Bí quyết thẩm định giá bán nhà riêng hiệu quả

Khái niệm thẩm định giá bán nhà riêng

Thẩm định giá bán có thể hiểu là ước tính giá trị nhà riêng thành hình thức tiền tệ phục vụ cho nhu cầu riêng tại một thời gian và không gian cụ thể. Tuy việc định giá nhà riêng là do gia chủ thực hiện, nhưng nó phải đảm bảo đúng pháp lệnh. Điều này có nghĩa là phải định giá đúng với các tiêu chí, đạt được sự thống nhất chung với cả người mua lẫn thị trường.

Mục đích của việc định giá bán nhà riêng để phục vụ các nhu cầu khác nhau của chủ sở hữu. Cụ thể là:

- Dùng trong trường hợp bảo toàn bất động sản bao gồm hoạt động khấu hao, bồi thường, bảo hiểm và đánh giá tài sản.

- Dùng trong trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà riêng: Việc định ra một mức giá bán nhà hợp lý để làm hài lòng cả bên mua lẫn bên bán.

- Dùng trong trường hợp sang nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản liên quan. Cụ thể là với các hoạt động: cổ phần hoá doanh nghiệp nhà Nước; doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh; sát nhập và giải thể; mua bán doanh nghiệp và cho thuê bất động sản.

- Dùng trong trường hợp bồi thường. Cụ thể là: thực hiện giải phóng mặt bằng để tiến hành xây dựng các công trình giao thông, công cộng và các dự án đầu tư. Hoặc bồi thường thiệt hại do các sự cố bên ngoài như sụt lún, đổ nhà hay cháy nhà.

- Dùng trong trường hợp thế chấp vay vốn ngân hàng. Việc định giá nhà riêng để xác định giá trị tài sản có phù hợp với khoản vay hay không.

- Dùng trong trường hợp làm cơ sở bảo hiểm: Định giá chính xác giá trị của nhà riêng để làm cơ sở bồi thường bảo hiểm khi có các rủi ro xảy ra.

4 bước thẩm định giá bán nhà riêng hiệu quả

1. Xem xét toàn diện nhà riêng

Trước khi tiến hành định giá bán nhà riêng, thì việc đầu tiên phải làm là xem xét toàn diện. Qua đó sẽ giúp bạn có những nhận thức về các yếu tố chủ quan và khách quan của ngôi nhà.

Yếu tố chủ quan

- Tình trạng nhà riêng: Phân loại đúng phân khúc nhà sẽ giúp bạn thu hẹp được phạm vi định giá bán. Trong đó, các phân khúc cần phải lưu ý là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2 và cấp 1. Ngoài ra, có thể phân loại dựa theo 3 tiêu chí là cao cấp, trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, cũng phải chú ý đến thời gian sử dụng nhà là bao lâu để khấu hao trong trường hợp nhà bị xuống cấp. Mức khấu hao này nằm trong khoảng từ 10 - 30% giá trị ngôi nhà.

- Vị trí nhà: Tuỳ thuộc vào vị trí khác nhau mà giá bán nhà cũng có sự chênh lệch rất lớn. Các tiêu chí sử dụng trong việc đánh giá vị trí ngôi nhà có đẹp hay không đó là: Nhà mặt tiền hay trong ngõ hẻm, mật độ dân số đông hay thưa thớt, tiện ích xung quanh có đầy đủ hay không, cơ sở hạ tầng giao thông đã hoàn thiện hay chưa. Đặc biệt, những ngôi nhà nằm ở khu vực trung tâm, có lợi thế kinh doanh chắc chắn sẽ được định giá rất cao.

- Quy mô nhà riêng: Đánh giá quy mô của ngôi nhà một cách chi tiết từ diện tích cho đến bề ngang, bề dài cũng như kích thước từng không gian sinh hoạt trong ngôi nhà. Xem xét kỹ nếu nhà có những khu đặc biệt như sân thượng hoặc tầng lửng.

- Tình trạng pháp lý: Ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp pháp chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn nhiều. Hơn nữa, khi xảy ra các tình huống tranh chấp thì tài sản của bạn sẽ được pháp luật bảo vệ.

- Nội ngoại thất: Đây sẽ là yếu tố đánh giá chất lượng và trải nghiệm sinh hoạt mà ngôi nhà mang đến cho gia chủ cũng như các thành viên trong gia đình. Bên cạnh đó, một ngôi nhà được trang bị đầy đủ nội thất chắc chắn sẽ thu hút được nhiều người quan tâm hơn và bán được giá cao hơn.

Yếu tố khách quan

- Nhu cầu bất động sản: Nắm bắt xu hướng đầu tư cũng như tình hình giá bán thị trường bất động sản sẽ giúp bạn định giá bán nhà một cách chính xác. Hơn nữa, bạn còn có thể xác định được đâu sẽ thời điểm bán nhà giá tốt.

- Chính sách nhà Nước: Một số hoạt động về chính sách cân bằng thị trường bất động sản sẽ có tác động trực tiếp tới giá bán nhà riêng. Bao gồm các hoạt động gián tiếp như khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài để kích cầu thị trường. Đáng chú ý là các chính sách có tác động trực tiếp tới giá bán như chính sách thuế, phí giao dịch khi mua bán nhà riêng.

- Thiên nhiên và môi trường: Một vài yếu tố ngắn hạn đến từ thiên tai và dịch bệnh cũng có những ảnh hưởng đáng kể đến giá bán nhà riêng như đại dịch Covid-19, lũ lụt, ô nhiễm môi trường, ….

2. Tham khảo giá bán nhà riêng

Công việc tiếp theo bạn cần làm là tham khảo giá bán nhà trên thị trường. Việc khảo sát này sẽ dựa trên các tiêu chí mà bạn đã tổng hợp khi xem xét toàn bộ ngôi nhà. Để đảm bảo tính khách quan của kết quả, thì việc khảo sát giá nên thực hiện ở nhiều kênh thông tin khác nhau.

Thông qua website đăng tin bán nhà riêng

Một số website bất động sản uy tín lượng tin đăng khổng lồ sẽ mang lại cho bạn những thông tin chính xác, nhanh và mới nhất. Đặc biệt, những thông tin về giá bán nhà riêng sẽ được cập nhật liên tục hàng ngày. Hơn nữa, những website đăng tin này có bộ lọc thông mình sẽ giúp bạn nhanh chóng tiếp cận với những ngôi nhà trong cùng phân khúc một cách dễ dàng hơn nhiều.

Khảo sát giá bán nhà riêng tại khu vực

Một trong những cách xác định giá bán là trực tiếp ngay tại khu vực mua nhà hoặc những khu vực lân cận. Lưu ý là bạn nên tham khảo giá bán của ít nhất 3 ngôi nhà có đặc điểm tương đồng để làm cơ sở thẩm định giá chính xác hơn. Hơn nữa bạn nên hỏi han về giá bán cũng như các vấn đề liên quan đến tài sản của mình. Đây có lẽ là nguồn cung cấp giá bán trực tiếp và nhanh nhất.

Thông qua môi giới

Nếu bạn chưa có kinh nghiệm gì về định giá bán nhà riêng thì nên dựa trên kinh nghiệm phong phú của các nhà môi giới bất động sản. Một nhà môi giới chuyên nghiệp chắc chắn sẽ am hiểu về 1 lĩnh vực mà họ quan tâm. Hơn nữa, những tin tức này cực kỳ chính xác và hữu dụng đối với bạn.

3. So sánh giá bán nhà riêng

Sau khi đã hoàn thành 2 bước trên, chúng ta tiến hành so sánh giá bán của từng ngôi nhà. Sau đó bạn đối chiếu với những thông tin đã tìm hiểu về ngôi nhà. Tuy nhiên, để thu hẹp phạm vi tìm kiếm, bạn có thể bỏ qua những căn có đặc tính khác với ngôi nhà của mình. Cụ thể là về vị trí quá xa hay thời điểm rao bán nhà quá khác biệt nhau. Thông thường thì trên thị trường bất động sản, thông tin trong vòng 60 ngày kể từ ngày đăng bán vẫn có giá trị so sánh. Thế nhưng, tốt nhất bạn nên lựa chọn những tin đăng bán nhà riêng gần nhất để không có sự chênh lệch nhiều về giá trị tài sản.

4. Tổng hợp và đưa ra mức giá bán nhà riêng

Sau khi đã thu thập đầy đủ thông tin cần thiết, chúng ta phải xem xét lại toàn bộ và đưa ra một mức giá bán nhà riêng phù hợp nhất. Đặc biệt, bạn cần phải lưu ý những yếu tố có thể làm giảm giá trị tài sản của bạn. Thông thường, người mua sẽ nhắm vào những yếu tố này và có xu hướng hạ giá. Vì thế, bạn cần phải có biện pháp khắc phục các điểm yếu này. Mặt khác, trường hợp bạn vẫn không định giá được cho ngôi nhà hãy nhờ đến các chuyên gia bất động sản tư vấn và cho lời khuyên. Chính điều này sẽ giúp bạn tránh thẩm định sai giá một cách nghiêm trọng.

Để định giá bán nhà riêng một cách chính xác, cần phải dựa vào các yếu tố khác nhau. Qua bài viết trên, Bds123.vn đã phân tích những ảnh hưởng của các yếu tố khách quan và chủ quan lên giá nhà riêng. Bên cạnh đó, chúng tôi còn đưa ra những bí quyết định giá hiệu quả. Mong rằng những thông tin hữu ích trên sẽ giúp quý bạn đọc biết cách làm sao định giá chính xác và hợp lý cho ngôi nhà riêng của mình.