Tất tần tật về hợp đồng mua bán nhà riêng mà bạn cần biết

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà riêng là gì?

Hợp đồng mua bán nhà là một lại giấy tờ thông dụng có những thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Đặc biệt, hợp đồng này có tính chất pháp lý nên người bán phải có trách nhiệm chuyển giao quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.Nếu như ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của nhiều người thì văn bản này cần sự chấp thuận cũng như chữ ký của các chủ sở hữu. Hơn nữa:

- Bên người bán phải thông báo những hạn chế về quyền sở hữu trong thời gian chưa bàn giao nhà.

- Phải bảo quản ngôi nhà từ ngoài vào trong cho đến khi người mua nhận nhà.

- Giao nhà đúng như hiện trạng nhà đã ghi trong hợp đồng.

- Hoàn thành đầy đủ các thủ tục, quyền và nghĩa vụ mà người bán phải thực hiện trước khi nhận đủ tiền.

Mặt khác, bên mua phải thanh toán tiền chủ nhà đúng với điều khoản đã quy định trong hợp đồng.

- Bên mua phải thanh toán đúng thời hạn cũng như đúng phương thức.

- Trường hợp không có thỏa thuận như trên thì sẽ thanh toán vào thời điểm bàn giao nhà.

- Trường hợp mua nhà đang cho thuê, người mua vẫn phải đảm bảo mọi quyền lợi cho người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Người mua có quyền yêu cầu người bán hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng giấy tờ pháp lý. Nếu không hoàn thành đúng hạn như đã thỏa thuận thì bên bán phải bồi thường thiệt hại.

Những quy định về hợp đồng mua bán nhà riêng theo Luật dân sự 2015

Theo Điều 430, Bộ Luật dân sự 2015 quy định HĐMB tài sản là thỏa thuận giữa các bên. Và bên bán có trách nhiệm chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền. Theo đó, HĐMB nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở cùng các luật khác có liên quan.

Trong đó, hợp đồng mua bán nhà riêng chỉ được xác lập khi các bên đã thỏa thuận:

1. Đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà riêng

Điều 431, Bộ Luật dân sự 2015 quy định đối tượng của HĐMB:

- Mọi tài sản được quy định trong bộ luật này đều là đối tượng của HĐMB.

- Tài sản thuộc quyền sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.

Trong trường hợp mua bán nhà riêng, thì nhà riêng chính là đối tượng chính trong HĐMB. Tài sản này cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp. Hơn nữa, ngôi nhà cần phải được xác định rõ dựa trên các thông số diện tích, số phòng, loại nhà ở, pháp lý, giá cả, … Bên cạnh đó, những tài sản có thể hình thành nhà ở trong tương lai cũng được xem là đối tượng của HĐMB nhà. Trường hợp này cũng cần các loại hồ sơ giấy tờ chứng minh là sẽ hình thành nhà ở trong tương lai.

2. Giá bán nhà riêng trong HĐMB

Giá bán nhà trong hợp đồng chính là giá trị của ngôi nhà được các bên thẩm định dựa trên giá thị trường. Hơn nữa, mức giá này còn nói lên chất lượng, vị trí, tính thanh khoản và tiềm năng của một ngôi nhà. Mặt khác, giá cả bán nhà riêng sẽ được các bên liên quan thỏa thuận. Cũng có trường hợp nhờ bên thứ ba là môi giới hoặc trung gian định giá ngay tại không gian và thời gian mua nhà. Tuy nhiên, mức giá này phải phù hợp với giá thị trường cũng như bảng giá mà Nhà nước ban hành. Ngoài ra:

- Bên mua và bên bán có thể thỏa thuận thêm hệ số trượt giá nếu như giá thị trường có biến động.

- Trường hợp nhà được Nhà nước quy định giá thì mức giá bán nhà phải nằm trong phạm vi khung giá đó. Và mức giá bán tuyệt đối không được thấp hơn mức giá tối thiểu trong khung giá.

3. Phương thức thanh toán

Điều 433, Bộ Luật dân sự 2015 quy định, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán sao cho phù hợp với điều kiện tài chính. Cụ thể là:

- Thanh toán toàn bộ.

- Thanh toán từng đợt.

- Thanh toán theo thời hạn.

- Thanh toán bằng tiền mặt.

- Thanh toán bằng chuyển khoản.

- Thanh toán trực tiếp cho chính chủ.

- Thanh toán gián tiếp qua người thứ ba.

4. Thời gian thực hiện hợp đồng

Điều 434, Bộ Luật dân sự 2015 quy định đối với những tài sản “vật trao tay” như nhà riêng. Bên mua và bên bán thực hiện nghĩa vụ “người mua trả tiền, người bán giao nhà” trong thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Có nghĩa là bên bán không được giao nhà trước hoặc sau thời hạn nếu không có sự chấp thuận của bên mua. Và ngược lại, bên mua phải thanh toán đầy đủ số tiền cho đến lúc nhận bàn giao nhà ở.

5. Phương thức giao nhà riêng

Điều 433, Bộ Luật dân sự 2015 quy định phương thức bàn giao tùy theo tính chất của tài sản. Trường hợp mua bán nhà riêng, bên bán sẽ giao tài sản trong một lần và trực tiếp cho bên mua. Trong đó, hợp đồng mua bán nhà ở cần phải được tiến hành ngay tại địa phương có nhà bán.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn có một số quy định:

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cần phải được chuyển cho bên mua kể từ khi hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp tài sản nhà ở có sẵn giấy tờ thì bên bán chỉ việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua.

- Thời điểm rủi ro chỉ xảy ra khi nhà ở có tổn thất hay hư hại. Điều 441, Bộ Luật dân sự 2015 quy định bên bán chịu rủi ro trước khi nhà được bàn giao, và bên mua chịu rủi ro ngay tại thời điểm nhà được bàn giao.

- Hình thức của hợp đồng mua bán nhà riêng rất đa dạng, cụ thể là vi bằng, bằng miệng hoặc văn bản công chứng. Tuy nhiên, dù là bằng hình thức nào thì khi tài sản nhà ở có đăng ký quyền sở hữu mới có giá trị pháp lý.

Hợp đồng mua bán nhà riêng cần có những điều khoản nào?

Theo Khoản 1, Điều 123 và Điều 121, Luật Nhà ở 2014 quy định về nội dung trong HĐMB nhà ở phải bao gồm:

- Thông tin cá nhân hoặc tổ chức của các bên liên quan (Họ tên, địa chỉ, ngày tháng năm sinh, … )

- Các thông số cụ thể của ngôi nhà bán cùng những đặc điểm của mảnh đất có nhà bán. Lưu ý, bạn cần phải bổ sung đầy đủ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu.

- Giá trị vốn có của tài sản phù hợp với giá thị trường cũng như bảng giá bán nhà mà Nhà nước đã ban hành.

- Thời hạn cùng phương thức thanh toán đã thỏa thuận.

- Thời hạn giao nhận nhà ở, thời hạn bảo hành, thời hạn chuyển nhượng hồ sơ, … 

- Quyền và nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.

- Cam kết mà các bên đã thỏa thuận.

- Những rủi ro phát sinh và phương án giải quyết.

- Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

- Ghi rõ thời điểm ký kết hợp đồng, bao gồm ngày tháng năm.

- Các bên liên quan ký và ghi rõ họ tên. Ghi rõ chức vụ và đóng dấu nếu thuộc tổ chức hoặc công ty.

Trên đây là tất cả những thông tin bạn cần biết về hợp đồng mua bán nhà riêng. Mong rằng với những kiến thức hữu ích mà Bds123.vn đã tổng hợp này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về việc ký kết HĐMB nhà. Qua đó giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý, lỗi câu chữ và mang lại hiệu quả tối ưu hơn.