Tổng hợp những khoản thuê mua bán nhà riêng cần phải đóng
Hoàng Nguyễn Kinh TếMua bán nhà riêng cũng được xem là một hoạt động kinh doanh tạo ra lợi nhuận. Chính vì vậy, người mua hoặc người bán cũng phải nộp những khoản phí liên quan. Đây cũng chính là điều kiện để chứng minh quyền và nghĩa vụ của cả hai bên khi mua bán nhà đất. Vậy những khoản thuế, phí mà bên bán lẫn bên mua phải chịu là gì? Mức đóng thuế phí này được tính như thế nào? Mời quý độc giả hãy cùng theo dõi bài viết của Bds123.vn về các khoản thuế phí trong giao dịch nhà riêng.
Người bán nhà riêng phải chịu khoản thuế nào?
Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, cả bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận ai sẽ là người đóng những khoản phí nào. Trong đó, người mua hoặc chuyển nhượng nhà đất thường phải chịu những khoản thuế phí này:
1. Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản thuế mà bạn phải đóng từ một phần thu nhập theo quy định của Nhà nước. Trường hợp mua bán nhà cũng vậy, khi bạn tạo ra nguồn thu nhập nhất định thì phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu bạn chỉ sở hữu một ngôi nhà duy nhất thì sẽ được miễn loại thuế này. Theo điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định khoản thuế TNCN phải nộp khi mua bán nhà đất phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%. Lưu ý, giá chuyển nhượng là mức giá của ngôi nhà đã được bên mua và bên bán thỏa thuận. Mức giá này không chỉ phù hợp với giá thị trường, mà còn phải nằm trong khoảng cho phép của mức giá Nhà nước ban hành. Có nghĩa là không thấp hơn mức tối thiểu và không cao hơn mức tối đa.
Dưới đây là những hạng mục cần đóng thuế TNCN khi giao dịch nhà riêng:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở; nhà hình thành trong tương lai; công trình kết cấu hạ tầng; các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp và ngư nghiệp.
- Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản.
2. Lệ phí trước bạ
Theo khoản 2, Điều 3 Luật Phí và lệ phí 2015 quy định lệ phí trước bạ là khoản tiền mà tổ chức hay cá nhân ấn định phải thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước khi tài sản nhà riêng đưa vào sử dụng. Do đó, trong khoảng thời gian 30 ngày kể từ khi chuyển nhượng nhà đất, người bán phải đi đăng ký biến động đất đai và nộp lệ phí trước bạ. Hoặc người bán có thể chuyển tiền để người mua đi nộp phí này. Mặt khác, theo khoản 1, Điều 3, Nghị Định 10/2022/NĐ-CP quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ như sau:
- Nhà ở, nhà làm việc hoặc nhà dùng cho bất kỳ mục đích khác.
- Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp dù đã xây hoặc chưa xây dựng công trình.
Theo Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về tỷ lệ mức đóng lệ phí trước bạ:
- Lệ phí trước bạ = Diện tích x giá/m² theo bảng giá nhà đất x 0,5%.
Trong đó, giá/m² thường là mức giá xây dựng 1m² sàn nhà do UBND tỉnh ban hành.
3. Phí công chứng
Khi một tổ chức hay cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà, giấy tờ chuyển nhượng, bản sao công chứng thì phải nộp phí công chứng. Theo Khoản 1, Điều 4, Thông tư liên tịch 257/2016/TT-BTC quy định về phí công chứng dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
| STT | Giá trị tài sản | Mức phí công chứng |
|---|---|---|
| 1 | < 50 triệu | 50.000 VNĐ/trường hợp |
| 2 | 50 triệu - 100 triệu | 100.000 VNĐ/trường hợp |
| 3 | 100 triệu - 1 tỷ | 0,1% giá trị tài sản |
| 4 | 1 tỷ - 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% giá trị tài sản |
| 5 | 3 tỷ - 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% giá trị tài sản |
| 6 | 5 tỷ - 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% giá trị tài sản |
| 7 | 10 tỷ - 100 tỷ | 5,2 + 0,03% giá trị tài sản |
| 8 | > 100 tỷ | 32,2 triệu + 0,02% giá trị tài sản (mức thu tối đa là 70 triệu/trường hợp) |
4. Phí thẩm định hồ sơ
Khi tham gia mua bán nhà riêng, người dân phải yêu cầu thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo điểm i, Điều 5, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với các công việc thẩm định các điều kiện cần và đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Hơn nữa, mức phí này thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh nên mức thu ở mỗi tỉnh thành là khác nhau. Và cách tính mức thu phí này dựa trên căn cứ, quy mô, diện tích và mục đích sử dụng đất.
Mức phí thẩm định hồ sơ ở Hà Nội được quy định theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND:
- Hồ sơ giao đất, cho thuê đất: 1.000 đồng/m², tối đa là 7 triệu/hồ sơ.
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: 0,15% giá trị tài sản chuyển nhượng, tối đa chỉ được 5 triệu/hồ sơ.
Mức phí thẩm định hồ sơ ở TPHCM được quy định theo Nghị quyết 17/2017/NQ-HĐND:
| STT | Diện tích | Mức thu (đồng/hồ sơ) | Mức thu (đồng/hồ sơ) |
|---|---|---|---|
| 1 | < 500m² (cá nhân) | 50.000 | 25.000 |
| 2 | Từ 500m² trở lên (cá nhân) | 500.000 | 250.000 |
| 3 | < 10.000m² (tổ chức) | 2.000.000 | |
| 4 | Từ 10.000m² - 100.000m² (tổ chức) | 3.000.000 | |
| 5 | Từ 100.000m² trở lên (tổ chức) | 5.000.000 |
| STT | Trường hợp | Mức thu (đồng/hồ sơ) | Mức thu (đồng/hồ sơ) |
|---|---|---|---|
| 1 | Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất | 700.000 | 650.000 |
| 2 | Cá nhân chuyển nhượng quyền sở hữu nhà | 820.000 | 800.000 |
| 3 | Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà | 950.000 | 900.000 |
| 4 | Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất | 1.300.000 | 900.000 |
| 5 | Tổ chức chuyển nhượng quyền sở hữu nhà | 1.300.000 | 900.000 |
| 6 | Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà | 1.650.000 | 1.600.000 |
Người mua nhà riêng phải chịu khoản thuế nào?
Thông thường khi tham gia mua bán nhà đất, tất cả các khoản phí thường là bên bán chịu toàn bộ hoặc một phần. Những điều khoản về đóng thuế phí sẽ được cả hai bên thỏa thuận để tránh xảy ra tranh chấp về sau. Hơn nữa, các khoản phí này đều có giá trị không lớn so với giá trị ngôi nhà, nên các bên phải kê khai thuế phí đầy đủ để đảm bảo quá trình chuyển nhượng hợp pháp hơn. Trong đó, người mua nhà phải chịu các khoản phí này:
- Phí công chứng phụ thuộc vào thỏa thuận của cả hai bên trước khi ký HĐMB.
- Lệ phí trước bạ.
- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất. Mức phí này bao gồm giấy cấp chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà; chứng nhận đăng ký biến động đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản & số liệu hồ sơ địa chính. Theo điểm Đ, Khoản 2, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về mức thu lệ phí như sau:
+ Mức thu đối với cá nhân tại quận thuộc trung ương, nội thành sẽ cao hơn so với các khu vực vùng ven.
+ Mức thu đối với tổ chức sẽ cao hơn mức thu của hộ gia đình, cá nhân.
Mặt khác, ngoài những khoản phí đã nêu trên, khi mua nhà riêng, bạn có thể phải chịu các khoản phí khác nữa. Cụ thể là phí đo vẽ, lệ phí địa chính, chi phí thuê luật sư, chi phí thuê môi giới & trung gian, … Đặc biệt, bạn cần lưu ý là theo quy định của Nhà nước thì bên bán hoặc bên chuyển nhượng phải là đối tượng nộp thuế TNCN.
Trên đây là tất cả thông tin về các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà riêng mà Bds123.vn đã tổng hợp được. Mong rằng với những kiến thức hữu ích này sẽ giúp bạn minh bạch hơn khi soạn thảo các điều khoản liên quan đến thuế phí mua bán nhà. Qua đó giúp bạn tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí hơn.
