Có nên mua bán đất chưa có sổ đỏ hay không?

21/06/2022

Sau đợt dịch thứ 3, làn sóng bất động sản mua bán đất đai tại nước ta đang dần trở lại ngày một mạnh mẽ. Trong đó, xuất hiện nhiều lô đất không có sổ đỏ (quyền sử dụng đất) bán giá rẻ, thu hút sự chú ý của nhiều người. Vậy, có nên sang nhượng mua bán đất giá rẻ chưa có sổ đỏ hay không? Hãy cùng Bds123.vn phân tích để tìm câu trả lời nhé.

Mục lục

1. Ưu điểm mua đất không có sổ

Một trong những lợi thế lớn nhất của đất chưa có sổ đỏ là mức vốn người mua đất bỏ ra ban đầu khá thấp (chỉ bằng 35 - 50% giá trị) so với đất đã có sổ. Trường hợp này, người mua có thể nhận được khoản lãi lớn trong tương lai khi thực hiện giao dịch thành công với đầy đủ giấy tờ hợp pháp.

Ngoài ra, có trường hợp sau khi được cấp sổ, bạn có thể thực hiện xin chuyển đổi quyền sử dụng đất. Ví dụ khi mua ban đầu là đất nông nghiệp nhưng sau này chuyển đổi thành đất thổ cư, có thể xây nhà thì giá trị đất sẽ tăng lên rất nhiều. Vì vậy nhiều nhà đầu tư quyết định “mạo hiểm” với những lô đất pháp lý không rõ ràng này.

Sau khi được cấp sổ đỏ giá đất sẽ tăng mạnh

2. Rủi ro mua đất không có sổ đỏ

Tuy nhiên, khi đầu tư mua bán loại đất chưa có sổ đỏ này sẽ phải chịu rủi ro tương đương. Bởi vì có thể người mua không những mất trắng vốn lẫn lời mà còn dính đến các vấn đề pháp lý không cần thiết. Các rủi ro mà người mua phải chịu bao gồm:

  • Bên mua có thể không xin cấp sổ đỏ được vì đất không đủ điều kiện vì nhiều lý do pháp lý.
  • Trường hợp mua đất với mục đích làm nông nghiệp trồng trọt và chăn nuôi sẽ không có nhiều ảnh hưởng. Thế nhưng, nếu bên mua muốn định cư lâu dài thì sẽ có nhiều rắc rối khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng. Cụ thể là các trường hợp đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp mà chưa có sổ đỏ không thể đổi thành đất thổ cư.
  • Trường hợp khu đất trong tình trạng tranh chấp, thế chấp sẽ không được phép tiến hành xây dựng bất kỳ công trình nào.
  • Những bản hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ thường là bản viết tay (không có hiệu lực pháp lý). Nên khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng mua bán trên sẽ không được pháp luật bảo vệ.
  • Không được dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng.
  • Bởi do pháp lý không được rõ ràng nên tính thanh khoản lô đất chưa có sổ đỏ không được cao.
  • Đặc biệt, với những khu đất chưa được chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý chuyển quyền sở hữu có thể bị phạt từ 3 - 5 triệu đồng. (Theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP).

Xem hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất không sổ đỏ tại đây: https://bds123.vn/huong-dan-quy-trinh-lam-thu-tuc-mua-ban-dat-chua-co-so-do-post1669.html

Một số câu hỏi khi mua bán đất Bình Dương chưa có sổ đỏ

1. Mua bán đất không sổ đỏ có được xem là hợp pháp không?

Ở Việt Nam, sổ đỏ được xem như là văn bản pháp lý công nhận quyền sử dụng đất. Sổ đỏ còn được gọi với cái tên khác là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc không có giấy chứng nhận hợp pháp. Khi không có sổ đỏ sẽ không được thực hiện các quyền tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, chỉ định thừa kế đối với mảnh đất đó.

Nhà nước không cho phép mua bán đất không sổ đỏ

Theo quy định của Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, mảnh đất muốn chuyển nhượng cần phải có sổ đỏ. Đây cũng là điều mà cả bên bán lẫn bên mua đều quan tâm, vì ai cũng muốn đất của mình được luật pháp bảo vệ. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp chuyển nhượng đất mà không cần đến sổ đỏ (theo Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013):

  • Trường hợp Nhà nước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chỉ định cho người dân canh tác. Trong tình huống này, người được giao đất có quyền sở hữu đất hợp pháp. Tuy nhiên, họ cần phải sớm đăng ký sổ đỏ để thực hiện quyền chuyển nhượng khi cần thiết.
  • Trường hợp công dân được pháp luật công nhận quyền thừa kế và sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, để thực hiện chuyển nhượng, công dân cũng cần phải đăng ký xin cấp sổ đỏ.

Trường hợp cố tình tiến hành các thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ khi chưa được cho phép, sẽ bị phạt tiền theo Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019:

Hành vi vi phạm

Nông thôn

Đô thị

Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê khi không đủ 1 trong các điều kiện

Từ 3 - 5 triệu đồng

Từ 5 - 10 triệu đồng

Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê khi không đủ 2 điều kiện trở lên

Từ 5 - 10 triệu đồng

Từ 10 - 20 triệu đồng

Lưu ý, mức phạt này chỉ áp dụng đối với cá nhân vi phạm. Trường hợp, tổ chức vi phạm thì mức phạt sẽ được nhân đôi (không vượt quá 40 triệu đồng).

Bên cạnh đó, đối với những trường hợp không sang tên sổ đỏ khi xảy ra biến động (chuyển nhượng, tặng, cho) sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng. Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, khi không đăng ký biến động đất đai đúng hạn sẽ bị xử phạt như sau:

Thời hạn

Nông thôn

Đô thị

24 tháng kể từ ngày quá hạn

Từ 1 - 3 triệu đồng

Mức xử phạt gấp 2 lần tương ứng với trường hợp vi phạm

Quá 24 tháng kể từ ngày quá hạn

Từ 2 - 5 triệu đồng

Lưu ý, mức phạt này chỉ áp dụng đối với cá nhân vi phạm. Trường hợp, tổ chức vi phạm thì mức phạt sẽ được nhân đôi (không vượt quá 40 triệu đồng).

Kết luận, việc mua bán đất không có sổ đỏ không được xem là hợp pháp. Cho nên để văn bản mua bán đất được pháp luật bảo vệ thì người mua hoặc người bán đều phải xin cấp sổ đỏ. Sau đó mới tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Nên hay không ký kết hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ?

Trong trường hợp bạn chọn được khu đất, tuy là chưa có sổ đỏ những đáp ứng được mọi tiêu chuẩn bạn đề ra. Khi đó, bạn cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định ký hợp đồng mua bán đất khi chưa có sổ đỏ.

Theo như những phân tích ở trên, việc giao dịch đất chưa có sổ đỏ sẽ không được xem là hợp pháp. Và những hợp đồng mua bán đất chưa sổ chỉ được coi là bước trung gian cho thủ tục mua bán đất chính thức sau này (khi đã được cấp sổ đỏ). Mặt khác, bạn cần lưu ý rằng khi thời gian cấp sổ bị kéo dài và chủ sở hữu gặp rủi ro pháp lý thì quyền sở hữu đất bị dừng vô thời hạn. Tệ hơn nữa là bạn sẽ dính những tình huống tranh chấp đất không có sổ, đất nằm trong khu vực giải toả hoặc đang quy hoạch. Nói chung là các trường hợp này sẽ khiến bạn mất trắng tiền cọc và thời gian bỏ ra cho quá trình đầu tư. Vì thế, trong trường hợp đất chưa có sổ hoặc đang trong tình trạng chờ cấp sổ, bạn không nên vội ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến giao dịch hoặc chuyển nhượng.

Đất đang tranh chấp không được phép xây dựng

Trường hợp bạn vẫn muốn ký hợp đồng, bạn nên sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ. Vì khi bên bán vi phạm bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng này thì bạn sẽ được Pháp luật bảo vệ. Hơn nữa, để giữ thế chủ động trong tay, bạn nên làm giấy uỷ quyền quản lý, định đoạt thửa đất sau khi thanh toán 2/3 giá trị chuyển nhượng trở lên.

3. Giấy tờ cần thiết cho mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ là gì?

Bởi vì hiện nay Nhà nước chưa chấp thuận các hợp đồng giao dịch khi chưa có sổ đỏ, cho nên chưa có bất kỳ một văn bản nào là hợp pháp được ban hành. Tuy nhiên, nếu bạn vẫn muốn thực hiện chuyển nhượng dưới dạng đất chưa có sổ đỏ, bạn cần soạn thảo hợp đồng kỹ lượng để tránh xuất hiện những rủi ro pháp lý sau này. Trong đó, những văn bản này cần phải chứa những nội dung cần thiết này:

  • Thông tin cơ bản của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
  • Thông tin liên quan đến thửa đất cần chuyển nhượng (trích lục thửa đất), cụ thể là số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất, … Nếu bên mua yêu cầu thì cần trích lục thông tin tài sản gắn liền với thửa đất.
  • Giá chuyển nhượng cùng phương thức thanh toán cụ thể.
  • Quy định các điều khoản về việc bàn giao đất hoặc đăng ký quyền sử dụng đất.
  • Các nghĩa vụ liên quan cần bên mua hoặc bên bán thực hiện.
  • Cách thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.Những ràng buộc bên bán phải làm sổ đỏ đúng hạn.

Vì sổ đỏ là thứ giúp cho người mua xác mình quyền sở hữu thửa đất một cách hợp pháp. Do đó, khi đã hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, người mua cần phải buộc bên bán làm Sổ đỏ để hợp thức hoá hợp đồng:

  • Bên chuyển nhượng có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp sổ đỏ theo như trích lục đã thoả thuận giữa 2 bên.
  • Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ mà 2 bên ký kết được có thể dùng như văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Sau khi ký kết hợp đồng này, bên bán tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ với chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Có thể bạn quan tâm: Hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng đất đai đơn giản và chuẩn xác nhất

4. Có được sử dụng đất vào mục đích kế thừa, tách thửa hay thế chấp khi ký kết xong HĐMB không?

Hoạt động kế thừa, tách thửa hay thế chấp đất sau khi ký HĐMB đất chưa có sổ đỏ là không hợp pháp (Điều 188 Luật Đất đai 2013). Bản thân việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ là không hợp pháp nên các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất chưa có sổ vẫn bị coi là bất hợp pháp.

Nếu có mong muốn tách thửa hay thế chấp, bạn cần phải xin cấp sổ đỏ rồi mới được thực hiện những quyền lợi này. Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, mảnh đất sẽ được cấp sổ đỏ nếu có đủ các điều kiện sau:

  • Chủ sở hữu đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ theo Điều 100; 101; 102 của Luật Đất đai 2013.
  • Chủ sở hữu được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê từ trước.
  • Người được nhận thừa kế, nhận tặng quyền sử dụng đất.
  • Người được nhận quyền sử dụng đất sau khi xử lý thế chấp.
  • Người được Tòa án trao quyền sử dụng đất.
  • Người thắng đấu giá quyền sử dụng đất.Người mua lại đất thuộc sở hữu Nhà nước.
  • Người xin cấp lại sổ đỏ.

5. Có được xây nhà khi ký kết xong HĐMB không?

Theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, bạn cần phải có một trong 12 loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép tiến hành xây dựng công trình nhà ở. Nếu đất thổ cư chưa có sổ đỏ mà tiến hành xây nhà là sai với quy định của pháp luật.

12 loại giấy tờ xác minh quyền sử dụng đất đai bao gồm:

  • Văn bản được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
  • Văn bản được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Văn bản được quy định tại Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
  • Văn bản xác nhận của UBND xã nơi có đất và được sự đồng ý của Phòng đăng ký đất đai theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
  • Các văn bản chứng minh chủ sở hữu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có hiệu lực từ sau thời điểm 1/7/2004 trở đi.
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng thuê đất đang có hiệu lực đi kèm.
  • Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất cho dự án theo Khoản 6 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
Khi đã nhận sổ đỏ có thể tự do xây dựng, mua bán, sang nhượng

Lời kết

Mua bán đất không có pháp lý rõ ràng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí có thể mất trắng tiền của. Vậy nên, lời khuyên của Bds123.vn đó là nếu như bạn không thực sự nắm rõ các quy định pháp luật hay thông tin lô đất thì không nên thực hiện giao dịch đất dạng này. Hiện trên website Bds123.vn có rất nhiều tin bán đất có pháp lý tốt, giá rẻ thích hợp để đầu tư. Các bạn quan tâm có thể truy cập và chọn lựa cho mình những lô đất phù hợp nhất với nhu cầu.