Có nên bán căn hộ ở TPHCM để bắt đáy đất vùng ven không?

Suy thoái BĐS, giá bán đất ven TPHCM giảm mạnh

Trong những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường bất động sản TPHCM đã chứng kiến sự suy thoái đáng kể. Dấu hiệu của suy thoái bắt đầu từ khi có hơn 1100 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tuyên bố phá sản và giải thể vào cuối 2022. Các đơn vị, công ty chuyên môi giới cũng phải cắt giảm nhân sự, cơ cấu lại để duy trì vì sự giảm mạnh trong giao dịch mua bán tiêu thụ nhà đất, căn hộ. Sự suy thoái này có thể được giải thích bằng nhiều yếu tố, bao gồm tình trạng khan hiếm nguồn cung, tăng giá đất, tăng lãi suất vay, Chính phủ kiểm soát chặt và tác động từ suy thoái kinh tế.

Trong cuộc suy thoái bất động sản TPHCM, loại hình đất và đất nền vùng ven đã chịu tác động rất xấu. Cụ thể, vì trước đó giá đã đạt đỉnh nhưng hiện lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư bị tắc vốn nên không mặn mà mua bán. Trong bối cảnh cung cầu không còn cân bằng, kết quả đó là giá đất ven Sài Gòn đã giảm đáng kể. Theo thống kê của website bất động sản Bds123.vn thì giá đất nền ven TPHCM đã giảm từ 15 - 27% so với 12 tháng gần nhất. Xa hơn nữa là các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh cũng ghi nhận mức giảm sút giao dịch kỷ lục. Trong thời gian tới, giá bán đất vùng ven TPHCM được các chuyên gia dự đoán sẽ có thể tiếp tục giảm chạm đáy. Tuy nhiên sau đó sẽ đi ngang và tăng trưởng trở lại khi mà nút thắt vốn được tháo gỡ. Điều này ngay lập tức tạo nên một làn sóng quan tâm bắt đáy đất đai ngoại thành tại thị trường TPHCM.

Xu hướng bán BĐS TPHCM để bắt đáy đất vùng ven

Khi giá đất bán giảm mạnh, đã có không ít nhà đầu tư suy nghĩ đến việc bán bất động sản, căn hộ ở TPHCM để bắt đáy. Bời vì giá nhà nội thành đang cao, có thể mua được nhiều lô đất vùng ven có tiềm năng tốt, trong tương lai sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc bắt đáy đất vùng ven cho phép nhà đầu tư mua đất với giá rẻ hơn so với thời điểm trước khi thị trường bất động sản tăng cao. Điều này tạo ra cơ hội để tăng lợi nhuận khi giá đất vùng ven tăng trở lại.

Điểm lợi khi bán căn hộ TPHCM để đầu tư đất

Thực tế, giá bán đất hiện tại của các nhà đầu tư cũ tuy nói bán lỗ nhưng vẫn cao hơn vốn ban đầu ít nhất 200 triệu. Có chăng là số tiền này không lời đột biến như lúc giá đất đạt đỉnh. Qua đó có thể thấy tiềm năng tăng giá và sinh lời của đất vùng ven luôn tồn tại, chỉ cần đầu tư đủ lâu thì chắc chắn sẽ có lời.

- Quy hoạch và phát triển hạ tầng: Sự phát triển của hạ tầng và quy hoạch đất vùng ven tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư mua bán đất TPHCM về lâu dài. Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng mới như cầu, đường, trường học, bệnh viện... giúp tăng giá trị đất và thu hút người mua.

- Tăng dân số và cầu nhà ở: Với sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, giá trị đất vùng ven có xu hướng tăng theo thời gian. Nên bán căn hộ TPHCM để đầu tư đất vùng ven ở các khu đất gần khu công nghiệp mới, khu tái định cư, đường vành đai… chắc chắn sẽ mang lại lợi nhuận nếu lựa chọn sáng suốt.

- Tính thanh khoản cao: Trong điều kiện bình thường, đất vùng ven thường có tính thanh khoản cao hơn so với căn hộ ở thành phố. Nên khi thị trường bất động sản TPHCM ổn định trở lại thì sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi cho việc mua bán và giao dịch đất nhanh chóng, giúp nhà đầu tư linh hoạt trong việc chốt lời hoặc tái đầu tư.

Những rủi ro cần xem xét khi đầu tư đất vùng ven

Điểm lợi về khả năng sinh lời khi mua bất động sản đất, đất nền ven TPHCM là điều bất kì nhà đầu tư nào cũng thấy. Tuy nhiên, khi đầu tư bất động sản thì ngoài lợi ích thì vẫn luôn tồn tại rủi ro thua lỗ cần xem xét khi đầu tư đất vùng ven, nhất là với những ai quyết định bán tài sản căn hộ để đầu tư.

- Thời gian phát triển của vùng ven: Việc chọn vùng ven có vị trí thuận lợi và tiềm năng phát triển là rất quan trọng. Cần đánh giá xem vùng ven có khả năng phát triển đột biến trong tương lai không như có kế hoạch quy hoạch rõ ràng, các dự án hạ tầng đang triển khai, tiềm năng thu hút cư dân và đầu tư. Từ đó lựa chọn khu vực có khả năng sinh lời trong thời gian ngắn và trung hạn vì nếu thời gian phát triển quá lâu thì bạn sẽ chậm có lợi nhuận hoặc khó khăn để xoay vòng vốn khi cần.

- Quy hoạch và cơ sở hạ tầng nơi mua đất: Nếu khu đất bạn định mua không được quy hoạch rõ ràng hay khu vực đó không có đầu tư vào cơ sở hạ tầng, việc đầu tư đất có thể gặp khó khăn và không mang lại lợi nhuận như mong đợi. Nhất là khi ngoại thành TPHCM đang có nhiều quy hoạch chồng chéo nhau ở quận 12, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi. Nên cần phải kiểm tra kỹ về quy hoạch và tình trạng hạ tầng hiện tại của vùng ven trước khi quyết định đầu tư.

- Quyền sở hữu và pháp lý đất vùng ven: Kiểm tra kỹ về quyền sở hữu và pháp lý của đất, người bán đất là điều cần thiết để tránh rủi ro về tranh chấp và quyền sử dụng đất sau này.

Câu hỏi thường gặp:

1) Làm thế nào để đánh giá tiềm năng phát triển của vùng ven?

Dưới đây là một số phương pháp để đánh giá tiềm năng phát triển của vùng ven:

- Nghiên cứu quy hoạch: Xem xét các kế hoạch quy hoạch đất của chính quyền địa phương. Tìm hiểu về các dự án hạ tầng, kế hoạch phát triển, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... được lên kế hoạch trong vùng ven. Quy hoạch rõ ràng và chi tiết là một dấu hiệu tích cực cho tiềm năng phát triển của vùng ven.

- Tìm hiểu thị trường: Nghiên cứu thị trường bất động sản của vùng ven. Điều tra về mức độ cầu và nguồn cung, xu hướng giá đất, mức độ quan tâm từ các nhà đầu tư và người mua. Thông tin về sự tăng trưởng dân số, nhu cầu nhà ở, cơ hội kinh doanh và phát triển kinh tế trong vùng ven cũng là những yếu tố quan trọng để đánh giá tiềm năng phát triển.

- Xem xét hạ tầng: Kiểm tra tình trạng hạ tầng hiện có và các dự án hạ tầng đang triển khai trong vùng ven. Bao gồm đường giao thông, hệ thống giao thông công cộng, cấp thoát nước, điện, trường học, bệnh viện và các tiện ích công cộng khác. Hạ tầng hoàn chỉnh và đang phát triển là một yếu tố quan trọng cho tiềm năng phát triển bền vững của vùng ven.

- Tương tác với các chuyên gia: Hợp tác với các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư và người nắm rõ thị trường địa phương. Họ có thể cung cấp thông tin chi tiết và nhận định chính xác về tiềm năng phát triển của vùng ven dựa trên kinh nghiệm và kiến thức của mình.

2) Nên đầu tư vào đất ven TPHCM ở khu vực nào có lời cao?

- Khu vực quận 9: Quận 9 đang được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và được quy hoạch phát triển thành các khu đô thị mới như Vinhomes Grand Park, Swan Park. Đây là những khu vực tiềm năng với tiềm lực phát triển kinh tế, thu hút các dự án đầu tư lớn, gần sông và gần trung tâm thành phố.

- Khu vực Bình Chánh và Nhà Bè: Khu vực này có tiềm năng phát triển mạnh mẽ do sự mở rộng của thành phố và các dự án hạ tầng như cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Bà Lớn - Bình Khánh. Ngoài ra, khu vực này cũng có nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ cư dân, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

- Khu vực Long Thành: Với việc triển khai Dự án Sân bay Quốc tế Long Thành, khu vực này dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Sự đầu tư vào đất ven Long Thành có thể mang lại lợi nhuận cao khi nhu cầu về nhà ở và cơ sở hạ tầng tăng cao.

- Khu vực Củ Chi: Củ Chi có tiềm năng phát triển nhờ sự mở rộng của thành phố và các dự án quy hoạch như Khu công nghệ cao, Khu du lịch sinh thái. Khu vực này có vị trí gần sông và rừng, mang lại không gian sống trong lành và thu hút đông đảo người mua. Bên cạnh đó, quỹ đất và giá bán đất tại đây cũng rất hợp lý, nhiều sự lựa chọn để đầu tư.

3) Đăng bán căn hộ TPHCM ở đâu nhanh chóng, an toàn?

- Sử dụng dịch vụ đăng tin bán căn hộ TPHCM trên các trang web bất động sản uy tín và phổ biến như batdongsan.com.vn, bds123.vn, chotot.com, mogi... Bạn có thể tạo thông tin chi tiết về căn hộ, cung cấp hình ảnh, video mô tả và liên hệ để thu hút sự quan tâm của người mua.

- Tìm đến các công ty môi giới bất động sản chuyên nghiệp: Các công ty môi giới bất động sản có kinh nghiệm và mạng lưới khách hàng rộng có thể giúp bạn tìm người mua nhanh chóng. Họ sẽ đảm nhận việc quảng cáo, giao dịch và các thủ tục pháp lý liên quan để đảm bảo an toàn cho bạn.

- Sử dụng mạng xã hội: Mạng xã hội (MXH) như Facebook, Zalo, LinkedIn... cung cấp một nền tảng rộng lớn để quảng bá thông tin về căn hộ của bạn. Bạn có thể đăng bài viết, chia sẻ hình ảnh và mô tả căn hộ để tiếp cận đến nhiều người dùng có sẵn trên các trang MXH.

- Kết nối với bạn bè, người thân và đồng nghiệp: Thông báo với những người xung quanh về việc bạn đang cần bán căn hộ để họ có thể giới thiệu cho những người quen của họ. Đôi khi, việc mua bán căn hộ có thể diễn ra rất nhanh chóng nhờ thông qua mối quan hệ cá nhân gần gũi và tin tưởng.

4) Giá đất, đất nền TPHCM hiện tại đã chạm đáy hay chưa?

Rất khó để nói chính xác giá đất, đất nền TPHCM hiện tại đã chạm đáy hay chưa. Nhưng theo so sánh giá bán thực tế và giá trước đây thì có thể khẳng định các sản phẩm đất ngoại thành đã giảm rất sâu (trên 20% tùy lô). Đồng thời, thống kê tại chuyên mục bán đất TPHCM của các website bất động sản hàng đầu (Bds123.vn, Batdongsan, Nhatot, Muaban) cho thấy lượng tin đăng bán có cụm từ “cắt lỗ” chiếm đa số. Điều này một lần nữa khẳng định giá đất ven đô đã giảm rất nhiều, nếu chưa chạm đáy thì cũng đã rất sát đáy. Vậy nên, nhiều chuyên gia BĐS đều đưa ra lời khuyên nếu có ý định đầu tư đất, đất nền Đồng Nai, Bình Dương hay Tây Ninh thì trong năm 2023 hãy quyết định.

5) Có cách nào để giảm rủi ro khi đầu tư đất vùng ven không?

- Nghiên cứu kỹ pháp lý: Trước khi đầu tư, cần tiến hành nghiên cứu kỹ về vị trí, tiềm năng phát triển, quy hoạch và pháp lý của vùng ven. Tìm hiểu thông tin từ các nguồn đáng tin cậy và tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản.

- Hợp tác với chuyên gia: Hợp tác với chuyên gia bất động sản và luật sư có kinh nghiệm để được tư vấn và hỗ trợ trong quá trình đầu tư. Chuyên gia có thể giúp đánh giá rủi ro, kiểm tra pháp lý và đảm bảo quyền sở hữu đất TPHCM định mua. Họ sẽ tư vấn, cung cấp thông tin chính xác và đáng tin cậy để bạn có quyết định đầu tư đúng đắn.

Theo Hoàng A.D.