Định giá đất bằng giá trị thặng dư như thế nào? Khi nào thì áp dụng?

09/12/2021

Thuật ngữ định giá đất bằng giá trị thặng dư là một trong những khái niệm rất thường gặp trong giới bất động sản. Là một người tham gia mua bán nhà đất, bạn đã biết cách định giá đất dựa vào giá trị thặng dư hay chưa? Khi nào thì áp dụng phương thức này? Nếu chưa thì hãy cùng Bds123.vn tìm hiểu ngay trong thông tin bài viết dưới đây nhé!

Mục lục

Phương pháp định giá đất bằng giá trị thặng dư là gì?

Định giá bất động sản luôn là một trong những yếu tố rất quan trọng mà mọi nhà đầu tư đều quan tâm. Đây là phương pháp đã có mặt trên thị trường từ rất lâu và cho tới nay vẫn được áp dụng vô cùng phổ biến. Trong đó, định giá đất thông qua các giá trị thặng dư được xem là giải pháp hiệu quả, giúp nắm bắt rõ giá trị của một mảnh đất trong tương lai. Từ đó các nhà đầu tư mua bán đất tại Việt Nam có thể xác định đâu là khu vực tiềm năng sinh lời cao để tham gia.

Xem ngay: Nên mua bán đất ở đâu Hà Nội để nhanh chóng sinh lời?

Phương pháp định giá đất bằng giá trị thặng dư là gì?

Định giá đất bằng giá trị thặng dư là gì?

Theo đó, định giá bằng giá trị thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển. Phương pháp thẩm định này dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư và đem quy đổi về hiện tại tương ứng theo tỷ suất vốn hóa phù hợp tại thời điểm xem xét.

Như vậy, đó phải là những mảnh đất thuộc diện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của khối bất động sản.

Cách định giá đất bằng giá trị thặng dư

Nhằm thống nhất cách tính và xác định giá đất qua giá trị thặng dư. Hiện nay nhà nước đã ban hành điều luật rõ ràng và phù hợp về cách tính. Cụ thể, theo điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có quy định rõ ràng về trình tự và nội dung định giá đất bằng giá trị thặng dư như sau:

Bước 1: Xác định rõ việc sử dụng tốt và có hiệu quả nhất của bất động sản dựa theo các xác định về mục tiêu kinh doanh cũng như các phương án khai thác bất động sản. Lưu ý rằng các phương thức sử dụng này cần có phù hợp với quy định pháp luật, có độ khả thi về điều kiện tài chính đồng thời mang đến giá trị cao nhất cho khối bất động sản.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cụ thể vào mốc và thời điểm nào.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của mảnh đất trong giai đoạn dự báo. Riêng trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của sản phẩm nhà đất về đúng thời điểm thẩm định giá ban đầu.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để có thể tạo ra các giá trị phát triển bất động sản sau đó. Trường hợp 2 sẽ thực hiện theo quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán từ bước 3 và trừ (-) đi kết quả của bước 4. Như vậy, công thức định giá đất bằng giá trị thặng dư sẽ được hiểu như sau:

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển.

Tham khảo thêm: Nên đầu tư mua đất ở đâu TP. Hồ Chí Minh ở thời điểm này?

Giá đất cần định giá = tổng doanh thu phát triển - tổng chi phí phát triển

Khi nào thì áp dụng cách định giá đất bằng giá trị thặng dư?

Phương pháp định giá theo giá trị thặng dư là một trong những biện pháp chính để định giá đất bán. Chúng được áp dụng trong nhiều trường hợp cụ thể:

- Sử dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

- Áp dụng dành cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên và có thể cải tạo hoặc phá dỡ để kiến tạo công trình mới trên đất.

- Sử dụng trong trường hợp giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư với tổng doanh thu phát triển – tổng chi phí đầu tư để tạo ra phần doanh thu phát triển.

- Có thể sử dụng giúp kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác.

Xem thêm: Định giá đất chính xác chỉ với 5 bước đơn giản sau

Khi nào thì áp dụng cách định giá đất bằng giá trị thặng dư?

Đánh giá phương pháp định giá đất bằng giá trị thặng dư

Để hiểu rõ về giá trị của phương pháp định giá đất bằng giá trị thặng dư người ta thường đánh giá chung dựa theo các khía cạnh về ưu - khuyết điểm của nó. Cụ thể như sau:

Ưu điểm

- Đây là phương pháp định giá phù hợp với nhiều loại hình bất động sản có tiềm năng, các dự án đầu tư có khả năng phát triển trong tương lai.

- Cách thức định giá này tương đối đơn giản, khoa học bởi chúng dựa trên các dữ liệu chính xác về thị trường. Vì vậy, rất dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp với các mảnh đất hay khối bất động sản để đưa ra mức giá đấu giá.

- Phương pháp được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư nên vẫn có giá trị sử dụng làm tư liệu trong tư vấn đầu tư.

Định giá bằng giá trị thặng dư phù hợp với nhiều loại hình bất động sản

Khuyết điểm của phương pháp

Mặc dù vậy định giá đất bằng giá trị thặng dư vẫn tồn tại một vài khuyết điểm nhất định. Cần hiểu rõ về điều này để tránh mắc phải sai lầm khi định giá:

- Phương pháp sử dụng quá nhiều giả định nên đòi hỏi độ phân tích, dự báo chuyên sâu.

- Khó nắm bắt giá trị thời gian của tiền.

- Các giá trị được sử dụng trong ước tính về chi phí và giá bán đất có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

Lời kết

Bds123.vn hi vọng rằng với những thông tin cung cấp về định giá đất bằng giá trị thặng dư trên sẽ mang lại cho bạn nhiều tham khảo hữu ích. Đây là phương pháp tương đối rất phức tạp và đòi hỏi người thực hiện cần có cách tổng hợp các kiến thức, kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. Tuy nhiên, chúng rất đáng thực hiện bởi đặc trưng mang số liệu rất rõ ràng và thuyết phục.

Theo Bds123.vn