầu tư:

Tăng cường kiểm tra các sàn giao dịch bất động sản trên thị trường. Một vấn nạn thường xảy ra là các tổ chức hoặc cá nhân hành nghề BĐS thực hiện hành vi mua bán trao tay, “kê giá” gây rối loạn thị trường. Điển hình nhất là hành vi “phân lô, bán nền” tại những khu vực chưa được phép đầu tư do thiếu hụt hệ thống hạ tầng. Giải pháp là tiến hành rà soát những dự án có sử dụng đất nhưng chậm trễ triển khai hoặc sử dụng sai mục đích. Dựa trên cơ sở đó, phối hợp với các đơn vị có thẩm quyền để đưa quỹ đất vào sử dụng hiệu quả.

Nhằm ngăn chặn những tác động tiêu cực do biến động của thị trường lên các hạng mục đầu tư bất động sản. Chính phủ cần phải có những giải pháp tối ưu hạn chế những ảnh hưởng này. Trong bài viết trên, Bds123.vn đã tổng hợp và chia sẻ đến quý bạn đọc những phương pháp phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Mong rằng với những kiến thức này sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư. Qua đó sẽ đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt.