Thuận lợi giao dịch đất đai chỉ với 5 bước đơn giản sau

Tầm quan trọng của việc làm theo trình tự

Một mảnh đất khi được giao dịch luôn có giá trị rất lớn từ hàng trăm triệu hoặc cả tỷ đồng. Không chỉ vậy, chúng còn là tài sản dạng bất động sản có liên quan tới các yếu tố về pháp lý. Chính vì vậy, để đảm bảo mua bán đất thuận lợi, an toàn và nhanh gọn, bạn nên áp dụng theo đúng quy trình được gợi ý. Việc thực hiện theo trình tự sẽ giúp cả người mua và người bán không bỏ qua những bước quan trọng, từ đó giúp hạn chế các rủi ro:

Tránh lừa đảo khi mua bán đất

Tình trạng lừa đảo trong mua bán đất diễn ra như một vấn nạn nan giải vì thực tế đã có rất nhiều người gặp phải. Đa số bọn lừa đảo đều lợi dụng những sơ hở và thiếu hiểu biết của người mua đất, làm giả hồ sơ, giả giấy tờ để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Đặc biệt, các thủ đoạn ngày càng tinh vi hơn như làm giả sổ đỏ, đăng bán đất đang trong diện thế chấp, đất trong diện quy hoạch,…Đã có không ít người mua do không nắm bắt tìm hiểu kỹ đã rơi vào bẫy của bọn chúng.

Tránh rắc rối về thủ tục pháp lý

Bên cạnh lừa đảo, việc thực hiện giao dịch đất đai không có tìm hiểu kỹ cũng sẽ rất dễ dẫn tới các thiếu sót về hợp đồng. Đó là khi cả bên mua hoặc bên bán không có sự hiểu biết đúng và đầy đủ về các giấy tờ chuyển nhượng đất. Hậu quả, rất nhiều người mua gặp phải khó khăn về pháp lý khi mảnh đất chưa đủ giấy tờ hoặc các thông tin kê khai không đồng bộ. Bạn sẽ mất nhiều thời gian để chuẩn bị thủ tục cũng như ảnh hưởng việc sử dụng, chuyển nhượng hay kinh doanh cho thuê về sau.

Có thể bạn quan tâm: Nhanh chóng cho thuê mặt bằng sau dịch chỉ với 3 bước đơn giản

5 bước cần lưu ý khi giao dịch, mua bán đất đai

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Dưới đây là những lưu ý rất quan trọng giúp bạn có thể thuận lợi, dễ dàng mua bán bất kì lô đất nào:

1) Xác minh xem đất đã có sổ đỏ (hồng) hay chưa

Một trong những giấy tờ quan trọng nhất trong giao dịch mua bán đất chính là sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ. Nếu chuyển nhượng đất không có sổ đỏ thì được xem là không có giá trị bởi bên bán không có quyền chuyển nhượng. Trừ trường hợp 02 trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 1 điều này bao gồm:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế là đối tượng người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không nằm trong diện mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ, song vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định với các thửa đất chuyển nhượng khi:

- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và người sử dụng đất có quyền được bán, cho thuê đất sau khi có quyết định giao đất.

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cá nhân có thể thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ và chưa cần sổ.

Cùng với đó, bạn cần nhận biết tính xác thực của mảnh đất xem chúng có thuộc diện thế chấp hay không. Bởi khi sổ đỏ đã nằm trong diện thế chấp thì hoàn toàn không thể mua bán. Cách nhận biết rất đơn giản, hãy quan sát tại bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ, nếu có thế chấp sẽ có các thông tin hiểu thị rất rõ ràng. Trong một vài trường hợp, nhiều đối tượng muốn che giấu điều này, lúc này bạn cần kiểm tra kỹ càng. Nếu quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đó chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi, thì đây là dấu hiệu cho thấy mảnh đất đó đang trong diện nghi vấn thế chấp và cần tìm hiểu kỹ hơn. Ngoài ra, cũng có thể tra cứu thêm các thông tin về thế chấp ngân hàng tại các Văn phòng công chứng (VPCC). Với bản photo của sổ đỏ, bạn có thể nhanh chóng tra cứu các thông tin này.

Đặc biệt, trong một vài trường hợp, để tránh mảnh đất với sổ đỏ đang là các giấy tờ thuộc diện cho vay nóng. Người mua đất cần là người sáng suốt để tìm hiểu các thông tin về người bán. Nếu họ là các đối tượng cờ bạc, nợ nhiều thì nên cẩn trọng trước các giao dịch.

2) Tìm hiểu thông tin người bán đất, người mua đất

Bao giờ cũng vậy, hoạt động mua bán đất tốt nhất nên được trao đổi trực tiếp đối với chính chủ. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng đối chiếu thông tin cũng như chủ động rà soát và nắm vững giấy tờ của mảnh đất. Ngoài ra, việc được nói chuyện trực tiếp với chủ đất cũng sẽ mang lại cho bạn cảm nhận tin cây hoặc nếu khéo léo, bạn có thể chủ động đề xuất để giảm giá của mảnh đất.

Xem các thông tin cần tìm hiểu tại: Hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng đất đai đơn giản và chuẩn xác nhất

Trường hợp mua bán đất với người trung gian, môi giới cũng rất thường gặp. Về mặt pháp luật, bên thứ 3 này sẽ giúp đỡ bạn mua đất dễ dàng và đơn giản hơn. Đồng thời đây cũng là điều được cho phép trong Luật đất đai. Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn cần hiểu rõ hoặc ít nhất là nắm bắt đầy đủ các thông tin về người môi giới(uy tín, danh tiếng).

Điều đặc biệt quan trọng ở bước xác minh thông tin này đó chính là việc tìm hiểu rõ bên bán đất có quyền được bán thửa đất đó hay không? Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền theo 02 trường hợp như sau:

+ Người trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc

+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng hợp pháp.

Ngoài ra, cũng cần đảm bảo tính minh bạch của tài sản khi tìm hiểu rõ về quyền sở hữu thực tại của mảnh đất. Theo đó, người mua cần nắm rõ thửa đất dự định bán là tài sản chung hay tài sản riêng:

- Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung gồm 02 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Tài sản chung của vợ chồng thì đối chiếu theo khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định, việc sử dụng, định đoạt tài sản do vợ chồng thỏa thuận. Như vậy, khi chuyển nhượng đất cần có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

+ Trường hợp 2: Tài sản chung của nhiều người, đối chiếu theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì trên giấy tờ của sổ đỏ cần phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất. Đồng thời khi chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cần có sự thuận từ tất cả những người đứng tên.

3) Tìm hiểu xem đất có nằm trong quy hoạch không

Đất đang nằm trong diện quy hoạch chắc chắn sẽ không thể thực hiện xây dựng, chuyển nhượng, mua bán. Do đó, trước khi quyết định chọn mua mảnh đất, người mua cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất đó có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Bằng việc xem xét kỹ càng hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, hoặc có thể tra cứu tại Văn phòng công chứng (VPCC) để xác định rõ thông tin này.

Lưu ý rằng, người bán đôi khi không trung thực. Các thông tin họ cung cấp cần phải được kiểm chứng lại. Thậm chí, trong rất nhiều trường hợp người bán cũng không hề biết mảnh đất đó thuộc quy hoạch. Lúc này, để đảm bảo an toàn trong giao dịch, tốt nhất chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Tại đây, bộ phận một cửa của có thẩm quyền sẽ hướng dẫn và phụ trách cung cấp thông tin cho bạn.

4) Chuẩn bị hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán

Đặt cọc là một trong những giao dịch nhỏ thông thường vẫn được thực hiện giữa bên mua và bên bán. Theo đó, người mua đất sẽ chi trả một phần tiền của mảnh đất để chốt mua và người bán không được quyền rao bán đất cho bất kì một bên nào khác. Cụ thể, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản 2 điều này quy định cụ thể:

- Trường hợp hợp đồng được thực hiện thì phần tiền cọc, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào số tiền chốt mua đất để bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc thực hiện hợp đồng thì số tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc thực hiện hợp đồng thì số tiền cọc trước đó sẽ phải trả cho bên đặt cọc đồng thời kèm theo đó là khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì bên mua cần tiến hành lập hợp đồng và tiến hành đặt cọc. Đặt cọc để đảm bảo minh bạch và đầy đủ, cần có người làm chứng hoặc tiến hành công chứng, chứng thực rõ ràng.

Xem ngay: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản mới nhất

5) Đi công chứng, thực hiện mua bán đất đai

Cuối cùng, công chứng và thực hiện mua bán là bước rất quan trọng của việc giao dịch một sản phẩm nhà đất. Cả bên mua và bên bán đều sẽ đồng thuận thực hiện điều này và chúng gọi đơn giản là quá trình sang tên sổ đỏ.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tùy vào từng người, từng cách giao dịch mà 2 bên có thể tự do quyết định thời điểm ký hợp đồng, giao tiền - nhận tiền, giao giấy tờ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi. Hai bên nên tiến hành đến Văn phòng công chứng uy tín và công chứng đầy đủ lại hợp đồng mua bán. Đây là bước rất quan trọng bởi chỉ khi đã công chứng thì bản hợp đồng này mới có giá trị về pháp lý.

Sau khi ký xong, giao dịch mua bán nhà đất tới đây đã hoàn thành và có hiệu lực. Nếu như bên mua thực hiện giao tiền (thường là 95% giá trị mua bán) thì bên bán sẽ có trách nhiệm giao toàn bộ hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ cho bên mua để đi làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Để đảm bảo an toàn và minh bạch khi giao dịch, hai bên tốt nhất nên thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng. Có thể kết hợp mời nhân viên công chứng lên ngân hàng để thực hiện việc giao tiền và sổ đỏ đã sang tên một cách đơn giản và nhanh gọn.

Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình và sau đó đưa tiền, giấy tờ cho bên Văn phòng công chứng. Cho tới khi quá trình này xong thì 2 bên sẽ cùng qua VPCC để lấy hợp đồng công chứng.

Đây là phương thức giao dịch mua bán bất động sản cơ bản mà nhiều người vẫn thường áp dụng. Tất nhiên, tùy từng trường hợp sẽ có biến số riêng. Vì vậy, bạn nên có sự chủ động nắm bắt các thông tin về trao đổi, mua bán đất để không gặp khúc mắc khi thực hiện giao dịch.

Lời kết

Hi vọng rằng, với những thông tin mà BDS123.VN đưa ra trên đây sẽ mang lại cho bạn nhiều tham khảo hữu ích, gặp thuận lợi khi giao dịch đất đai. Để được gợi ý về tìm mua bán nhà đất nhanh gọn và hiệu quả. Hãy truy cập ngay vào website của bds123.vn ngay hôm nay bạn nhé!

Theo BDS123