Tổng hợp kiến thức mua bán nhà riêng bạn cần biết khi đầu tư bất động sản

Khái niệm mua bán nhà riêng là gì?

Mua hay bán nhà là một trong những hạng mục đầu tư không chịu ảnh hưởng từ các yếu tố ngắn hạn. Cụ thể là kinh tế vĩ mô, thiên tai, dịch bệnh, tranh chấp chính trị, … Theo định nghĩa, mua bán nhà riêng được hiểu là công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp này, tài sản gắn liền với đất là nhà ở. 

Về mặt pháp lý, để có thể giao dịch hay mua bán nhà ở hợp pháp. Do đó, cả bên mua lẫn bên bán phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định theo Điều 119, Luật Nhà ở 2014.

Người sở hữu tài sản nhà ở được phép chuyển nhượng khi có đủ điều kiện này:

- Là chủ sở hữu nhà hoặc người được chủ nhà ủy quyền theo quy định của pháp luật.

- Chủ nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi nhân sự để thực hiện giao dịch mua bán nhà riêng.

- Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không nằm trong tranh chấp hay thế chấp.

- Đất còn trong thời hạn sử dụng.

- Ngoài ra, mọi hoạt động liên quan đến chuyển nhượng cần phải thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp người mua (người nhận chuyển nhượng) phải đáp ứng điều kiện sau đây:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch. Hơn nữa, pháp luật không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà bán.

- Đối với người nước ngoài thì cũng phải có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch. Tuy nhiên phải nằm trong diện đối tượng được sở hữu nhà riêng tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.

Các loại hình nhà riêng bán phổ biến hiện nay

Nhà ở có thể nói là hạng mục đầu tư bất động sản an toàn và ổn định nhất mọi thời đại. Mặc dù đây là loại hình khá cũ nhưng có giá trị tăng dần theo thời gian. Đơn giản mà nói thì quỹ đất có hạn, nhưng dân số ngày càng tăng. Do đó mà nhu cầu về nhà ở của con người cũng gia tăng tỷ lệ thuận. Dưới đây là một số loại hình nhà ở phổ biến hiện nay mà Bds123.vn đã tổng hợp được.

Nhà phố mặt tiền

Đây là những căn nhà nằm ở mặt đường lớn hoặc ở những khi phố có đông dân cư. Hình thức bất động sản này khá là phổ biến ở những khu đô thị lớn.

Hơn nữa, loại hình nhà phố mặt tiền có nhiều đặc điểm nổi bật:

- Hạ tầng được chú trọng hơn.

- Hệ thống giao thông đa dạng và dễ dàng tiếp cận.

- Tiện ích xung quanh đầy đủ với đa dạng công năng.

- Khu vực có tiềm năng tăng giá cực tốt

Tuy nhiên, khu vực này dễ bị ô nhiễm bởi tiếng ồn và khí thải. Ngoài ra, người dân nơi đây khó đảm bảo được sự riêng tư trước nhà luôn có nhiều người qua lại.

Nhà biệt thự

Biệt thự là loại hình nhà ở được xây dựng trên khu đất tư nhân và tách biệt. Điểm đặc biệt của loại hình này là có sân vườn bên ngoài và không gian sống đầy đủ tiện nghi bên trong.

Bên cạnh đó, biệt thự có nhiều phong cách thiết kế đa dạng:

- Biệt thự đơn lập.

- Biệt thự song lập.

- Biệt thự nghỉ dưỡng.

- Thiết kế phong cách hiện đại.

- Thiết kế phong cách tân cổ điển.

- Thiết kế phong cách cổ điển.

Nhà liền kề

Nhà liền kề là thiết kế những ngôi nhà riêng biệt với đầy đủ công năng sinh hoạt hàng ngày. Điểm đặc trưng của loại hình nhà ở này là cấu trúc, phong cách thiết kế nội ngoại thất hoàn toàn giống nhau. Những ngôi nhà này được xây dựng liền kề và không có khoảng trống ở giữa. Phong cách xây dựng này sẽ tạo nên sự sang trọng, khang trang và đồng điệu. Ưu điểm của loại hình nhà liền kề là nằm trong khu vực có tiềm năng đầu tư sinh lời cao.

Nhà ngõ hẻm

Nhà ngõ hẻm là những ngôi nhà nằm trong ngõ hẻm có 1 đầu hoặc 2 đầu thông với đường phố hoặc các ngõ hẻm nhỏ khác. Do chỉ phục vụ cho giao thông nội bộ nên chỉ có lộ giới khoảng 12m.

Ưu điểm của nhà ngõ hẻm thường là yên tĩnh hơn so với nhà phố do ít người qua lại. Chính vì vậy mà không bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn xe cộ hoặc ô nhiễm môi trường. Bên cạnh đó, sự riêng tư của chủ nhà sẽ được đảm bảo hơn. Mặt khác, giá bán nhà ngõ hẻm rẻ hơn nhiều so với những ngôi nhà phố. Mặc dù là nằm trong hẻm ngõ, thế nhưng vẫn đảm bảo khả năng thanh khoản cùng tiềm năng đầu tư sinh lời.

Tuy nhiên, ở nhà ngõ hẻm vẫn tồn tại nhiều bất lợi:

- Giao thông khá bất tiện.

- Khó khăn trong sửa chữa hoặc xây dựng.

- Rủi ro pháp lý cao.

- Tiềm năng thanh khoản không được tốt.

Nhà cấp 4

Nhà cấp 4 là loại hình nhà riêng có diện tích không quá 100m², kết cấu xây không quá 1 tầng, tối đa là có thêm gác lửng. Ở Việt Nam, đây là loại hình nhà ở khá phổ biến vì chi phí xây dựng thấp phù hợp mọi túi tiền. Hơn nữa, nhà cấp 4 có kiến trúc khá đơn giản nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt. Theo thống kê thì có đến 60% người dân thuộc tầng lớp bình dân và trung lưu chọn loại hình này.

Nhà cấp 3

Nhà cấp 3 là loại hình nhà xây dựng với vật liệu bê tông cốt thép, xi măng hoặc xây gạch. Do đó, loại hình này có khả năng chịu lực tốt và tuổi thọ lên đến 40 - 45 năm. Thông thường, kết cấu nhà xây cấp 3 sẽ không quá 2 tầng (theo quy định luật Xây Dựng).

Phân loại nhà cấp 3:

- Kiểu truyền thống thiết kế mái ngói truyền thống Việt Nam.

- Phong cách hiện đại được thiết kế và trang trí theo lối kiến trúc châu Âu. Loại hình này thích hợp với những hộ gia đình trẻ, với cuộc sống đầy đủ tiện nghi.

- Kiểu mái lệch cũng khá là phổ biến ở Việt Nam. Không chỉ có phong cách thiết kế độc đáo mà còn tối ưu không gian sinh hoạt trong nhà.

Nhà cấp 2

Nhà cấp 2 là loại hình nhà riêng được xây dựng bằng bê tông, gạch và xi măng. Thông thường, những ngôi nhà cấp 2 sẽ không có giới hạn về số tầng. Nhưng thường thấy nhất là từ 3 - 8 tầng, với tuổi thọ lên đến 70 năm. Do đó mà chi phí xây dựng nhà cấp 2 cũng lên đến hàng tỷ đồng.

Nhà cấp 1

Nhà cấp 1 là những công trình kiến trúc được xây dựng từ vật liệu bê tông cốt thép kiên cố. Có khả năng chịu lực tốt và niên hạn sử dụng lên đến 100 năm. Theo quy định thì giới hạn chiều cao của nhà cấp 1 là từ 20 - 50 tầng.

Những câu hỏi về mua bán nhà riêng bạn cần biết

Mua bán nhà là hạng mục bất động sản có giá trị rất lớn. Do đó, trước khi ra quyết định thì người mua thường đặt ra nhiều câu hỏi để lựa chọn ra ngôi nhà ưng ý nhất. Vừa phù hợp với túi tiền, đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt, vừa có tiềm năng đầu tư sinh lời tốt. Dưới đây là một số câu hỏi liên quan đến mua bán nhà hiệu quả mà bạn có thể tham khảo.

1. Nên mua nhà riêng hay mua đất xây nhà?

Dù là mua nhà hay mua đất xây nhà đều có những ưu khuyết điểm riêng. Tuy nhiên, việc mua nhà riêng sẽ giúp bạn tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí. Bạn có thể dễ dàng lựa chọn cho mình một ngôi nhà theo nhu cầu của cá nhân. Hơn nữa, trong quá trình tìm nhà bạn cũng có thể lựa chọn nơi có vị trí thanh khoản tốt hoặc có môi trường sống xung quanh lành mạnh. Mặt khác, bạn hoàn toàn có thể xem nhà trực tiếp để đánh giá chất lượng ngôi nhà từ trong ra ngoài.

2. Mua nhà riêng cần lưu ý gì?

Khi đưa ra quyết định mua nhà, đặc biệt là với người lần đầu mua nhà, bạn cần phải hết sức thận trọng. Vì nhà ở là một trong những hạng mục bất động sản có giá trị rất lớn. Do đó, khi chọn mua nhà riêng bạn cần lưu ý những điều này:

- Kiểm tra ngân sách và xác định phân khúc nhà sẽ mua: bình dân, trung cấp hay cao cấp?

- Xác định mục đích và nhu cầu mua nhà dựa trên vị trí, diện tích, loại nhà, tiện ích, … 

- Xác định thời gian thích hợp mua nhà để tranh thủ giá tốt.

- Dự trù và có kế hoạch dự phòng khi có chi phí ngoài ý muốn phát sinh.

- Kiểm tra chất lượng cùng thông tin pháp lý của ngôi nhà.

- Tham khảo giá bán nhà trên thị trường thông qua hàng xóm, website hoặc môi giới.

- Thương lượng, chốt giá và ký hợp đồng mua bán nhà.

3. Bán nhà riêng cần chú ý điều gì?

Để có thể bán nhà nhanh với giá tốt, người bán cần phải lưu ý những điều này:

- Thiết lập mức giá bán hợp lý: Không chỉ thỏa mãn được khách mua mà còn phải đảm bảo khả năng sinh lời cho mình. Bạn có thể tham khảo từ website bất động sản hoặc nhờ đơn vị môi mới đáng tin cậy.

- Dọn dẹp và tân trang ngôi nhà từ ngoài vào trong: Nên xem xét việc sơn phết lại ngôi nhà nếu nhà đã qua sử dụng lâu năm. Dọn dẹp và bỏ hết những nội thất không cần thiết, đồ dùng cá nhân.

- Kiểm tra và sửa chữa hệ thống điện nước. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý mức ngân sách chi trả cho khoản phí này. Để đảm bảo vẫn tối ưu hiệu quả kinh tế sau khi bán nhà riêng.

- Chọn kênh rao bán nhà thích hợp: bạn có thể tự rao bán nhà bằng cách đăng tin lên các website hoặc MXH như bds123.vn, Batdongsan.com.vn, Youtube, Tiktok, … Lưu ý, nội dung tin đăng cần phải đảm bảo đầy đủ thông tin cần thiết. Ngoài ra, bạn có thể nhờ các đơn vị môi giới uy tín để làm trung gian bán nhà.

4. Cách thẩm định giá bán nhà riêng hiệu quả?

Để có thể tối ưu hiệu quả mua bán nhà đất, bạn cần phải thẩm định giá bán sao cho vừa lòng cả 2 bên. Dưới đây là một số phương pháp thẩm định giá bán nhà phổ biến nhất hiện nay:

- Thông qua vị trí nhà bán mà bạn có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất. Ví dụ, những ngôi nhà ở trung tâm thành phố sẽ có giá cao hơn khu vực ngoại thành.

- Qua khung giá địa phương có nhà bán, bạn cũng có thể thiết lập giá trị tài sản một cách chính xác. Hơn nữa, bạn cũng có thể tham khảo giá bán này từ ngân hàng, các công ty BĐS, đơn vị môi giới hoặc website uy tín.

- Thông qua tình trạng nhà riêng, bạn sẽ đưa ra mức giá dựa trên những tiêu chí như: loại hình nhà ở, tình trạng pháp lý, tuổi thọ ngôi nhà, phong cách thiết kế, … 

- Nhờ vào các ngôi nhà lân cận mà bạn cũng có thể đưa ra mức giá bán gần như chính xác cho ngôi nhà của mình.

5. Kỹ năng mua bán nhà riêng hiệu quả?

Để có thể làm chiếm lợi thế trong khi giao dịch mua bán nhà riêng, bạn cần phải sở hữu những kỹ năng chuyên môn. Theo như các chuyên gia bất động sản chia sẻ thì có người mua hoặc bán nhà cần có những kỹ năng này:

- Nắm rõ pháp lý liên quan đến ngôi nhà cần mua hoặc bán. Tránh những ngôi nhà nằm trong diện tranh chấp, thế chấp, quy hoạch hoặc lộ giới.

- Có khả năng giao tiếp và tạo mối quan hệ tốt với hàng xóm xung quanh.

- Có kỹ năng tìm hiểu, so sánh giá cả thị trường.

- Có khả năng thao túng và làm chủ tâm lý.

- Khả năng thương lượng giá cả.

- Nắm bắt thông tin thị trường bất động sản

6. Mua bán nhà riêng có những rủi ro gì?

Mặc dù mua bán nhà là hạng mục đầu tư ổn định và an toàn. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích mà nó mang lại vẫn còn những rủi ro tiềm ẩn. Vậy những rủi ro này là gì?

- Thường thấy nhất là rủi ro liên quan đến pháp lý như tranh chấp quyền sở hữu, vướng mắc hồ sơ pháp lý hoặc hợp đồng mua bán.

- Người mua đã thanh toán tiền nhưng bên bán không làm thủ tục chuyển nhượng tài sản.

- Những rủi ro từ các yếu tố bên ngoài như khủng hoảng kinh tế, tài chính hoặc thiên tai, dịch bệnh.

- Mặt khác, rủi ro về tài chính cũng khá phổ biến khi mua nhà riêng từ chủ đầu tư. Vì chủ đầu tư chỉ bỏ một phần vốn còn lại là vay ngân hàng. Điều này dễ phát sinh tình trạng không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai xây dựng nhà.

- Bên cạnh đó, những tranh chấp phát sinh giữa ngân hàng và CĐT cũng là rủi ro nghiêm trọng đối với người mua. Vì dự án có thể bị “treo” do ngân hàng hoặc CĐT không đủ nguồn vốn để duy trì.

- Cuối cùng là rủi ro về chất lượng của ngôi nhà và tiến độ xây dựng (đối với công trình đang thi công).

7. Mua bán nhà riêng cần chuẩn bị những giấy tờ, hồ sơ gì?

Khi tham gia mua hoặc bán nhà thì những thủ tục công chứng hợp đồng rất phức tạp. Để có thể giao dịch nhanh chóng và thuận lợi, cả người mua lẫn người bán nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và hồ sơ cần thiết.

Đối với bên bán:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

- Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu.

- Chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc chứng nhận độc thân.

Đối với bên mua:

- Căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người mua.

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.

- Hợp đồng ủy quyền mua (nếu có).

8. Người bán nhà riêng có cần nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?

Theo quy định của pháp luật, người tham gia giao dịch mua bán nhà phải đóng thuế TNCN. Trong thực tế thì người mua lại là người phải nộp thuế bởi vì pháp luật không quy định việc các bên thỏa thuận nộp thuế như thế nào. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp mua bán nhà không cần đóng thuế TNCN:

- Giao dịch bán nhà đất giữa các thành viên có huyết thống trong gia đình.

- Trường hợp người bán chỉ có duy nhất 1 tài sản nhà, đất ở Việt Nam.

Xem thêm: Mua bán nhà riêng có cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Bài viết trên đây là tất cả kiến thức mua bán nhà riêng mà Bds123.vn tổng hợp được. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp quý độc giả đưa ra quyết định mua đúng đắn. Nếu quý khách hàng nào có nhu cầu mua bán nhà ở, vui lòng truy cập vào website Bds123.vn. Chúng tôi tự hào là website tìm kiếm và đăng tin bất động sản uy tín số một tại Việt Nam.