Hướng dẫn quy trình làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

20/06/2022

Ngày nay, các giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ đã trở nên khá phổ biến trên thị trường bất động sản nước ta. Dù biết việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro, tuy nhiên nhiều người vẫn đầu tư mua đất bất chấp. Vậy khi mua bán đất giá rẻ chưa có sổ đỏ cần phải lưu ý những gì? Thủ tục mua bán sẽ diễn ra như thế nào để hạn chế những thiệt hại? Trong bài viết này, Bds123.vn sẽ giải đáp mọi thắc mắc liên quan cũng như cung cấp những kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi mua bán đất chưa có sổ đỏ.

Mục lục

Mua bán đất chưa có sổ đỏ cần lưu ý

Để tránh được những rủi ro liên quan đến pháp lý, trước khi mua đất không có sổ đỏ, người mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về nguồn gốc của thửa đất. Cụ thể là cần xác minh thửa đất có đang nằm trong diện quy hoạch không, chủ sở hữu có đang tranh chấp với ai hay không, khu đất có nằm trong tình trạng thế chấp ngân hàng hay không? Những thông tin này người mua có thể yêu cầu xem trước các loại giấy tờ liên quan đến sử dụng đất như sổ đỏ hay giấy cấp phép sử dụng đất. Hoặc nhờ cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của Ủy Ban Nhân Dân (UBND) xã, phường tại địa phương xác minh.

Mua đất chưa có sổ đỏ cần lưu ý gì?

Việc kế tiếp người mua cần làm là xác định rõ thông tin cá nhân của bên bán cũng như tình trạng hôn nhân của họ. Những thông tin này có vai trò quan trọng trong khi ký kết Hợp Đồng Mua Bán (HĐMB). Nếu người bán có vợ hoặc chồng thì cần phải có sự tham gia của cả hai khi ký kết hợp đồng mua bán. Đảm bảo được phần nào sự an toàn khi giao dịch, tránh được các trường hợp tranh chấp không đáng có.

Cuối cùng, hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng cần phải có bên thứ ba làm chứng và cần phải có dấu điểm chỉ trỏ ngón của cả bên mua lẫn bên bán. Lưu ý, bên thứ ba làm chứng thường là những văn phòng công chứng tại địa phương nơi bán đất.

Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

Để quá trình giao dịch đất chưa có sổ đỏ được diễn ra một cách thuận lợi và hợp pháp, người mua và người bán nên tiến hành thủ tục ký kết HĐMB theo 2 giai đoạn này:

Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ theo đúng quy định nhà nước

Chuẩn bị hồ sơ

Trước hết, hộ gia đình hoặc cá nhân có sở hữu giấy tờ về quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

  • Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
  • Giấy tờ đăng ký về quyền sử dụng đất được cấp phép theo quy định của chính quyền địa phương (Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
  • Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất đai: chứng nhận sở hữu nhà ở, chứng nhận công trình xây dựng không phải nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất, chứng nhận sở hữu cây lâu năm, … Các loại giấy tờ liên quan đến chứng nhận thực hiện các nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất, giấy tờ miễn giảm thuế (nếu có), miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai.
  • Chuẩn bị các hồ sơ cần thiết: đơn xin cấp sổ đỏ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ liên quan đến tài sản, các chứng từ tài chính như giấy nộp thuế, giấy tờ miễn giảm nghĩa vụ tài chính với đất đai.

Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết, các bên nộp hồ sơ lên cơ quan hoặc văn phòng có thẩm quyền giải quyết.

Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Đợi cơ quan hoặc đơn vị có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, cơ quan sẽ bắt đầu giải quyết hồ sơ. Trường hợp thiếu hồ sơ cần bên bán bổ sung đầy đủ, sau đó mới tiến hành giải quyết. Trường hợp không đủ điều kiện giải quyết, cơ quan sẽ trả lại hồ sơ.

Bên bán nhận kết quả

Lưu ý: Thời hạn chỉ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp pháp, không quá 40 ngày đối với đối tượng thuộc miền núi, hải đảo hay vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.

Cần làm sổ đỏ trước khi mua bán đất đai

Giai đoạn 2: Tiến hành quy trình mua bán đất đai

Khi bên bán đã có đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai (đã có sổ đỏ) thì các bên phải tiến hành sang nhượng sổ đỏ theo quy trình sau đây:

1. Biên soạn và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cần thiết trước khi công chứng

Bên chuyển nhượng (bán)

Bên nhận chuyển nhượng (mua)

• Sổ đỏ.

• Giấy tờ tùy thân: CCCD của cả 2 vợ chồng (nếu có).

• Sổ hộ khẩu.

• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc giấy chứng nhận độc thân.

• Hợp đồng uỷ quyền của người bán (nếu có).

• Phiếu yêu cầu công chứng.

• Giấy tờ tùy thân: CCCD còn hạn sử dụng.

• Sổ hộ khẩu.

• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc giấy chứng nhận độc thân.

Lưu ý: Các bên có thể tự soạn thảo văn bản hợp đồng trước. Nhưng thông thường các bên sẽ yêu cầu đơn vị văn phòng công chứng soạn thảo hợp đồng này.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Tiếp nhận yêu cầu:

  • Yêu cầu pháp luật đối với người công chứng là phải có năng lực thực hiện hành vi dân sự.
  • Đáp ứng đầy đủ hồ sơ và đúng pháp lý (nếu thiếu thì phải bổ sung).

Thực hiện công chứng:

  • Đối với hợp đồng soạn thảo trước: Công chứng viên phải kiểm tra lại bản thảo và thực hiện chỉnh sửa nếu có những điều khoản vi phạm.
  • Đối với hợp đồng được công chứng viên soạn thảo: các bên đọc kỹ và ký vào từng trang của hợp đồng. Sau đó, đơn công chứng sẽ yêu cầu xuất trình đầy đủ các loại giấy tờ có trong hợp đồng để so sánh đối chiếu. Cuối cùng, công chứng viên sẽ ghi lại lời chứng và đóng dấu chứng nhận.

Lưu ý: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

  • Chỉ có đất: Phí công chứng sẽ được tính dựa trên giá trị của khu đất.
  • Đất có gắn liền các tài sản khác: khi đó phí công chứng sẽ được tính dựa trên tổng giá trị đất và tài sản gắn liền với nó.

Tổng giá trị tài sản có trong hợp đồng chuyển nhượng

Mức phí

Dưới 50 triệu đồng.

50.000 đồng

Từ 50 - 100 triệu đồng.

100.000 đồng

Từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng.

0,1 % giá trị tài sản

Từ 1 - 3 tỷ đồng.

1 triệu + 0.6 % giá trị tài sản giao dịch không vượt quá 3 tỷ đồng.

Từ 3 - 5 tỷ đồng.

2,2 triệu + 0.05 % giá trị tài sản giao dịch không vượt quá 5 tỷ đồng.

Từ 5 - 10 tỷ đồng.

3,2 triệu + 0.04 % giá trị tài sản giao dịch không vượt quá 10 tỷ đồng.

Từ 10 - 100 tỷ đồng.

5,2 triệu + 0.03 % giá trị tài sản giao dịch không vượt quá 100 tỷ đồng.

Trên 100 tỷ đồng.

32,2 triệu + 0,02 % giá trị tài sản giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/giao dịch).

Có thể bạn quan tâm: Trước khi tham gia mua bán đất đai cần chuẩn bị các khoản tiền gì?

2. Thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tiến hành nghĩa vụ kê khai tài chính và nộp các loại thuế theo yêu cầu của luật pháp.

Hồ sơ kê khai thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
  • Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 1.
  • Bản sao hoặc bản chụp sổ đỏ với chữ ký xác nhận cam kết chịu trách nhiệm.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Các loại giấy tờ xác nhận miễn lệ phí (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

Trường hợp/Case

Thời hạn/Due Date

Hợp đồng chuyển nhượng không có thoả thuận bên nào nộp thuế.

Ngày 10 kể từ lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận bên mua nộp thuế.

Thời điểm đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng đất.

Lưu ý: bên mua hoặc bên bán phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.

Thực hiện đóng lệ phí và thuế theo đúng quy định nhà nước

3. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ cần thiết.

Theo như Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì khi nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ cần phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
  • Bản chính sổ Đỏ.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
  • Ngoài ra, cần phải mang theo CCCD để xuất trình khi cần thiết.

Bước 2: Trình tự thực hiện

  • Nộp hồ sơ.
  • Tiếp nhận hồ sơ.
  • Giải quyết yêu cầu: Chỉ cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mới được giải quyết. Sau đó, bên mua. hoặc bên bán nộp phí và xuất trình chứng từ nộp thuế trước khi nhận sổ Đỏ.
  • Trả kết quả.

Lưu ý: Thời gian sang tên sổ Đỏ.

Trường hợp/Case

Thời hạn/Due Date

Bình thường.

Không quá 10 ngày kể từ khi được xác nhận hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Không quá 20 ngày kể từ khi được xác nhận hồ sơ hợp lệ.

Chú ý, thời hạn trên không tính các ngày lễ nghỉ, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, không tính thời gian xem xét trường hợp vi phạm pháp luật được yêu cầu giám định lại.

Lời kết

Bài viết trên đây, Bds123.vn đã tổng hợp tất cả những điều bạn cần biết khi giao dịch đất chưa có sổ đỏ. Hy vọng rằng, nhờ những thông tin trên sẽ giúp quý khách hàng có thêm kiến thức hữu ích trong việc tham gia đầu tư mua bán đất chưa có sổ đỏ. Nếu quý khách muốn tìm hiểu thêm về các dự án cũng như tình hình bất động sản mới nhất, vui lòng truy cập vào website của chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ nhanh nhất.