Mua bán căn hộ chung cư cũ trở thành xu hướng được người dân “săn đón” (Phần 1)

Xu hướng đầu tư vào phân khúc chung cư cũ hiện nay

Trong thời gian gần đây, giá các căn hộ chung cư liên tục tăng lên và vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Bên cạnh đó, dự án chung cư giá rẻ mới cũng đang giảm dần trong khi nhu cầu mua nhà ngày càng tăng. Chính vì thế, nhiều người đang tìm kiếm các lựa chọn khác như mua chung cư cũ hoặc đã qua sử dụng.

Theo báo cáo từ các sàn bất động sản, giá căn hộ mới tại TPHCM hiện đang dao động trong khoảng từ 55 - 60 triệu/m², và tại Hà Nội từ 45 - 50 triệu/m². Trong khi đó, giá bán chung cư cũ thường thấp hơn khoảng 30 - 40% so với các căn hộ mới. Đây cũng là mức giá thích hợp với ngân sách của các đối tượng khách hàng trung cấp và bình dân.

Khi các dự án chung cư mới vẫn còn ít, người dân đang quan tâm đến các chung cư cũ có giá bán phải chăng và vị trí thuận tiện cho giao thông. Bên cạnh đó, những căn hộ này đầy đủ giấy tờ pháp lý, đảm bảo an tâm cho người mua. Tuy nhiên, những nhà đầu tư lướt sóng lại không quan tâm đến phân khúc này. Hơn nữa, người mua sẽ nhanh chóng nhận được giấy tờ sở hữu, không phải chờ đợi quá lâu để hoàn tất các thủ tục bàn giao.

Đồng thời, việc chọn mua căn hộ chung cư cũ tại các thành phố lớn là điều rất phổ biến. Nhất là khi tình hình lãi suất ngân hàng đang tăng cao. Vì vậy, lựa chọn một căn hộ cũ có giá cả hợp lý sẽ là một lựa chọn an toàn hơn đối với người mua. Dù đã qua sử dụng, nhưng các sản phẩm trên thị trường thứ cấp vẫn thu hút được nguồn cầu nhờ vào tính minh bạch của giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, việc lựa chọn mua các căn hộ đã qua sử dụng đòi hỏi người mua cần phải tìm hiểu và xem xét kỹ lưỡng về chất lượng xây dựng. Bởi một số dự án sau khi sử dụng một thời gian có thể có chất lượng xuống cấp khá nhanh.

Ưu nhược điểm khi mua căn hộ chung cư cũ

Để có thể đưa ra quyết định đúng đắn, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng các ưu và nhược điểm khi mua bán căn hộ chung cư cũ.

1. Ưu điểm

Bàn giao nhanh chóng

Khi chọn mua căn hộ chung cư cũ, chủ nhà có thể nhanh chóng dọn về ở ngay lập tức mà không cần phải chờ đợi lâu. Hơn nữa, người mua có thể thu lại dòng tiền sinh lời bằng cách bán lại với giá cao hơn hoặc đầu tư cho thuê căn hộ dài hạn.

Khác với người mua sơ cấp, người mua căn hộ thứ cấp sẽ không phải chịu rủi ro nhiều. Vì căn hộ đã hoàn thiện sẽ có sổ đỏ đầy đủ, nên bạn không cần phải nghi ngờ gì về chất lượng và quản lý công trình. Điều này giúp người đầu tư giảm thiểu rủi ro đầu tư và tiết kiệm thời gian tìm hiểu.

Giảm thiểu chi phí

Khi mua căn hộ chung cư cũ, bạn có thể giảm thiểu được các chi phí phát sinh trong quá trình giao dịch.

- Căn hộ thứ cấp sẽ có giá thấp hơn nhiều so với các căn hộ sơ cấp. Nguyên nhân là do trong suốt thời gian sử dụng, nhà chung cư sẽ xuống cấp và kéo theo giá thành của nó cũng giảm.

- Đầy đủ trang thiết bị nội thất: Thông thường các căn hộ đã qua sử dụng đã được trang bị các tiện nghi và trang thiết bị cơ bản. Ví dụ như tủ lạnh, máy lạnh, máy giặt, lò vi sóng, giường, tủ quần áo, …. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm tiền mua sắm thiết bị gia đình và đồ nội thất.

- Trường hợp bạn mua những căn hộ nằm tại vị trí có tiềm tăng giá tốt sẽ làm gia tăng giá trị của nó. Bạn có thể mua căn hộ với giá thấp, sau đó bán lại nó với giá cao hơn khi thị trường tăng giá.

Dễ thương lượng giá

Khi quyết định mua nhà chung cư cũ, bạn sẽ có nhiều lợi thế hơn trong quá trình đàm phán và thương lượng giá cả. Hơn nữa, bạn có thể dễ dàng kiểm tra tình trạng nhà; xem xét các yếu tố như nhu cầu bán nhanh của chủ nhà do chuyển địa điểm sinh sống; vấn đề sức khỏe cá nhân, tài chính hoặc hôn nhân.

Điều này giúp việc đàm phán và thương lượng được tiến hành một cách kỹ lưỡng hơn. Qua đó giúp cho người mua có thể đưa ra các đề xuất giá cả hợp lý hơn. Người bán sẽ dễ dàng chấp thuận các mức giá mà người mua đưa ra khi các yếu tố này được xem xét cẩn thận.

Có sẵn tiện ích và cộng đồng cư dân

Những dự án chung cư đã qua sử dụng thường đã hình thành sẵn cộng đồng dân cư. Đặc biệt, không gian sống và tiện ích nơi đây được đảm bảo đầy đủ. Hơn nữa, nó còn phản ánh rõ rệt nhu cầu sinh hoạt của cư dân sinh sống nơi đó. Chính điều này giúp người mua dễ dàng xác định “liệu cộng động cư dân và tiện ích tại đây có phù hợp với mình hay không?”.

Pháp lý đảm bảo

Thông thường, khi mua căn hộ chung cư cũ, bạn không cần lo lắng về vấn đề pháp lý. Các dự án này thường được đảm bảo mọi loại giấy tờ pháp lý cần thiết như giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Ngoài ra, khi soạn thảo HĐMB căn hộ, hai bên có thể thương lượng và trao đổi những điều khoản đảm bảo quyền lợi. Do đó, khác với việc mua trực tiếp từ CĐT, mua chung cư cũ thường là những hợp đồng mang tính chất “một chiều”.

2. Nhược điểm

Tiềm năng tăng giá bị hạn chế

Nếu trong 10 năm đầu khai thác, căn hộ chung cư được quản lý tốt, giá có thể liên tục tăng ở mức trung bình dưới 5% mỗi năm. Tuy nhiên, khi vượt qua tuổi thọ 15-20 năm, giá căn hộ sẽ bước vào giai đoạn bão hòa và khó có thể tăng lên. Trong giai đoạn này, quỹ bảo trì sẽ cần được sử dụng để bảo trì và sửa chữa các thiết bị và cơ sở hạ tầng. Nếu quản lý quỹ bảo trì tốt, chất lượng căn hộ chung cư có thể được giữ ổn định thêm vài thập kỷ nữa.

Ngân hàng định giá thấp

Mặc dù khách hàng có thể dễ dàng vay mua, thế nhưng việc thế chấp căn hộ cũ tại ngân hàng thường không định giá cao. Nguyên nhân chính là do ngân hàng phải tính đến giá trị khấu hao tài sản theo thời gian vì công trình sẽ dần xuống cấp. Thường thì các căn hộ đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản), ngân hàng chỉ định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Trong khi đó, phân khúc đất nền và nhà phố có sổ sẽ được định giá cao hơn từ 60 - 70%.

Cạnh tranh khốc liệt

Trên thị trường bất động sản hiện nay, có nhiều căn hộ chung cư cũ đang được bán với giá rẻ. Đồng thời cũng có nhiều chủ sở hữu bán nhà trong khi số lượng người mua không tăng đáng kể. Do đó, cạnh tranh trên thị trường căn hộ chung cư cũ rất cao, điều này khiến giá cả khó tăng đột biến.

Tranh chấp có thể bùng phát

Tranh chấp là yếu tố mà các nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được. Nếu tình trạng tranh chấp diễn ra liên tục sẽ khiến cho giá trị tài sản bị giảm xuống.

Nguyên nhân là do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua. Do đó, hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Công tác quản lý nhà chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng. Kết quả là các tranh chấp hai bên; hoặc tranh chấp tay ba, tay tư vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới. Các kiểu tranh chấp thường gặp:

- Tranh chấp quyền sở hữu căn hộ hợp pháp.

- Tranh chấp tài sản bên trong căn hộ như đồ nội thất, thiết bị điện tử, hoặc các trang thiết bị khác.

- Tranh chấp về trách nhiệm dân sự như bảo trì, sửa chữa, hoặc quyền và nghĩa vụ đóng thuế.

Xem thêm tại: Mua bán căn hộ chung cư cũ trở thành xu hướng được người dân “săn đón” (Phần 2)