Những điều bạn nên biết khi mua bán nhà riêng chưa hoàn công

23/09/2022

Sở hữu một ngôi nhà là ước mơ của hầu hết mỗi người. Tuy nhiên, khi mua nhà bạn sẽ gặp phải nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Một trong số đó là mua nhà riêng hoàn chỉnh nhưng vẫn chưa làm thủ tục hoàn công. Điều này sẽ mang đến cho chủ nhà nhiều khó khăn trong các hoạt động liên quan đến giao dịch, đầu tư nhà ở. Vậy nhà chưa hoàn công là gì? Những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công? Giải pháp tối ưu cho tình trạng này là gì? Trong bài viết này, Bds123.vn sẽ giải đáp tất tần tật những thắc mắc liên quan đến vấn đề đã nêu trên.

Mục lục

Nhà riêng chưa hoàn công là gì?

Nhà ở chưa hoàn công được định nghĩa là những căn nhà được xây dựng hoàn chỉnh nhưng chưa cập nhật hiện trạng nhà trên đất trong Sổ hồng. Có nghĩa là trong sổ chỉ có thông tin lô đất mà không có thông tin ngôi nhà. Thủ tục này sẽ cho công trình nhà riêng được pháp luật thừa nhận giá trị và bảo vệ hợp pháp. Qua đó, bạn có thể thực hiện các hoạt động giao dịch, chuyển nhượng hay đầu tư trên tài sản này.

Một vài lý do khiến nhà ở không thể hoàn công:

- Trước khi tiến hành thi công, chủ thầu chưa xin GPXD. Hoặc có xin GPXD nhưng không xây dựng dựa trên thông số thiết kế có trên giấy phép.

- Trong khi hoàn công, chủ nhà phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà không thực hiện hoàn công để tránh các khoản thuế, phí.

- Chủ nhà có xin cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện. Vì một số khu vực bị hạn chế xây dựng do vấn đề an ninh, PCCC hoặc môi trường sống không đảm bảo.

Mua nhà riêng chưa hoàn công có rủi ro gì?

Mua bán nhà chưa hoàn công chắc chắn sẽ có những rủi ro liên quan đến pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều người vẫn lựa chọn mua nhà chưa hoàn công để có giá rẻ hơn. Thế nhưng họ lại không biết trong đó tiềm ẩn những rủi ro nghiêm trọng. Dưới đây là một số rủi ro có thể phát sinh nếu bạn mua nhà chưa hoàn công:

- Trường hợp nhà đã được cấp sổ đỏ mà chưa có giấy hoàn công: Người mua ký hợp đồng công chứng chỉ chuyển nhượng đất chứ không chuyển nhượng nhà trên đất. Điều này có nghĩa là bạn chỉ được quyền sở hữu đất mà không được sở hữu nhà ở.

- Trường hợp giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ: Nếu bạn muốn thực hiện hoàn công thì cần xin chữ ký của chủ cũ. Và nếu họ không hợp tác thì bạn sẽ không thể hoàn công hoặc thực hiện các giao dịch, chuyển nhượng nhà ở.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đến kiểm soát: Nhà chưa được hoàn công hoàn toàn có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ những hạng mục thi công không được cấp phép. Hơn nữa, nhà chưa hoàn công sẽ khiến bạn tốn kém nhiều chi phí để khôi phục nguyên trạng đúng với trong giấy phép xây dựng.

Trường hợp mua bán nhà chưa được hoàn công sẽ bị đơn vị có thẩm quyền cưỡng chế tháo dỡ

- Trường hợp nhà riêng bán nằm trong diện quy hoạch hay dính lộ giới: Người mua chắc chắn sẽ không được đền bù khi giải phóng mặt bằng. Có thể dễ hiểu là giấy tờ không có chứng nhận là có tài sản trên đất.

- Trường hợp thế chấp nhà ở ngân hàng: Người mua có thể cần gấp tiền nên phải đem tài sản thế chấp. Khi đó, bạn sẽ mất nhiều thời gian và chi phí để mời chủ cũ làm thủ tục hoàn công. Những thủ tục mà đáng ra bạn phải làm ngay khi mới mua nhà.

- Rủi ro nghiêm trọng nhất khi mua nhà chưa hoàn công, tài sản này sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu. Trừ khi bạn phải tháo dỡ lại toàn bộ. Sau đó xin giấy phép xây dựng và tiến hành hoàn công khi hoàn thành.

Những câu hỏi khi mua nhà riêng chưa hoàn công bạn cần biết

1. Thuật ngữ hoàn công nhà riêng là gì?

Hoàn công là một bước quan trọng cuối cùng sau khi hoàn thiện công trình nhà ở. Giai đoạn này có ý nghĩa pháp lý và được quy định rõ ràng trong Luật xây dựng 2014. Đây cũng là điều kiện cần để được cấp phát và đổi Sổ hồng cho ngôi nhà của bạn. Bên cạnh đó, khi bạn thực hiện sửa đổi, thay đổi hiện trạng đất, công trình nhà ở cần phải tiến hành hoàn công nhanh nhất có thể. Điều này giúp bạn tránh được nhiều rủi ro pháp lý sau này và được pháp luật bảo vệ tài sản nhà ở.

2. Trường hợp nào cần được hoàn công?

Theo quy định trong bộ Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015 - NĐ CP có quy định: “Các công trình nhà cửa, công trình xây dựng khác ở đô thị đều phải thực hiện thủ tục hoàn công.” Trừ những công trình nhà riêng ở nông thôn không nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử, văn hoá thì không cần phải hoàn công theo quy định

3. Những hồ sơ cần chuẩn bị để hoàn công nhà riêng là gì?

Theo Thông tư 05/2015/TT-BXD, để hoàn công cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ này:

- Giấy phép xây dựng cho phép xây dựng công trình nhà cửa, … nằm trong phạm vi cá nhân hoặc tổ chức.

- Hợp đồng xây dựng giữa các bên bao gồm chủ đầu tư, chủ sở hữu, đơn vị thiết kế, đơn vị thi công, giám sát, … Hợp đồng này có các điều khoản thỏa thuận quyền và nghĩa vụ giữa các bên liên quan.

- Giấy báo cáo kết quả xây dựng được điền thông tin chính xác theo mẫu có sẵn.

- Giấy báo cáo kết quả thẩm tra và thẩm định bản vẽ thiết kế.

- Bản vẽ hoàn công chỉ áp dụng khi công trình có khác biệt so với thiết kế ban đầu.

- Giấy báo cáo kết quả kiểm định hay thử nghiệm (nếu có).

- Giấy xác nhận về an toàn PCCC, vận hành thang máy của đơn vị hay cơ quan chịu trách nhiệm (nếu có).

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết sẽ giúp quá trình hoàn công nhà ở diễn ra suôn sẻ hơn

4. Các đơn vị chịu trách nhiệm hoàn công nhà riêng?

Các đơn vị tham gia nghiệm thu, xác nhận và hoàn công công trình nhà ở bao gồm:

- Chủ đầu tư: Tổ chức công tác nghiệm thu và chịu trách nhiệm chính về chất lượng công trình. Đảm bảo những điều khoản đã ký kết trong hợp đồng, giấy tờ nghiệm thu. Ngoài ra, chủ đầu tư còn trực tiếp liên hệ với bên thiết kế khi có sự thay đổi bản vẽ so với ban đầu.

- Đơn vị thi công: Đây là đơn vị trực tiếp tham gia xây dựng và hoàn thiện từng giai đoạn của công trình. Từ lúc bắt đầu xây dựng nền móng cho đến lúc hoàn thiện và thu dọn. Hơn nữa, đơn vị này còn có trách nhiệm lập bản vẽ và các giấy tờ liên quan đến hoàn công. Cuối cùng là tham gia ký kết nghiệm thu và thực hiện các nghĩa vụ có trong hợp đồng.

- Đơn vị tư vấn hay giám sát (nếu có): Tham gia tư vấn, kiểm tra và giám sát trong suốt quá trình thi công, nghiệm thu và hoàn công. Đơn vị này có trách nhiệm đảm bảo tiến độ thi công và chất lượng của công trình. Cuối cùng, họ cũng tham gia ký kết xác nhận bản vẽ hoàn công công trình nhà ở.

- Đơn vị thiết kế: Tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của CĐT. Ngoài ra, đơn vị này phải liên tục theo dõi và cập nhật lại nếu công trình có thay đổi gì so với bản vẽ thiết kế ban đầu.

5. Cơ quan nào có thẩm quyền tiến hành hoàn công nhà riêng?

Thuật ngữ hoàn công có liên quan đến các vấn đề pháp lý, do đó chỉ những cơ quan hành chính có thẩm quyền mới được tiến hành. Trong đó, bạn cần lưu ý những thông tin này để tiến hành hoàn công có hiệu quả:

- Uỷ ban nhân dân địa phương có nhà bán.

- Uỷ ban nhân dân xã có thẩm quyền xử lý hoàn công cho các công trình nhà riêng nông thôn. Vì đây là khu vực có quy hoạch thuộc địa giới cấp xã.

- Sở xây dựng sẽ được áp dụng cho những công trình đặc biệt cấp 1, thuộc tôn giáo, di tích lịch sử, đền chùa, đình miếu hay những công trình nằm trên trục giao thông lớn.

6. Thời gian hoàn công nhà riêng dài bao lâu?

Theo như quy định thì thời gian thực hiện các thủ tục hoàn công thông thường là 30 ngày. (Áp dụng giống nhau ở hầu hết các nơi)

Bạn có thể rút ngăn thời gian hoàn công ở khâu chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ liên quan. Bên cạnh đó, bạn nên nhờ những người có kinh nghiệm tư vấn các biên bản đo vẽ cũng như chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết.

7. Chi phí hoàn công nhà riêng là bao nhiêu?

Khoản tiền phải chi cho thủ tục hoàn công thường dao động trong khoảng 15 - 30 triệu đồng. Trong đó bao gồm lệ phí lập bản vẽ, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác.

- Lệ phí đo đạc bản vẽ kiến trúc và bản vẽ hiện trạng tuỳ thuộc theo từng đơn vị thực hiện. Mức phí này thường dao động từ 10.000 - 15.000 đồng/m² (khoảng 3 - 5 triệu đồng/căn).

- Lệ phí trước bạ là 1% tổng giá trị ngôi nhà riêng.

- Các khoản phí khác trung bình từ 3 - 5 triệu đồng.

Những khoản phí phát sinh khi hoàn công nhà ở là gì?

Tuy nhiên, theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP Khoản 11 Điều 4 quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: “11. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ." Do đó, trường hợp hoàn công nhà bán, bạn chỉ cần chịu mức phí từ 8 - 10 triệu đồng.

Trên đây là tất cả những thông tin mà Bds123.vn tổng hợp được về kinh nghiệm mua bán nhà riêng chưa hoàn công. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp độc giả có thêm kiến thức về lĩnh vực này. Qua đó sẽ giúp bạn hoàn thành các thủ tục hoàn công một cách hiệu quả nhất. Từ đó, bạn sẽ tránh được các rủi ro pháp lý không cần thiết trong tương lai.