Quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư bao lâu là đủ?

Thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã trở nên sôi động khi Bộ Xây dựng công bố quyết định dự thảo thứ 2 trong Luật Nhà ở sửa đổi. Điểm nổi bật và gây quan tâm lớn hiện tại là Bộ đề xuất hai phương án mới liên quan đến quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Đây là một chủ đề đã gây ra nhiều tranh cãi trong cuộc thảo luận với phiên bản dự thảo thứ nhất đã được tiến hành trước đây.

Hai phương án đã được Bộ Xây dựng đưa ra có nhiều ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư. Một phương án đề xuất là giữ nguyên quy định hiện tại, tức là không đặt ra thời hạn sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đang có xu hướng ưu tiên phương án thứ hai. Tức là họ sẽ "xác định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình theo quy định của luật xây dựng", theo Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định.

Với quy định này, người mua nhà chung cư sẽ có thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm. Tuy nhiên, thực tế là cách tính toán của Bộ Xây dựng không hoàn toàn như vậy.

Phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ (dựa trên cách tính được quy định trong Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng). Theo quy định này:

- Công trình cấp 4 có thời hạn sử dụng dưới 20 năm.

- Công trình cấp 3 có thời hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.

- Công trình cấp 2 có thời hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.

- Công trình cấp 1 và các công trình đặc biệt có thời hạn sử dụng trên 100 năm.

Thế nhưng theo thực tế, số lượng chung cư thuộc các công trình cấp 3 và 4 rất ít. Cho nên có thể kết luận rằng, thời hạn sở hữu của các căn hộ chung cư có thể kéo dài từ 50 năm trở lên.

Mua căn hộ chung cư có thời hạn và không xác định thời gian

Hiện tại, rất nhiều dự án bất động sản, các chủ đầu tư chỉ được nhà nước cấp quyền thuê đất trong vòng 50 năm. Tuy nhiên, khi bán căn hộ cho khách hàng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở (sổ đỏ) lại ghi "sở hữu lâu dài". Do đó, có sự băn khoăn về cách tính thời gian sử dụng căn hộ mua được.

Để giải quyết vấn đề này, bạn có thể dựa vào quy định tại Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 3, Điều 7, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT. Có hai phương pháp ghi thời hạn sở hữu căn hộ chung cư trên giấy chứng nhận, bao gồm:

1. Mua chung cư có thời hạn

Khi đã đến hạn sở hữu được ghi trên giấy chứng nhận, hoặc theo như kết luận kiểm định chất lượng (KĐCL) từ cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh tại địa phương. Có hai trường hợp có thể xảy ra.

Trường hợp thứ nhất, nếu KĐCL từ cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cho thấy căn hộ chung cư vẫn đáp ứng đủ tiêu chuẩn an toàn và chất lượng để sử dụng. Khi đó, chủ sở hữu vẫn được phép tiếp tục sử dụng căn hộ. Do đó, trong trường hợp này, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được tính dựa trên kết luận KĐCL từ cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh. Thông thường là thuộc thẩm quyền cơ quan chuyên môn của Sở Xây dựng địa phương.

Trường hợp thứ hai là khi căn hộ chung cư không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng. Kết luận KĐCL từ cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cho thấy căn hộ chung cư không đảm bảo an toàn và chất lượng để tiếp tục sử dụng. Khi đó, việc xử lý căn hộ chung cư sẽ tuân theo quy định tại Mục 2 Chương VII, Điều 36, Điều 116 của Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm:

- Tháo dỡ, cải tạo, xây dựng lại nếu diện tích đất xây dựng nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại địa phương. Việc tháo dỡ và xây dựng lại có thể do chủ đầu tư hoặc đơn vị có đủ khả năng và năng lực thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Tháo dỡ căn hộ chung cư và trả lại đất cho cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp diện tích đất xây dựng căn hộ chung cư không còn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại địa phương (cấp huyện) có căn hộ chung cư.

Nếu chủ nhà chấm dứt sở hữu theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua căn hộ lần đầu. Quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng mua bán. Nếu không có thỏa thuận về việc xử lý và quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất sẽ được chuyển trả lại cho chủ sở hữu căn hộ lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu.

Tóm lại, sau 50 năm sở hữu, khi căn hộ chung cư đã hết hạn sở hữu, bạn sẽ không còn quyền sở hữu căn chung cư đó nữa. Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ lần đầu. Trừ khi bạn gia hạn thời gian sở hữu thêm.

2. Mua chung cư không xác định thời gian

Những căn chung cư không xác định thời gian sở hữu hay còn gọi là chung cư vĩnh viễn. Đây là dự án chung cư thuộc khu đất quy hoạch do chính phủ chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức sở hữu lâu dài. Sau khi hoàn thành xây dựng và bàn giao, khách hàng sẽ được cấp một sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu lâu dài. Trong vòng 50 năm, chủ sở hữu chung cư vẫn có quyền tiếp tục sử dụng nếu cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh hoặc thành phố đánh giá rằng chất lượng và an toàn của chung cư vẫn được đảm bảo.

Tuy nhiên, nếu căn hộ chung cư không đáp ứng được yêu cầu về an toàn và chất lượng theo đánh giá của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh. Chủ sở hữu căn hộ sẽ phải đối mặt với các phương án như tháo dỡ, xây dựng lại hoặc trả lại đất cho cơ quan quản lý nhà nước. Trong trường hợp này, chủ sở hữu nhà chung cư có thể được bố trí tái định cư bằng cách cung cấp một căn hộ hoặc một mảnh đất tái định cư. Hoặc chủ sở hữu sẽ nhận đền bù tài chính theo quy định của pháp luật, có thể là một căn hộ chung cư mới.

3. Sở hữu nhà chung cư có những quyền lợi gì?

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, chủ sở hữu có thể được bố trí tái định cư nếu họ quyết định phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư. Quy định này đảm bảo rằng việc tái định cư sẽ được thực hiện thông qua các hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở giữa người được tái định cư và đơn vị được giao trách nhiệm tái định cư (nguồn đầu tư từ Nhà nước). Nếu nguồn đầu tư từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng sẽ được ký với chủ đầu tư dự án.

Trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, họ có thể được bố trí nhà ở và đất ở tái định cư. Điều này được dựa theo quy định tại Điều 36, luật Nhà ở 2014, tuỳ theo điều kiện cụ thể của địa phương. Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ, họ sẽ được bố trí một căn hộ mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn căn hộ cũ. Trường hợp Nhà nước đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại chung cư, chủ đầu tư dự án sẽ phải đảm bảo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự mình lo chỗ ở trong quá trình cải tạo và xây dựng lại.

Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu căn hộ thỏa thuận đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Khi đó, việc bố trí chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu và thanh toán giá trị chênh lệch sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên. Bên cạnh đó, khi nhà nước đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại căn hộ chung cư và có sự chênh lệch về giá trị giữa căn hộ cũ và mới. Việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ được thực hiện theo phương án tái định cư đã được phê duyệt.

Trên đây là những quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư mà Bds123.vn đã tổng hợp. Hãy cùng tìm hiểu và khám phá những thông tin quan trọng này trước chọn mua nhà chung cư. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định thông minh và đáng tin cậy.