Tổng hợp những yếu tố trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bạn cần lưu ý (Phần 2)

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

1. Quyền và nghĩa vụ của người mua

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên bán có quyền chủ động đưa ra các điều kiện, cam kết và giá bán căn hộ. Quyền này cho phép bên bán tạo ra một thỏa thuận hợp lý, cân nhắc đáp ứng nhu cầu và mong muốn của bên mua. Đồng thời đảm bảo tính công bằng và cạnh tranh trong giao dịch.

Một trong những quyền quan trọng nhất của bên bán là cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ và chính xác về căn hộ chung cư. Việc này bao gồm mô tả chi tiết về diện tích, hướng cửa, số phòng, tiện ích, trang bị nội thất, và các thông tin khác liên quan đến căn hộ. Bên bán phải đảm bảo rằng tất cả các thông tin này không bị sai lệch hoặc gian lận, để người mua có cái nhìn chân thật về sản phẩm mà họ sắp mua.

Hơn nữa, bên bán phải tuân thủ các yêu cầu pháp lý liên quan đến việc mua bán chung cư. Bao gồm việc cung cấp các giấy tờ, chứng từ, và các loại giấy phép pháp lý liên quan đến căn hộ. Bên bán phải cam kết rằng họ có quyền chủ động và hợp pháp để bán căn hộ chung cư cho bên mua.

Ngoài quyền, bên bán cũng có nghĩa vụ đảm bảo căn hộ chung cư được bàn giao đúng thời hạn và theo cam kết trong hợp đồng. Bên bán phải đảm bảo rằng căn hộ đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng đã được thỏa thuận. Đặc biệt là không có những vấn đề nghiêm trọng liên quan đến cấu trúc, hệ thống, hay các khuyết điểm nào khác.

2. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Căn cứ theo Điều 23 và 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên bán như sau:

- Bên mua có quyền được tìm hiểu, thẩm định và đánh giá căn hộ trước khi quyết định mua. Quyền này cho phép bên mua kiểm tra tình trạng, chất lượng, và các tiện ích của căn hộ, đảm bảo rằng nó đáp ứng đúng như mong muốn và nhu cầu của họ.

- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp mọi thông tin liên quan đến căn hộ. Bao gồm diện tích, giấy tờ pháp lý, tiện ích đi kèm, và bất kỳ điều kiện nào có thể ảnh hưởng đến quyết định mua của họ.

- Bên mua cần nắm rõ các điều khoản và điều kiện của hợp đồng mua bán. Nên đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản về giá bán, tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán cùng với các điều kiện chuyển nhượng. Nhằm đảm bảo rằng họ đồng ý và đáp ứng đúng các yêu cầu trong hợp đồng.

- Bên mua cũng có nghĩa vụ đóng đủ tiền mua căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Họ phải thanh toán đầy đủ và đúng thời hạn theo lịch trình thanh toán đã được thỏa thuận để giao dịch diễn ra trôi chảy và công bằng cho cả hai bên.

- Bên mua cũng có nghĩa vụ đảm bảo rằng họ đã xem xét và đồng ý với tất cả các điều khoản và điều kiện của hợp đồng trước khi ký kết. Nên tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia hoặc luật sư nếu cần thiết để đảm bảo rằng họ đã hiểu rõ và đồng ý với mọi yêu cầu và cam kết trong hợp đồng.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba (nếu có)

Trong hợp đồng mua bán căn hộ, bên thứ ba đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp lệ và công bằng của thỏa thuận giữa người mua và người bán. Trong trường hợp này, họ thường là một bên độc lập và không liên quan trực tiếp đến giao dịch, nhằm bảo vệ lợi ích chung của cả hai bên.

Quyền của bên thứ ba:

- Xác nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và xác nhận rằng cả hai bên đều đã tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành và điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng.

- Giữ bí mật về thông tin liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ và chỉ tiết lộ thông tin này cho các bên liên quan có thẩm quyền hoặc theo yêu cầu của pháp luật.

- Đảm bảo rằng người mua đã thanh toán đủ số tiền mua căn hộ và nhận được toàn bộ quyền sở hữu và giấy tờ hợp lệ liên quan đến căn hộ. Ngược lại, bên thứ ba đảm bảo rằng người bán sẽ nhận được toàn bộ số tiền mua căn hộ. Qua đó đảm bảo rằng họ không còn bất kỳ trách nhiệm nào đối với căn hộ sau khi giao dịch hoàn tất.

Nghĩa vụ của bên thứ ba:

- Tôn trọng và thực hiện theo quyết định mà cả hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Họ không thể can thiệp vào quyết định hoặc thay đổi điều khoản của hợp đồng mà không có sự đồng ý của cả hai bên.

- Cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về quy trình và yêu cầu liên quan đến việc hoàn thành giao dịch. Họ phải giải đáp mọi thắc mắc và đảm bảo rằng cả hai bên hiểu rõ mọi khía cạnh của hợp đồng.

- Thực hiện công việc của mình một cách trung thực và công bằng, không thiên vị bất kỳ bên nào trong giao dịch. Họ không được chấp nhận hay đề xuất bất kỳ lợi ích cá nhân hoặc không chính đáng nào ảnh hưởng đến tính công bằng của hợp đồng.

Những rủi ro thường gặp khi ký HĐMB căn hộ

1. Rủi ro về tài chính và thay đổi vay vốn

Hợp đồng mua bán chung cư là một cam kết đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào những tình huống không lường trước. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những rủi ro nhất định dù đã ký HĐMB.

Rủi ro đầu tiên liên quan đến việc không xác định chính xác tình trạng pháp lý căn hộ. Trường hợp dính quy hoạch, tranh chấp pháp lý, việc mua chung cư sẽ ảnh hưởng đến tài chính nghiêm trọng.

Thứ hai, rủi ro về tài chính có thể xuất hiện khi bạn vay vốn mua căn hộ từ ngân hàng. Thay đổi lãi suất và chính sách vay của ngân hàng có thể làm thay đổi số tiền trả hàng tháng, ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người mua. Nếu không tính toán kỹ lưỡng, việc thay đổi vay vốn có thể gây áp lực lớn lên ngân sách gia đình.

Hơn nữa, rủi ro tài chính còn bao gồm các chi phí phát sinh không mong muốn trong quá trình mua bán căn hộ. Đây có thể là các khoản phí dịch vụ, tiền thuế, chi phí sửa chữa căn hộ hoặc chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản. Nếu không có kế hoạch tài chính cụ thể và dự trữ đủ tiền để đối phó với những chi phí này, người mua có thể rơi vào tình trạng áp lực tài chính.

Cuối cùng, thay đổi vay vốn có thể dẫn đến sự biến đổi của hợp đồng mua bán chung cư. Nếu người mua không chú ý đến các điều khoản và điều kiện vay, hoặc không thể đáp ứng đủ yêu cầu vay vốn mới từ ngân hàng, việc mua căn hộ có thể bị hoãn lại hoặc thậm chí bị hủy bỏ.

Tham khảo thêm: Tổng hợp những yếu tố trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bạn cần lưu ý (Phần 1)

2. Rủi ro về tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ

Một trong những rủi ro chính khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là chậm tiến độ xây dựng. Nguyên nhân có thể là do các vấn đề kỹ thuật, thiếu vật liệu, hoặc quy mô dự án quá lớn. Trễ hẹn trong xây dựng có thể làm ảnh hưởng đến kế hoạch của người mua và tạo ra sự bất đồng giữa các bên. Nếu không có cam kết rõ ràng về chất lượng xây dựng trong hợp đồng, có thể xảy ra trường hợp xây dựng căn hộ không đạt tiêu chuẩn. Chính vì vậy mà có thể gây ra các vấn đề liên quan đến an toàn, cấu trúc, và tiện ích trong tương lai.

Hợp đồng mua bán nên ghi rõ thời điểm và điều kiện bàn giao căn hộ. Nếu không có sự rõ ràng về vấn đề này, người mua có thể đối mặt với việc không nhận nhà đúng hạn hoặc không nhận được đầy đủ tiện nghi theo cam kết.

 Đối với một số căn hộ mới, chất lượng xây dựng có thể không ổn định trong giai đoạn đầu sau bàn giao. Việc không có cam kết rõ ràng về thời gian bảo hành và hỗ trợ sửa chữa có thể làm tăng rủi ro cho người mua.

Ngoài ra, trong quá trình xây dựng, nhà thầu có thể thực hiện những thay đổi thiết kế nhằm cải thiện hoặc sửa chữa những lỗi kỹ thuật. Tuy nhiên, nếu những thay đổi này không được thông báo cho người mua, có thể gây ra tranh chấp về tính chất căn hộ sau này.

3. Rủi ro pháp lý liên quan

Khi tham gia giao dịch bất động sản như mua bán căn hộ chung cư, việc hiểu rõ và đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng là vô cùng quan trọng để tránh những rủi ro tiềm ẩn. Dưới đây là một số rủi ro pháp lý cần lưu ý:

- Không xác định chính xác quyền sở hữu của căn hộ. Có thể xảy ra trường hợp căn hộ đang tranh chấp giữa nhiều bên hoặc bị liên quan đến tranh chấp tài sản của chủ sở hữu trước đó.

- Khi ký kết hợp đồng mua bán, cần đảm bảo rằng căn hộ có đầy đủ giấy phép xây dựng và đáp ứng các yêu cầu về kiểm định, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước. Trường hợp căn hộ không đáp ứng được các yêu cầu này có thể dẫn đến rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính cho người mua.

- Trong một số trường hợp, dự án căn hộ chung cư có thể gặp khó khăn về tài chính hoặc chưa hoàn tất việc thanh toán các khoản nợ đối với các bên liên quan như nhà thầu hoặc ngân hàng. Điều này có thể dẫn đến việc chậm trễ hoặc không hoàn thành căn hộ đúng thời hạn. Để tránh rủi ro này, người mua cần kiểm tra cẩn thận tình hình tài chính của dự án trước khi ký kết hợp đồng.

- Rủi ro pháp lý cũng có thể xuất hiện do sai sót trong việc lập hợp đồng mua bán căn hộ. Các điều khoản và điều kiện không rõ ràng, không đầy đủ, hay vi phạm pháp luật có thể khiến cho việc giải quyết tranh chấp trở nên phức tạp và tốn nhiều thời gian và tiền bạc.

Cách giải quyết tranh chấp và hủy HĐMB căn hộ

1. Quy trình giải quyết tranh chấp

Khi các bên trong giao dịch mua bán căn hộ gặp khó khăn và xảy ra mâu thuẫn về điều kiện hợp đồng. Quy trình giải quyết tranh chấp được thực hiện nhằm đảm bảo công bằng và tôn trọng quyền lợi của cả hai bên.

Bước 1: Đối thoại và thương lượng trực tiếp

Các bên nên bắt đầu bằng việc thảo luận trực tiếp và thương lượng để cố gắng giải quyết tranh chấp một cách hòa bình. Trong giai đoạn này, việc hiểu và lắng nghe lẫn nhau là rất quan trọng. Cả hai bên cần tìm hiểu nguyên nhân gây tranh cãi và tìm kiếm các giải pháp có lợi cho cả hai bên.

Bước 2: Sử dụng dịch vụ trung gian

Nếu việc thương lượng trực tiếp không giải quyết được tranh chấp, các bên có thể sử dụng dịch vụ trung gian. Ví dụ như môi giới, luật sư hoặc tư vấn pháp lý. Trung gian có thể giúp giải thích các vấn đề pháp lý, tư vấn về quyền lợi và nêu các phương án giải quyết tranh chấp khác nhau.

Bước 3: Pháp lý và thẩm quyền tòa án

Nếu các biện pháp trên không đạt được kết quả, lúc này sẽ cần đến sự can thiệp của pháp luật hoặc tòa án. Các bên có thể nộp đơn kiện, nêu rõ các yêu cầu và bằng chứng hỗ trợ lên tòa án. Trong quá trình này, luật sư của mỗi bên sẽ đại diện và bảo vệ quyền lợi của người mua và người bán căn hộ. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp.

- Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD) của cả 2 bên.

- Các tài liệu liên quan như HĐMB, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, các chứng từ liên quan đến mua bán, ...

Bước 4: Thẩm tra và phán quyết

Tòa án sẽ tiến hành thẩm tra các chứng cứ và tìm hiểu sự việc để đưa ra phán quyết. Quyết định của tòa án sẽ dựa vào các chứng cứ và quy định pháp luật hiện hành. Đây là bước quan trọng để giải quyết mâu thuẫn một cách công bằng và đưa ra quyết định hợp lý cho các bên liên quan (Mọi thủ tục được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015).

Bước 5: Thực hiện quyết định

Sau khi tòa án đưa ra quyết định, cả hai bên phải thực hiện đúng theo yêu cầu của quyết định đó. Nếu một bên không tuân thủ, bên còn lại có quyền yêu cầu thực hiện bằng cách chuyển đến các cơ quan chức năng để yêu cầu sự hỗ trợ trong việc thực hiện quyết định.

2. Điều kiện hủy hợp đồng và các quy định liên quan

Hủy hợp đồng là một vấn đề quan trọng trong các giao dịch thương mại và hợp đồng. Có nhiều điều kiện và quy định liên quan được áp dụng để giải quyết tình huống khi một hoặc cả hai bên muốn chấm dứt hợp đồng mua bán chung cư trước khi nó kết thúc một cách tự nhiên.

- Trong nhiều trường hợp, các bên có thể đồng ý hủy hợp đồng thông qua thỏa thuận chung và chấm dứt một cách thỏa đáng và bình đẳng. Việc hủy bỏ hợp đồng như vậy thường yêu cầu việc lập một văn bản bổ sung, được ký kết bởi cả hai bên, xác nhận việc hủy bỏ hợp đồng và các điều kiện đi kèm.

- Hợp đồng thường quy định rõ các điều khoản và điều kiện mà các bên cam kết tuân thủ. Trong trường hợp một hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản này, hợp đồng có thể bị hủy bỏ. Tùy thuộc vào mức độ vi phạm và quy định của hợp đồng, việc hủy có thể thực hiện tức thì hoặc sau khi đã có thông báo và thời hạn cụ thể.

- Các hợp đồng thương mại thường đòi hỏi các bên phải tuân thủ các thời hạn và lịch trình cụ thể. Nếu một bên không tuân thủ đúng hạn hoặc không thể thực hiện cam kết trong khoảng thời gian quy định, hợp đồng có thể được hủy bỏ vì lỡ hẹn.

- Hợp đồng cũng có thể bao gồm các điều khoản liên quan đến việc hủy hợp đồng do các sự kiện bất khả kháng, như thiên tai, chiến tranh, cuộc khủng hoảng kinh tế, ... Trong những trường hợp này, các bên thường không phải chịu trách nhiệm về việc không thể thực hiện cam kết.

- Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ quy định tại Điều 424 Bộ luật dân sự 2015: Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hoặc trễ thực hiện. Bên kia có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại.

- Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện quy định tại Điều 425 Bộ luật dân sự 2015: Khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện cam kết. Bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng quy định tại Điều 426 Bộ luật dân sự 2015: Nếu tài sản chịu trách nhiệm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng bị mất hoặc bị hư hỏng nghiêm trọng. Bên bị thiệt hại có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trên đây là tất tần tật yếu tố trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà Bds123.vn đã tổng hợp. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn tránh khỏi được những rủi ro khi tham gia ký kết HĐMB. Qua đó giúp bạn nhanh chóng sở hữu được cho mình mái ấm lý tưởng mà tối ưu ngân sách nhất.