Thủ tục, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điểm a, d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể bao gồm:

- Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Như vậy, nếu bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa nước sang đất ở thì cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có nội dung: 'Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…'

Vì vậy, chủ trương của nhà nước là hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013 với nội dung như sau: 'Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng'. 

Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 cũng có nêu quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 'kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt'.

Như vậy, việc chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất ở cần phải có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi thì mới được phép chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Do đó, muốn biết thửa đất nêu trên của bạn có nằm trong diện được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phải phụ thuộc vào các điều kiện như đã nêu ở trên.

Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định rõ tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014 và được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMTquy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất như sau:

- Thứ nhất, về Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ gồm có:

Người sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bộ hồ sơ gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thứ hai, về Hồ sơ trình UBND các cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

+ Các giấy tờ quy định được viện dẫn phía trên;

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Nếu hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích khác như thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Trên đây là toàn bộ hồ sơ, trình tự thủ tục để bạn xin được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở. Bạn cần lưu ý thực hiện đầy đủ các thủ tục nêu trên để được xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Chuyên gia tư vấn luật Châu Việt Vương
Công ty Luật Hợp danh FDVN
(Theo Đời sống & Pháp luật)