Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung phân khúc tầm trung và bình dân

03/08/2022

Dự báo nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đặc biệt, ở các khu vực trung tâm thành phố lớn phải gặp khó khăn vì tình trạng quỹ đất hạn chế. Bên cạnh đó, việc xuất hiện dấu hiệu bong bóng cục bộ khiến giá nhà tăng nhanh những tính thanh khoản lại giảm mạnh. Vậy đâu là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên? Có những giải pháp nào nhằm khắc phục cho tình trạng khan hiếm nguồn cung bất động sản hay không? Tất cả sẽ được Bds123.vn giải đáp trong bài viết này.

Mục lục
Thiếu hụt nguồn cung phân khúc trung cấp và bình dân trên thị trường bất động sản 2022

Khan hiếm nguồn cung, giá bán bất động sản tăng

Theo số liệu mà Bộ Xây Dựng thống kê được, số lượng các dự án nhà ở trên toàn quốc có xu hướng giảm dần theo thời gian. Cụ thể, năm 2021 chỉ có 172 dự án nhà ở với 24.027 căn được chào bán ra thị trường (chỉ bằng 42% so với 2020). Trong khi đó, ở nửa đầu 2022, nguồn cung nhà ở chỉ hoàn thành 22.700 và chỉ tương đương so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn chưa có cải thiện gì về nguồn cung.

Một khảo sát khác cho thấy, số lượng dự án nhà xã hội được hoàn thành tính đến nay là 279 với quy mô 148.000 căn (diện tích 7,4 triệu m²). Và vẫn đang tiếp tục mở rộng lên đến 355 dự án với quy mô 377.000 căn hộ có tổng diện tích là 18,84 triệu m². Trong khi đó, chỉ có 3 dự án nhà xã hội dành cho người thu nhập thấp với quy mô 6.000 căn và tổng diện tích là 300.000m². Điều này cho thấy, tuy nguồn cung được tăng trưởng nhưng vẫn không thể đáp ứng cho nhu cầu của phân khúc tầm trung và bình dân.

Nghịch lý thị trường khan hiếm nguồn cung, nhưng giá bán lại tăng chóng mặt

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc bình dân là do sốt giá nhà đất trong thời gian vừa qua. Theo số liệu thống kê, giá nhà ở tăng trung bình từ 4 - 5%, kết hợp với biên độ chênh lệch trong 2 năm xảy ra đại dịch Covid-19, thì giá bán nhà đã tăng thêm từ 15 cho đến 20%. Bên cạnh đó, giá căn hộ chung cư tăng bình quân 5 - 7%, giá đất nền tăng 20 - 30% so với cuối năm 2020. Đặc biệt, thời điểm cuối quý I và đầu quý II/2021 đã xảy ra tình trạng sốt giá đất khiến đất nền ở một số khu vực tăng đột biến. Mãi cho đến quý II/2022, thị trường bất động sản mới có dấu hiệu “giảm nhiệt”.

Mặt khác, tình trạng giá bán bất động sản, điển hình là giá bán nhà riêng và đất tăng nhanh đã tạo thành một hệ lụy nghiêm trọng. Giá bán tăng nhanh hơn so với thu nhập của người dân khiến cho người lao động thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc giải quyết nhu cầu về chỗ ở. Đặc biệt, những khu vực trung tâm thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Tại 2 khu vực này hầu như không còn xuất hiện căn hộ dưới 25 triệu/m². Hơn nữa, tình trạng ngân hàng siết tín dụng vay vốn càng khiến cho người dân tầng lớp trung cấp và bình dân càng khó giải quyết vấn đề chỗ ở hơn.

Điều này cũng đồng nghĩa với nghịch lý, nguồn cung có tăng trưởng nhưng số lượng giao dịch lại giảm. Theo nghiên cứu thì chỉ có 50,9% tỉ lệ hấp thu. Có nghĩa là tính thanh khoản thị trường thấp chủ yếu là liên quan đến giá cả chứ không phải là do sức mua trên thị trường giảm. Đây cũng là nguyên nhân chính gây ra hiện tượng “bong bóng cục bộ” bất động sản. Mặc dù thị trường bất động sản tại một số khu vực diễn ra rất sôi động, nhưng mức độ quan tâm trên cả nước lại giảm. Cụ thể, phân khúc đất nền giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoài. Trong đó, các tỉnh phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt là 11% và 12%. Tuy mức độ quan tâm giảm nhưng giá rao bán BĐS ở những khu vực này lại tăng nhanh chóng. Điển hình là mức độ quan tâm đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm 10% nhưng giá bán lại tăng lần lượt là 20%, 21%, 11%, 26%. Khu vực phía Nam cũng vậy, ở Bình Dương và Đồng Nai mức độ quan tâm giảm 13% nhưng giá bán tăng lần lượt là 27% và 7%.

Thị trường bất động sản 2022 khan hiếm nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân

Một nguyên nhân khác khiến cho nguồn cung giảm mạnh đó là do việc thắt chặt pháp lý cùng chi phí đầu tư tăng cao. Hơn nữa, tâm lý đầu cơ của các nhà đầu tư hình thành trong bối cảnh lạm phát. Kết quả là khiến cho dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng (tăng 2,24% so với đầu năm). Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ chỉ chiếm 35% (khoảng 0,78 triệu tỷ đồng). Đa số là các khoản vay mua và sửa chữa nhà ở. Do đó, các chuyên gia BĐS phải nhanh chóng đưa ra các giải pháp nhằm mở rộng thêm các nguồn cung, đặc biệt là các nguồn cung ngắn hạn.

Giải pháp cho vấn nạn thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung

Nhằm giải quyết cho tình trạng khan hiếm nguồn cung ở các phân khúc trung cấp và bình dân, không chỉ Nhà Nước mà cả nhà đầu tư phải có những hành động cụ thể.

Giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung trung cấp và bình dân cho thị trường bất động sản 2022

1. Cân đối các phân khúc bất động sản

Theo như đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển. Tuy nhiên, tình trạng khan hiếm nguồn cung cần phải được giải quyết nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân là nhà ở thực. Do đó, giải pháp tối ưu cho vấn đề này là đa dạng hóa nguồn cung và phải có cơ cấu hợp lý cho từng phân khúc. Cụ thể là hạng mục nhà ở cần cân bằng giữa các phân khúc sơ cấp, trung cấp và cao cấp. Một số hoạt động nên tiến hành nhằm cân đối các phân khúc trong thị trường bất động sản, đó là:

- Đưa ra kế hoạch xây dựng nhà ở phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở chung toàn quốc giai đoạn 2035 - 2045.

- Đảm bảo cung - cầu cho các phân khúc, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân. Để làm tốt công việc này, cần phải mở rộng thêm nguồn cung, đặc biệt là các nguồn cung ngắn hạn. Trong đó, địa phương cần đẩy mạnh phê duyệt đầu tư dự án nhà ở, không để tồn đọng và kéo dài hồ sơ cũng như thủ tục pháp lý.

- Triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phân khúc giá rẻ, phù hợp khả năng chi trả. Cụ thể là người dân có thu nhập thấp và trung bình.

- Tăng cường hỗ trợ, ưu đãi về đất đai, thuế cũng như các chính sách cho đầu tư xây dựng nhà ở gắn liền với đất thổ cư.

- Thiết lập quỹ xây dựng nhà ở trong các quy hoạch đô thị.

- Đưa ra chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội định kỳ 5 năm ở từng địa phương và trên toàn quốc.

2. Hạn chế đầu cơ bất động sản

Nhằm hạn chế tình trạng tăng giá gây ra hiện tượng “bong bóng” bất động sản, đầu cơ là vấn đề cần quan tâm hàng đầu. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư chỉ mua vào chờ tăng giá mà không đưa vào sử dụng. Theo các chuyên gia phân tích, yếu tố tăng giá bất động sản đến từ đất đai. Do đó, việc điều tiết được tình hình giá bán đất sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ. Cụ thể là thời gian vừa qua, nhà Nước đã thực hiện các chính sách đánh thuế cao vào sự chênh lệch giá mua và bán. Có nghĩa là sở hữu tài sản có giá trị càng lớn thì mức thuế càng cao.

Bên cạnh đó, việc thắt chặt các chính sách quy hoạch đã phần nào phá vỡ phần nào tính đồng bộ trong định hướng phát triển bất động sản khu vực. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Hơn nữa, việc quy hoạch lại quỹ đất sẽ góp phần cân đối lại các phân khúc bất động sản. Bằng cách phân bổ lại quỹ đất dành cho nhà ở thương mại và nhà ở xã hội giá rẻ với tỷ lệ tối thiểu từ 20 - 30% trong cùng khu vực.

Một chính sách khác được triển khai từ các ngân hàng là việc siết tín dụng cho vay. Chính sách này sẽ hạn chế rủi ro về nguồn vốn cho bất động sản. Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế trưởng Ngân Hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho biết, “nguồn vốn thị trường BĐS chưa đa dạng, hiện chỉ đang tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp”. Do đó, việc giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng được phát hành trái phiếu và thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

3. Phát triển bất động sản tại các đô thị vệ tinh

Việc khan hiếm nguồn cung ở các khu vực trung tâm thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM cũng tạo điều kiện cho các thị trường vùng ven phát triển sôi động. Đây cũng chính là giải pháp tối ưu nhất cho tình trạng nguồn cung hạn hẹp.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung phân khúc tầm trung thị trường đô thị trung tâm TPHCM giảm mạnh. Trong khi đó, thị trường đô thị vệ tinh Bình Dương đã bổ sung hơn 8.000 sản phẩm cùng phân khúc. Bên cạnh đó, các đô thị vệ tinh khác như Đồng Nai và Long An cũng đang là thị trường cung cấp các sản phẩm tầm trung dồi dào. Điều này cho thấy đây là những thị trường mang đến giải pháp cho các dòng sản phẩm tầm trung và bình dân mà các đối tượng khách mua cũng như nhà đầu tư quan tâm.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2022 có nhiều biến động lớn. Đặc biệt là tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc trung cấp và bình dân cần được giải quyết triệt để. Điều này sẽ là đòn bẩy giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định trong tương lai. Mong rằng, qua những thông tin hữu ích mà Bds123.vn cung cấp trong bài viết trên đây sẽ giúp quý độc giả quan tâm tới lĩnh vực bất động sản có cái nhìn tổng quan hơn. Từ đó giúp bạn đưa ra những chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả nhất.