Mua bán nhà riêng có cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Khái niệm thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân(TNCN) tiếng anh gọi là “Personal Income Tax” là khoản tiền từ người có thu nhập từ lương hoặc các nguồn thu khác trích vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, thuế TNCN không đánh vào những người có thu nhập thấp. Vì thế mà khoản thu này sẽ công bằng với mọi người và giúp giảm được chênh lệch giữa các tầng lớp.

Mua bán nhà riêng cũng vậy, đây cũng được tính là một khoản thu nhập khác của người bán. Chính vì thế, sau khi hoàn tất giao dịch nhà ở, người mua hoặc người bán phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế TNCN. Pháp luật hiện nay không quy định cụ thể ai là người phải nộp thuế. Điều này phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên mua bán nhà, thông thường là người mua sẽ phải nộp thuế. Có hai đối tượng chính cần phải nộp thuế khi mua bán nhà, đó là:

- Đối tượng cư trú ở Việt Nam: sẽ phải nộp thuế dù là mua hay bán nhà trong và ngoài nước.

- Đối tượng không cư trú ở Việt Nam: chỉ phải nộp thuế khi phát sinh mua nhà tại Việt Nam.

Mặc dù vậy, vẫn tồn tại những trường hợp không cần đóng thuế khi mua bán nhà:

Giữa các thành viên trong gia đình

• Giữa 2 vợ chồng

• Cha mẹ và con cái (quan hệ huyết thống)

• Cha mẹ nuôi và con nuôi

• Cha mẹ chồng và con dâu

• Cha mẹ vợ và con rể

• Ông bà nội và cháu nội

• Ông bà ngoại và cháu ngoại

• Anh chị em ruột

• Phân chia tài sản chung của vợ chồng sau khi ly hôn

Cá nhân mua bán nhà không cần nộp thuế khi

• Có duy nhất quyền sở hữu một nhà hoặc quyền sử dụng một mảnh đất ở. Bao gồm trường hợp có nhà hay công trình gắn liền với thửa đất đó.

• Người có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất tối thiểu là 183 ngày.

• Người chuyển nhượng toàn bộ đất ở hoặc nhà ở. Trường hợp chỉ chuyển nhượng 1 phần sẽ không được miễn thuế.

Mức phạt khi không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế TNCN

Theo Điều 13, Nghị định số 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt đối với các hành vi không nộp, chậm nộp thuế TNCN:

• Hành vi chậm thời hạn từ 1 đến 5 ngày sẽ bị phạt cảnh cáo (nếu có tình tiết giảm nhẹ).

• Hành vi chậm thời hạn từ 01 đến 30 ngày sẽ bị phạt tiền từ 2 - 5 triệu đồng.

• Hành vi chậm thời hạn từ 31 đến 60 ngày sẽ bị phạt tiền từ 5 - 8 triệu đồng.

• Hành vi chậm thời hạn từ 61 đến 90 ngày; không nộp thuế có phát sinh số thuế phải nộp hoặc quá thời hạn từ 91 ngày trở lên (nhưng không phát sinh số thuế phải nộp) sẽ bị phạt tiền từ 8 - 15 triệu đồng.

• Hành vi nộp thuế qua thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn sẽ bị phạt tiền từ 15 - 25 triệu đồng (Dù đã đóng thuế đủ).

Mức thuế TNCN khi mua bán nhà riêng hiện nay

Theo điều 12, 13, 14, 15, 16, 17 và 18 Luật Thuế TNCN 2007 quy định về thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

Theo đó, công thức tính thuế TNCN sau khi bán nhà riêng được xác định:

• Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng là:

• Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các công trình xây dựng kể cả nhà ở gắn liền với đất.

• Trường hợp giá chuyển nhượng không ghi trong HĐMB hoặc thấp hơn giá Nhà nước quy định. Giá chuyển nhượng sẽ được tính theo giá do UBND tỉnh quy định theo thời điểm chuyển nhượng.

Quy trình và thủ tục nộp thuế mua bán nhà riêng chính xác

Theo Thông tư 80/2021/TT-BTC có quy định về thủ tục nộp thuế TNCN khi mua bán nhà. Trong đó, những giấy tờ hồ sơ cần phải chuẩn bị khi tiến hành thủ tục nộp thuế:

• Tờ khai thuế theo mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (được cá nhân ký kết chịu trách nhiệm).

• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà riêng.

• Các giấy tờ xác định miễn thuế được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt.

Mặt khác, cá nhân sẽ nộp hồ sơ kê khai thuế hoặc giấy tờ mua bán nhà tại cửa liên thông hay Chi cục Thuế nơi có nhà bán. Nếu trong trường hợp địa phương chưa có quy chế cửa liên thông thì bạn có thể đến trực tiếp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà riêng bán.

Ngoài ra, bạn cần phải đảm bảo nộp thuế TNCN khi mua bán nhà đúng thời hạn. Trường hợp này Nhà nước cũng có quy định về thời hạn nộp thuế bạn cần lưu ý:

• Trường hợp không có thỏa thuận là bên mua hay bên bán nộp thuế: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế trễ nhất là 10 ngày kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

• Trường hợp có thỏa thuận là bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán: Thời gian nộp hồ sơ kê khai thuế trễ nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng.

• Chú ý, thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế có ghi trên thông báo của cơ quan thu thuế.

Để đảm bảo cho quyền lợi của mình khi tham gia mua bán nhà riêng, bạn nên thực hiện tốt mọi nghĩa vụ có trong HĐMB. Đặc biệt là nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Mong rằng với những thông tin hữu ích mà Bds123.vn cung cấp trong bài viết trên sẽ giúp bạn có nhận định rõ ràng hơn về nghĩa vụ đóng thuế khi mua nhà. Qua đó, bạn sẽ tránh được những rủi ro pháp lý cũng như những thiệt hại về của không cần thiết.