[test] Tải mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1. Tải mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Tùy vào đối tượng giao dịch, mẫu hợp đồng sẽ có sự khác biệt. Bạn vui lòng chọn đúng mẫu phù hợp với nhu cầu:

Mẫu 1: Mua căn hộ từ Chủ đầu tư (Dự án mới)

Đây là mẫu hợp đồng theo quy định của Bộ Xây dựng, áp dụng cho các giao dịch mua nhà hình thành trong tương lai hoặc có sẵn từ CĐT.

TẢI VỀ [FILE WORD] | TẢI VỀ [FILE PDF]

Mẫu 2: Mua chuyển nhượng căn hộ (Giữa cá nhân với cá nhân)

Đây là mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán (với căn chưa có sổ) hoặc Hợp đồng mua bán nhà ở (với căn đã có sổ), bắt buộc phải công chứng.

TẢI VỀ [FILE WORD] | TẢI VỀ [FILE PDF]

Lưu ý nội dung này chỉ mang tính chất tham khảo. Để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho giao dịch tài sản lớn như bất động sản, chúng tôi khuyến nghị Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến của Luật sư hoặc Công chứng viên trước khi đặt bút ký.

2. Phân tích 7 "điểm nóng" trong hợp đồng mua bán (Cần đọc kỹ)

2.1. Giá bán căn hộ: Những khoản phí "ẩn"

Nhiều người lầm tưởng giá bán là con số cuối cùng. Trong hợp đồng, bạn cần soi kỹ mục "Giá bán này đã bao gồm và không bao gồm các khoản nào?".

• Giá đã bao gồm: Giá trị quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng, nội thất bàn giao.

• Thuế GTGT (VAT): Thường là 10%. Lưu ý: VAT của quyền sử dụng đất được khấu trừ (Cần hỏi kỹ CĐT xem giá đất được trừ là bao nhiêu để tính thuế cho đúng).

• Kinh phí bảo trì (KPBT): 2% trên giá bán chưa VAT. Khoản này chưa bao gồm trong giá niêm yết và thường đóng ngay lúc nhận bàn giao nhà.

2.2. Diện tích Thông thủy (Net) vs. Tim tường (Gross)

Đây là nguồn gốc của 90% tranh chấp.

• Diện tích tim tường (Sàn xây dựng): Tính từ tim tường bao, tường ngăn. Con số này thường lớn hơn thực tế, dùng để... làm đẹp hồ sơ sales.

• Diện tích thông thủy (Diện tích sử dụng): Là diện tích bạn thực sự được ở (trừ đi tường, cột, hộp kỹ thuật). Luật quy định: Giá bán phải tính theo diện tích thông thủy.

Mẹo soi hợp đồng: Tìm ngay điều khoản xử lý chênh lệch diện tích. Mức chênh lệch cho phép thường là ±2%. Nếu lúc nhận nhà, diện tích hụt quá 2% (ví dụ mua 100m2 chỉ còn 97m2), CĐT phải trừ lại tiền cho bạn theo đơn giá hợp đồng. Nếu hợp đồng ghi "không điều chỉnh giá", hãy yêu cầu sửa ngay!

2.3. Quy định về Trang thiết bị bàn giao (Phụ lục hợp đồng)

Đừng tin vào nhà mẫu lung linh. Hợp đồng pháp lý mới là sự thật.

• Tránh các từ ngữ mập mờ: "Gạch nhập khẩu châu Âu hoặc tương đương". Thế nào là tương đương? Tương đương về giá hay về màu sắc?

• Yêu cầu chi tiết: Hợp đồng cần ghi rõ: Hãng sản xuất (Toto, Kohler...), Mã sản phẩm (Model), Xuất xứ (Việt Nam hay Nhập khẩu).

2.4. Tiến độ thanh toán & Bảo lãnh ngân hàng

Theo Luật mới, CĐT không được thu quá 95% tổng giá trị hợp đồng nếu chưa ra Sổ hồng.

• Điều khoản sống còn: Dự án bán nhà hình thành trong tương lai BẮT BUỘC phải có văn bản bảo lãnh của Ngân hàng. Trong hợp đồng phải có điều khoản: "Nếu CĐT không bàn giao nhà đúng hạn, Ngân hàng sẽ thay mặt CĐT hoàn trả tiền cho khách hàng". Nếu thiếu điều này, rủi ro mất trắng là rất cao.

2.5. Thời hạn bàn giao & Phạt chậm bàn giao

CĐT thường soạn thảo rất khôn khéo: "Thời gian bàn giao dự kiến Quý IV/2026 (cộng trừ 6 tháng)".

• Bạn cần làm rõ: "Cộng trừ" là vì lý do gì?

• Mức phạt: Nếu chậm bàn giao, CĐT phải chịu lãi suất phạt (thường là 0.05%/ngày trên số tiền đã đóng). Ngược lại, nếu bạn chậm đóng tiền, bạn cũng bị phạt tương tự. Hãy đảm bảo sự công bằng này trong hợp đồng.

2.6. Sở hữu chung - Sở hữu riêng

Cần quy định rõ trong hợp đồng các khu vực nhạy cảm:

• Chỗ để xe ô tô: Là sở hữu chung hay CĐT giữ lại để cho thuê?

• Phòng sinh hoạt cộng đồng: Vị trí ở đâu, diện tích bao nhiêu?

• Khu thương mại (Shophouse): Cư dân có được sử dụng lối đi chung với khu thương mại không?

2.7. Thời điểm cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận)

Hợp đồng phải nêu rõ thời hạn CĐT nộp hồ sơ xin cấp sổ (thường là 50 ngày kể từ ngày bàn giao).

Cảnh báo: Nếu hợp đồng ghi "Thời gian cấp sổ phụ thuộc vào cơ quan nhà nước" mà không có cam kết về thời gian nộp hồ sơ của CĐT, bạn có thể sẽ phải chờ sổ hồng 5-10 năm.

3. Quy trình ký kết hợp đồng mua bán chuẩn (Step-by-step)

Để tránh bị "lùa gà", hãy tuân thủ quy trình sau:

1. Bước 1: Giữ chỗ (Booking) & Đặt cọc

   • Thường từ 50 - 100 triệu. Hãy đọc kỹ "Phiếu cọc". Tiền cọc có được hoàn lại (Refund) nếu không mua không?

2. Bước 2: Kiểm tra pháp lý dự án (Quan trọng nhất)

   • Yêu cầu Sales cho xem: Giấy phép xây dựng, Chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai (của Sở Xây dựng).

3. Bước 3: Nhận dự thảo Hợp đồng & Rà soát

   • Đừng ký ngay tại lễ mở bán ồn ào. Hãy xin file mềm (Word/PDF) mang về nhà đọc hoặc nhờ luật sư xem qua 7 điều khoản đã nêu ở trên.

4. Bước 4: Ký Hợp đồng mua bán (HĐMB)

   • Ký trực tiếp với người đại diện pháp luật của CĐT (hoặc người được ủy quyền hợp pháp - phải có giấy ủy quyền).

   • Ký nháy vào từng trang của hợp đồng để tránh bị đánh tráo trang ruột.

5. Bước 5: Đóng tiền theo tiến độ & Nhận hóa đơn

   • Mỗi lần đóng tiền bắt buộc phải có Hóa đơn GTGT (Hóa đơn đỏ/điện tử) và Phiếu thu. Giấy xác nhận chuyển khoản ngân hàng cũng là bằng chứng quan trọng.

4. Câu hỏi thường gặp khi ký HĐMB Chung cư

Hỏi: Hợp đồng mua bán căn hộ có cần công chứng không?

Nếu mua trực tiếp từ Chủ đầu tư (Doanh nghiệp kinh doanh BĐS), hợp đồng không bắt buộc công chứng (nhưng khuyến khích). Nếu mua lại từ cá nhân (hộ gia đình), hợp đồng bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp luật.

Hỏi: Mất hợp đồng mua bán căn hộ phải làm sao?

Nếu mua từ CĐT, bạn cần liên hệ ngay với phòng thủ tục của CĐT để xin trích lục hoặc làm lại bản sao. Nếu là hợp đồng công chứng, bạn liên hệ Văn phòng công chứng nơi đã ký để xin sao y bản chính.

Hỏi: Tôi muốn thêm tên vợ/chồng hoặc con cái vào hợp đồng được không?

Được. Bạn có thể yêu cầu CĐT cho đứng tên đồng sở hữu ngay từ đầu. Nếu đã ký rồi, có thể làm Phụ lục bổ sung tên trước khi ra Sổ hồng.

Hỏi: Nếu dự án dừng thi công (đắp chiếu), hợp đồng xử lý sao?

Đây là lúc điều khoản "Bảo lãnh ngân hàng" phát huy tác dụng. Bạn có quyền cầm Hợp đồng và Thư bảo lãnh ra ngân hàng bảo lãnh dự án để yêu cầu hoàn tiền.

Hỏi: Tôi có được bán lại căn hộ khi chưa nhận nhà không?

Được. Bạn sẽ thực hiện thủ tục "Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán". Quy trình: Công chứng văn bản chuyển nhượng -> Đóng thuế TNCN (2%) -> Xin xác nhận của Chủ đầu tư.