Mua bán nhà chung cư cần phải nộp những loại thuế phí nào?

1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo Luật Thuế TNCN 2007 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có nghĩa vụ nộp thuế TNCN với thuế suất 2% theo công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp thông thường, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm giao dịch. Anh Minh là người phát sinh thêm thu nhập, cho nên anh là người đóng khoản thuế này. Số tiền thuế anh Minh phải nộp vào ngân sách nhà nước là: 3.5 tỷ x 2% = 70 triệu đồng.

Trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc mức giá thấp hơn mức do Nhà nước xác định. Cơ quan thuế sẽ áp dụng tính theo quy định. 

• Phần quyền sử dụng đất xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai.
• Phần nhà và tài sản gắn liền với đất được xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Nguồn: Cổng thông tin điện tử Chính phủ - Xây dựng chính sách

2. Lệ phí trước bạ (Thuế sang tên đổi chủ)

Khi mua căn hộ, chị Hoa muốn đăng ký tên mình lên Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC. 

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5% giá trị tài sản (trường hợp giá ghi trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá quy định của UBND cấp tỉnh). Như vậy, chị Hoa sẽ đứng ra chi trả khoản lệ phí này với số tiền là: 3,5 tỷ x 0.5% = 17,5 triệu đồng.

Chị Hoa chỉ được miễn khoản lệ phí này nếu thuộc trường hợp nhận thừa kế hoặc quà tặng bất động sản từ người thân thích trong gia đình.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán

Để đảm bảo tính pháp lý, mỗi giao dịch mua bán bất động sản đều cần công chứng. Mức thu phí công chứng được nhà nước quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, tính theo biểu phí lũy tiến trên tổng giá trị tài sản giao dịch. 

Biểu phí của Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định giao dịch trên 3 tỷ - 5 tỷ là 2,2 triệu đồng + 0,05% phần giá trị vượt 3 tỷ. Như vậy, với căn hộ 3,5 tỷ đồng của anh Minh và chị Hoa, khoản này thuộc khung từ 3 - 5 tỷ. Công thức tính sẽ là: 2.200.000 + (3.500.000.000 - 3.000.000.000) x 0.05% = 2,45 triệu đồng.

Ngoài khoản phí gốc này, phòng công chứng sẽ thu thêm phí thù lao công chứng (in ấn, soạn thảo hồ sơ,...) khoảng 300.000 - 500.000 đồng. Vậy tổng chi phí công chứng thực tế trong trường hợp này rơi vào khoảng 2,8 triệu đồng.

Về phần trách nhiệm trả, bên mua và bên bán có thể tự thỏa thuận. Thông thường, hai bên sẽ chọn phương án chia đôi hoặc bên mua sẽ đứng ra thanh toán toàn bộ chi phí này. 

4. Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ Hồng)

Sau khi ký hợp đồng công chứng và đóng thuế tại Chi cục Thuế, chị Hoa sẽ nộp hồ sơ lên Văn phòng Đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng. Lúc này, chị Hoa cần nộp thêm 2 khoản phí theo Thông tư 85/2019/TT-BTC. 

• Phí thẩm định hồ sơ sang tên: Đây là khoản thu cho công tác kiểm tra, đối chiếu hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Tại Hà Nội và TPHCM, khoản phí này có thể từ 500.000 - 1.500.000 đồng. 
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Đây là khoản phí thu khi cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận mới cho người mua. Trường hợp chị Hoa muốn cấp sang hẳn Sổ hồng mới đứng tên mình, mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định thường dao động từ 100.000 - 500.000 đồng. 

5. Hình thức giao dịch thực tế giữa Bên bán và Bên mua

Sau tất cả, tổng số tiền chi trả cho căn hộ 3,5 tỷ của anh Minh và chị Hoa nêu trên khoảng 91,8 triệu đồng. Trong đó có thuế TNCN của bên bán là 70 triệu, lệ phí trước bạ của bên mua là 17,5 triệu và các khoản phí công chứng, làm sổ khoảng 4,3 triệu đồng. 

Thực tế, trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, việc ai là người bỏ tiền ra trả các khoản này phụ thuộc vào thương lượng lúc đặt cọc.

Trường hợp chuẩn theo luật, bên nào lo bên đó. Anh Minh tự nộp tiền 70 triệu thuế TNCN. Chị Hoa tự nộp 17,5 triệu trước bạ và khoảng 2,9 triệu phí làm sổ. Phí công chứng chia đôi, mỗi người chịu 1,4 triệu.

Trường hợp “bao sang tên”, tức bên bán lo hết tất cả. Anh Minh nhận 3,5 tỷ từ việc bán căn hộ. Sau đó anh tự bỏ ra 91,8 triệu để lo trọn gói từ nộp thuế, công chứng cho đến làm sổ hồng đã đổi tên cho chị Hoa. 

Tóm lại, nắm rõ các quy định về thuế phí vừa giúp quá trình mua bán căn hộ diễn ra suôn sẻ vừa đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên. Để cập nhật thêm các kiến thức mới và tìm kiếm tin đăng mua bán căn hộ chung cư uy tín, bạn có thể tham khảo tại website https://bds123.vn.