Mua căn hộ chung cư cần đóng những loại thuế, phí nào?

Các khoản phí phải nộp khi mua căn hộ chung cư

1. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là một trong những khoản phí quan trọng và không thể thiếu khi mua căn hộ chung cư. Mức phí này được tính dựa trên giá trị căn hộ và phải được trả trước khi quá trình chuyển nhượng căn hộ được thực hiện. Tuy nhiên, việc tính toán lệ phí trước bạ không phải là một việc đơn giản và có thể gây khó khăn cho người mua.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, mức lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư là 0,5% trên tổng giá trị căn hộ (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP). Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là mức lệ phí tối thiểu và tùy thuộc vào từng địa phương và thời điểm, mức lệ phí trước bạ có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Hơn nữa, nếu người mua sử dụng vay vốn từ ngân hàng, thì số tiền lệ phí trước bạ sẽ được tính trên tổng giá trị căn hộ cộng với khoản tiền vay.

Mặt khác, việc tính toán lệ phí trước bạ còn phụ thuộc vào việc xác định giá trị căn hộ. Giá trị căn hộ được xác định dựa trên giá bán thực tế của căn hộ. Nhưng cũng có thể được xác định theo giá đất hoặc giá trị theo bảng giá của chính quyền địa phương.

2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người mua căn hộ sẽ phải chịu thuế TNCN trên khoản lợi nhuận từ việc mua bán căn hộ. Có nghĩa là khoản tiền thu được sau khi trừ đi các khoản phí đã trả.

Cách tính thuế TNCN khi mua căn hộ cũng khá phức tạp và tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Thông thường, khi tính thuế TNCN, người mua sẽ phải trừ đi các khoản phí như: lệ phí trước bạ, phí chuyển nhượng và các khoản chi phí khác để tính được lợi nhuận thực tế từ giao dịch chuyển nhượng. Sau đó, lợi nhuận này sẽ được áp dụng thuế TNCN theo mức thuế tương ứng của từng cấp độ thu nhập.

Ví dụ, nếu bạn mua nhà chung cư với giá 1 tỷ đồng và trả lệ phí trước bạ là 20 triệu đồng, phí chuyển nhượng là 10 triệu đồng và các khoản chi phí khác là 5 triệu đồng, tổng chi phí để mua căn hộ là 1.035 tỷ đồng. Nếu sau đó, người mua bán lại căn hộ với giá 1.1 tỷ đồng, lợi nhuận thu được sẽ là 65 triệu đồng (1,1 tỷ đồng - 1,035 tỷ đồng). Sau khi trừ đi mức miễn thuế 11 triệu đồng, người mua sẽ phải chịu thuế TNCN trên khoản lợi nhuận còn lại là 54 triệu đồng, với mức thuế 10%, tức là 5,4 triệu đồng.

Ngoài ra, một số trường hợp đặc biệt sẽ được miễn giảm thuế TNCN.

3. Phí cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất phải được trả khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư. Đây là khoản phí được quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Mức phí này sẽ được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng, tức là giá trị giao dịch của căn hộ. Theo quy định của pháp luật, mức phí này sẽ được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị giao dịch.

Ví dụ, nếu giá trị giao dịch của căn hộ là 2 tỷ đồng. Tỷ lệ lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất hiện nay là 0.5%. Có nghĩa là lệ phí cấp giấy chứng nhận sẽ là 10 triệu (2 tỷ x 0.5%).

Tuy nhiên, mức phí này có thể thay đổi tùy theo quy định của pháp luật. Do đó bạn cần phải cập nhật thường xuyên để đảm bảo tính chính xác trong tính toán chi phí khi mua căn hộ.

4. Phí công chứng hợp đồng mua bán (HĐMB)

Khi mua căn hộ, việc ký kết hợp đồng mua bán là một trong những bước quan trọng nhất để đảm bảo quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, để hợp đồng mua bán căn hộ có giá trị pháp lý, nó cần được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, bạn cần phải nộp phí công chứng HĐMB chung cư. Đây là khoản phí mà người mua phải trả cho cơ quan công chứng để được công chứng hợp đồng mua bán căn hộ. Khoản phí này được tính dựa trên giá trị giao dịch, tức là giá trị căn hộ được ghi trong hợp đồng mua bán.

Phí công chứng HĐMB căn hộ thường được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị giao dịch, tùy thuộc vào quy định của cơ quan công chứng. Thông thường, tỷ lệ này dao động từ 0,05% đến 0,2% của giá trị giao dịch.

Ví dụ, nếu giá trị giao dịch của căn hộ là 2 tỷ đồng, và tỷ lệ phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ là 0,1%. Khi đó khoản phí công chứng sẽ là 2 triệu đồng (2 tỷ đồng x 0,1%).

5. Phí dịch vụ hàng tháng

Khi mua căn hộ, các chủ đầu tư thường thu phí dịch vụ hàng tháng từ cư dân. Mục đích là để bảo trì, sửa chữa và duy trì các tiện ích chung của tòa nhà. Tùy thuộc vào tòa nhà và các tiện ích mà phí dịch vụ hàng tháng có thể khác nhau. Trong đó bao gồm các chi phí như vệ sinh khu vực chung, sửa chữa thang máy, chi phí điện, nước, .... Bên cạnh đó, phí dịch vụ hàng tháng còn bao gồm các chi phí duy trì và vận hành các tiện ích nội khu của dự án.

Phí dịch vụ hàng tháng thường được tính bằng số tiền mỗi mét vuông căn hộ. Mức phí này có thể dao động từ 10.000 - 50.000 đồng/m². Việc tính toán phí dịch vụ hàng tháng cũng tùy thuộc vào quy định của chủ đầu tư; cơ quan quản lý tòa nhà và các yếu tố khác như vị trí, quy mô tòa nhà, các tiện ích và dịch vụ được cung cấp.

Nếu không tính toán và quản lý phí dịch vụ hàng tháng một cách cẩn thận. Người mua căn hộ có thể bị mất kiểm soát và phải trả một khoản tiền lớn hơn so với dự đoán ban đầu. Vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ, người mua cần phải tìm hiểu kỹ về các chi phí liên quan. Trong đó phải bao gồm cả phí dịch vụ hàng tháng để có thể tính toán kế hoạch tài chính và tránh các rủi ro trong quá trình sử dụng căn hộ.

6. Phí quản lý chung cư

Theo Điều 31, Thông tư 02/2016/TT-BXD, chủ sở hữu căn hộ phải đóng chi phí quản lý vận hành định kỳ theo như các điều khoản trong HĐMB. Đây là khoản phí được sử dụng để trang trải chi phí hoạt động của ban quản lý và đảm bảo hoạt động của các tiện ích chung của tòa nhà.

• Phí QLVH = giá QLVH x diện tích.

Phí quản lý chung cư thường được tính dựa trên diện tích sử dụng căn hộ và có thể dao động từ 5.000 - 15.000 đồng/m²/tháng. Khoản phí này được sử dụng để trả lương cho nhân viên quản lý, bảo vệ, nhân viên vệ sinh, chi phí điện nước và các chi phí khác phát sinh trong quá trình quản lý tòa nhà.

Tuy nhiên, việc tính toán phí quản lý chung cư cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Ví dụ như quy mô của tòa nhà, mức độ tiện ích và dịch vụ được cung cấp, chất lượng quản lý của ban quản lý và thị trường địa phương. Trong nhiều trường hợp, phí quản lý chung cư được gói vào phí dịch vụ hàng tháng. Do đó người mua cần phải tìm hiểu kỹ về chi phí liên quan để tính toán chi phí và kế hoạch tài chính cho căn hộ của mình.

7. Các khoản phí khác

Ngoài những khoản phí đã được đề cập ở trên, khi mua căn hộ cũng phải chịu một số khoản phí khác như:

- Phí bảo trì hệ thống chữ ký số để đảm bảo tính bảo mật trong quá trình giao dịch.

- Phí bảo trì thang máy và hệ thống an ninh là khoản phí được thu hàng tháng để bảo trì, sửa chữa và thay thế các thiết bị, hệ thống trong tòa nhà.

- Phí đóng góp quỹ sửa chữa là khoản phí được sử dụng để trang trải chi phí sửa chữa, bảo trì và cải tạo các tiện ích chung của tòa nhà như hành lang, thang máy, hệ thống điện nước, ...

- Phí xử lý rác là khoản phí được thu hàng tháng để xử lý rác và vệ sinh khu vực chung của tòa nhà.

Các khoản phí này đều được tính dựa trên diện tích sử dụng của căn hộ.

Lưu ý về các khoản phí khi mua nhà chung cư

Lưu ý về các khoản phí khi mua nhà chung cư là rất quan trọng vì đó là những khoản chi phí bắt buộc phải trả khi mua bán căn hộ. Nếu không tính toán kỹ sẽ khiến bạn gặp khó khăn trong quá trình thanh toán. Bên cạnh đó, việc không tính toán kỹ các khoản phí có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt tài chính và khó khăn trong việc vay vốn hoặc thanh toán các khoản nợ. Nếu không thực hiện đúng và đầy đủ các khoản phí này, người mua còn có thể bị phạt hoặc phải chịu các hậu quả pháp lý khác. Hơn nữa, việc lưu ý đến các khoản phí khi mua nhà còn giúp người mua hiểu rõ hơn về chi phí chi tiêu của mình. Qua đó sẽ giúp bạn đưa ra quyết định tài chính hợp lý. Cũng như tránh gặp phải tình trạng thiếu hụt tài chính sau khi mua nhà chung cư.

Mặt khác, các chuyên gia tài chính đều khuyến khích người mua nên tìm hiểu kỹ về các khoản phí trước khi quyết định mua chung cư. Theo ông Phạm Văn Đức - Giám đốc chi nhánh TPHCM Ngân hàng VietinBank: "Khi mua chung cư, người mua cần tìm hiểu kỹ về các khoản phí như phí trước bạ, phí dịch vụ hàng tháng, phí quản lý chung cư, phí công chứng hợp đồng, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ..." Để đưa ra quyết định tài chính hợp lý và tránh tình trạng thiếu hụt tài chính sau khi mua căn hộ. Ngoài ra, theo chuyên gia tài chính Phạm Minh Đức, "Người mua cần tìm hiểu kỹ về các chính sách ưu đãi từ các ngân hàng. Để có thể vay vốn và thanh toán các khoản phí một cách hiệu quả và tiết kiệm".

Trên đây là tất cả các khoản thuế phí phải đóng khi mua căn hộ chung cư được Bds123.vn liệt kê rõ ràng và chi tiết. Chúng ta không nên coi thường những khoản phí này và cần phải chuẩn bị tài chính đầy đủ để có thể đáp ứng các yêu cầu về chi phí khi mua căn hộ chung cư. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp ích cho các bạn trong quá trình lựa chọn và mua căn hộ chung cư của mình.