Thủ tục mua bán nhà riêng hiệu quả mà không phải ai cũng biết

Mua bán nhà riêng cần lưu ý những gì?

Nhằm đảm bảo cho quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ, bạn cần phải chú ý những vấn đề pháp lý.

1. Thông tin tranh chấp

Đây có lẽ là vấn đề thường xuất hiện nhất khi tham gia mua bán bất động sản. Những ngôi nhà đang trong tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng sẽ gây tranh cãi và kiện tụng pháp lý. Đặc biệt là làm chậm trễ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng tài sản sau này. Do đó, người mua cần phải thận trọng trong khâu tìm hiểu thông tin nhà riêng trước khi ra quyết định. Hơn nữa, bạn có thể dễ dàng tìm hiểu các thông tin tranh chấp thông qua mạng xã hội hoặc tin tức trên TV. Thậm chí là bạn có thể trực tiếp đối chứng trên cơ sở dữ liệu lưu tại các văn phòng công chứng.

Mặt khác, những tranh chấp nhỏ như hàng rào, tường chung, cống thoát nước, … thường sẽ không “public” trên Internet. Trong tình huống này, bạn có thể vận dụng khả năng giao tiếp để tìm hiểu từ hàng xóm xung quanh. Hoặc có thể nhờ đến các đơn vị môi giới uy tín tại địa phương có nhà riêng bán.

2. Thông tin thế chấp tài sản

Trường hợp mua bán nhà riêng thế chấp được xem là hợp pháp, thế nhưng cũng tồn tại rủi ro. Chính vì thế, bạn nên hạn chế mua những ngôi nhà nằm trong diện thế chấp ngân hàng. Để có thể nhận biết nhà có đang bị thế chấp hay không, bạn có thể kiểm tra ở:

- Bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ. Hoặc tờ giấy riêng đính kèm trong sổ về thông tin thế chấp có giáp lai của ngân hàng.

- Tra cứu thông tin từ bản sao sổ đỏ tại các văn phòng công chứng hoàn toàn miễn phí.

- Một số trường hợp không có lưu tại văn phòng công chứng, bạn có thể tự tìm hiểu trực tiếp từ hàng xóm.

- Thông qua việc tìm hiểu chủ sở hữu có chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay gấp hay không.

3. Thông tin về chủ nhà

Để đảm bảo quá trình mua bán nhà riêng diễn ra suôn sẻ thì tìm hiểu thông tin về chủ bán cũng hết sức quan trọng. Thông qua việc tiếp xúc, trao đổi, bạn sẽ cảm nhận được phần nào mức độ tin cậy của chủ nhà. Điều này có khi sẽ mang lại hiệu quả lớn hơn việc bạn kiểm tra thông tin pháp lý. Do đó, trước khi ra quyết định, bạn nên tìm hiểu thật kỹ về chủ nhà hoặc chủ đầu tư. Cụ thể là thông qua thông tin cơ bản trên mạng xã hội hoặc qua người trung gian. Ngoài ra, bạn còn có thể quan sát thông qua những cử chỉ, tác phong hay cách ăn nói của họ khi trao đổi trực tiếp.

Quy trình và thủ tục mua bán nhà riêng hiệu quả

Mỗi hạng mục bất động sản khác nhau sẽ có những quy trình và thủ tục giao dịch khác nhau. Đối với mua bán nhà riêng, bạn có thể tham khảo quy trình cũng như thủ tục này để đạt hiệu quả tốt nhất:

1. Thương lượng giá và ký kết hợp đồng đặt cọc

Sau khi đã so sánh và chốt được căn nhà ưng ý, bạn nên tranh thủ gặp chủ nhà để đàm phán giá cả. Vì những ngôi nhà chất lượng thường được nhiều người chú ý. Do đó, bạn cần thương lượng giá mà tiến hành đặt cọc để giữ chỗ cho mình. Quá trình đặt cọc có thể tiến hành tại văn phòng công chứng hoặc chỉ cần người thứ 3 làm chứng. Tuy nhiên, bước này khá quan trọng và không thể bỏ qua trong thời gian chờ ký HĐMB. Số tiền đặt cọc có thể thỏa thuận giữa bên mua và bên bán (thường là 2 - 3% giá trị ngôi nhà). Nếu bạn cẩn thận hơn thì có thể soạn thảo hợp đồng cẩn thận có chữ ký của 2 bên.

Trong hợp đồng đặt cọc cần phải có:

- Thông tin bên bán: họ tên, CCCD, … 

- Thông tin bên mua: họ tên, CCCD, địa chỉ thường trú, …

- Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ liên quan.

- Giá trị của tài sản.

- Số tiền đặt cọc.

2. Soạn thảo và ký kết hợp đồng mua bán

Khi đã thỏa thuận giá và bên mua đặt cọc xong, bạn có thể soạn thảo hợp đồng mua bán nhà. Bạn hoàn toàn có thể dựa trên hợp đồng mua bán có sẵn ở các văn phòng công chứng có thẩm quyền. Nhưng bạn phải lưu ý những điều khoản cần có trong hợp đồng:

- Thông tin cá nhân bên mua và bên bán.

- Giá bán nhà.

- Tiền đặt cọc là bao nhiêu.

- Phương thức thanh toán: bằng tiền mặt hay chuyển khoản.

- Thời gian, địa điểm ký kết HĐMB.

- Thời hạn thanh toán.

- Các điều khoản về nộp thuế.

- Thời gian chuyển nhượng giấy tờ.

- Thời gian bàn giao nhà.

- Ai là người làm thủ tục sang tên.

- Quyền và nghĩa vụ của cả 2 bên.

- Các rủi ro phát sinh và phương án giải quyết.

3. Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Để hợp pháp hóa, hợp đồng mua bán cần phải được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền. Đi kèm với đó là các loại giấy tờ hồ sơ cần thiết mà các bên phải chuẩn bị.

Đối với bên bán:

- Bản gốc căn cước công dân của vợ chồng hoặc người đồng sở hữu.

- Bản gốc hộ khẩu thường trú của vợ chồng hoặc người đồng sở hữu.

- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn.

- Bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng nhà riêng bán.

Đối với bên mua:

- Bản gốc căn cước công dân của người mua.

- Bản gốc hộ khẩu thường trú (nếu là vợ chồng thì có thể đứng tên cả hai hoặc 1 trong 2 người).

Lưu ý, trong thời hạn 10 ngày kể từ khi thành lập hợp đồng, hai bên phải kê khai các khoản phí. Những khoản phí này đã được quy định theo pháp luật, nếu trễ hạn sẽ bị phạt.

4. Nộp thuế

Sau khi đã thanh toán số tiền còn lại cho bên bán, thì người mua phải đợi từ 14 - 21 ngày để hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ. Tiếp đó là nghĩa vụ nộp thuế phí, điều này sẽ được bên mua và bên bán thỏa thuận. Thông thường thì bên mua sẽ là người thực hiện nghĩa vụ này.

Những khoản thuế phí mà bạn cần phải nộp là:

- Thuế thu nhập cá nhân.

- Lệ phí trước bạ.

- Phí công chứng và các loại thuế theo quy định của Pháp luật.

- Phí làm thủ tục sang tên sổ.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi đi nộp thuế:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (gồm 2 bản do bên mua ký).

- Tờ khai thuế TNCN (gồm 2 bản do bên mua ký).

- Bản chính hợp đồng mua bán đã công chứng.

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đã công chứng.

- Bản sao CCCD và sổ hộ khẩu cả bên mua lẫn bên bán (yêu cầu công chứng).

5. Hoàn tất thủ tục sang tên

Sau khi đã hoàn tất các thủ tục trên, người mua sẽ phải mang tất cả giấy tờ tới UBND huyện nơi có nhà riêng bán. Dựa theo từng loại hồ sơ, giấy tờ mà bạn giao nộp, bộ phận có thẩm quyền sẽ tiến hành sang tên. Quá trình này sẽ diễn ra theo đúng trình tự và mẫu của pháp luật đã quy định

Trên đây là toàn bộ thủ tục sang tên mà Bds123.vn đã tổng hợp và chia sẻ đến quý bạn đọc. Mong rằng với những kiến thức hữu ích này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quá trình mua bán nhà riêng. Từ đó, bạn có thể đưa ra những quyết định mua hoặc bán đúng với quy định của Nhà nước.