Mua bán căn hộ chung cư cần những loại giấy tờ pháp lý gì? (Phần 1)

Những giấy tờ pháp lý cần thiết khi mua bán căn hộ chung cư là gì?

Khi mua một căn hộ chung cư, người mua cần phải đảm bảo rằng các giấy tờ pháp lý sau đây đầy đủ:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn được gọi là sổ đỏ. Nó chứng minh quyền sử dụng phần đất đó của chủ đầu tư là hợp pháp. Nó cũng đảm bảo rằng không có tranh chấp pháp lý xảy ra trong quá trình xây dựng và sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản khác chỉ cho phép chủ sở hữu sử dụng đất hoặc tài sản trong một khoảng thời gian nhất định. Trong khi đó, sổ đỏ là giấy tờ cho phép chủ sở hữu sử dụng đất hoặc căn hộ một cách vĩnh viễn.

Ngoài ra, việc có sổ đỏ còn đảm bảo rằng dự án đã giải phóng mặt bằng và không có tranh chấp pháp lý về sau trong quá trình xây dựng. Điều này đảm bảo an toàn pháp lý cho người mua và giúp họ tránh được những rủi ro không đáng có. Nếu chủ đầu tư không có sổ đỏ, họ không thể bán hoặc chuyển nhượng đất cho người khác. Trường hợp vay tiền từ ngân hàng bằng cách thế chấp đất, bạn cũng cần phải có sổ đỏ. Mục đích là chứng minh cho ngân hàng rằng dự án chủ đầu tư đang bán không bị thế chấp tại ngân hàng.

Trên thực tế, sổ đỏ còn được sử dụng như một tiêu chuẩn đo lường giá trị của đất đai. Vì vậy, việc sở hữu sổ đỏ có thể giúp tăng giá trị tài sản của bạn. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch mua bán nhà chung cư trong tương lai.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, còn được gọi là giấy hồng hay sổ hồng. Nó đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định chủ quyền của một cá nhân hoặc tổ chức đối với căn hộ của mình. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp bởi cơ quan quản lý Nhà nước ở Việt Nam và xem như là chứng cứ hợp pháp duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà của mình. Khi có giấy chứng nhận này, chủ sở hữu nhà sẽ có quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

Ví dụ, khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có quyền đăng ký và thực hiện quyền sử dụng, cho thuê, bán hay tặng căn nhà của mình. Đồng thời, chủ sở hữu cũng phải chịu trách nhiệm với các nghĩa vụ như đóng thuế đất, giữ gìn và bảo vệ tài sản của mình. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho phép chủ sở hữu vay vốn từ các tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng. Ngoài ra, sở hữu sổ hồng giúp bạn tránh được các tranh chấp pháp lý về chủ quyền đất đai hoặc nhà ở.

3. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng

Trước khi bắt đầu đọc hợp đồng, bạn cần phải kiểm tra xem tất cả các giấy tờ cần thiết đã đầy đủ chưa. Điều này đảm bảo rằng bạn sẽ không bị vướng mắc các tranh chấp pháp lý sau này. Một trong những yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo rằng bạn hiểu rõ hợp đồng là các điều khoản phải được sắp xếp rõ ràng và dễ hiểu. Nếu bạn không hiểu một điều khoản nào đó, đừng ngần ngại hỏi người bán để giải thích.

Bạn cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản quan trọng như giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao và điều kiện bảo hành. Nếu bạn không chắc chắn về bất kỳ điều khoản nào, hãy hỏi người bán để tránh các tranh chấp sau khi mua căn hộ. Trước khi ký hợp đồng, bạn cần phải đọc kỹ và kiểm tra lại các thông tin trong hợp đồng. Qua đó đảm bảo rằng chúng là chính xác và đầy đủ. Nếu có bất kỳ thông tin nào bị thiếu hoặc sai sót, hãy liên hệ với người bán để sửa chữa.

4. Giấy phép xây dựng

Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận chủ đầu tư được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Điều này có nghĩa là , bạn cần phải có giấy phép xây dựng để đảm bảo rằng bạn đang tuân thủ các quy định pháp luật. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công. Điều này dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà. Việc không có giấy phép xây dựng có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng. Cụ thể là bị phạt tiền, đình chỉ thi công hoặc thậm chí là phải phá bỏ công trình.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Biên bản nghiệm thu giúp đảm bảo rằng các phần công việc đã được hoàn thành đúng theo định mức và chất lượng yêu cầu. Nếu không có biên bản nghiệm thu, có thể xảy ra những sai sót trong quá trình xây dựng và đưa ra sử dụng, gây ra các vấn đề liên quan đến an toàn và chất lượng công trình.

Nghị định 59/2015/NĐ-CP và Thông tư 01/2020/TT-BXD: Việc xây dựng công trình bất động sản phải có giấy phép xây dựng và thực hiện biên bản nghiệm thu sau khi hoàn thành từng phần công việc. Nếu không có giấy phép xây dựng hoặc không thực hiện biên bản nghiệm thu, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền hoặc đình chỉ thi công.

5. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư

Theo Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định về giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư. Đầu tiên, bạn cần xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư. Mục đích là để đảm bảo rằng họ có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Trong đó, bạn cần kiểm tra xem có ngành nghề kinh doanh bất động sản được ghi rõ trong giấy chứng nhận này hay không.

Mặt khác, đa phần các chủ đầu tư sẽ phân phối cho các đại lý F1, F2 (các công ty môi giới bất động sản) để bán cho khách hàng. Vì vậy, người mua cần kiểm tra các giấy tờ của đại lý bất động sản. Bạn cần kiểm tra giấy phép kinh doanh của đại lý bất động sản. Mục đích là để xác định liệu họ có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không?

Ngoài ra, người lần đầu mua căn hộ cần kiểm tra là văn bản chấp thuận của chủ đầu tư cho phép đại lý bất động sản được phép bán. Bạn cần xác minh rằng công ty môi giới được phép bán căn hộ của bạn bởi chủ đầu tư. Bởi vì rất nhiều trường hợp công ty môi giới giả con dấu của chủ đầu tư để bán chung cư.

6. Một số loại giấy tờ khác

Ngoài những giấy tờ kể trên, khi tham gia mua bán chung cư, bạn cũng nên lưu ý thêm các loại giấy tờ này:

- Cam kết bảo lãnh của ngân hàng về dự án: Để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng thay cho chủ đầu tư.

- Hồ sơ xác nhận chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế: Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuế đất và những khoản lệ phí liên quan đến phần đất có nhà chung cư bán.

- Bản quy hoạch dự án chung cư chi tiết 1/500: Trong đó phải quy định chi tiết về tổng diện tích; mật độ xây dựng; bố trí diện tích bao gồm tiện ích nội khu, diện tích xây dựng, ….

- Giấy phép phòng cháy chữa cháy.

- Giấy phép bảo vệ môi trường.

- Thỏa thuận cấp điện nước của đơn vị cung cấp.

- Bản quy hoạch 1/2000.