Vay 1,6 tỷ mua nhà 3,8 tỷ: Tính toán dòng tiền sao cho không dính “bẫy tài chính”?

Đây là câu hỏi rất thực tế của một gia đình trẻ gửi về cho Bds123.vn. Thoạt nhìn thì phương án này có vẻ khá ổn với quỹ dự phòng và hơn 60% vốn tự có. Nhưng khoản vay 1,6 tỷ có thực sự nằm trong vùng an toàn sau khi hết ưu đãi lãi suất? Đội ngũ chuyên gia của Bds123.vn sẽ phân tích và đưa ra lời khuyên giúp gia đình không rơi vào “bẫy tài chính” qua bài viết dưới đây.

Xác định số tiền thực tế có thể dành để trả nhà

Với tổng thu nhập 45 triệu đồng/tháng và chi phí sinh hoạt thiết yếu khoảng 16 triệu, gia đình anh Minh còn dư khoảng 29 triệu đồng mỗi tháng.

Theo nguyên tắc quản lý tài chính an toàn, tổng tiền trả nợ hàng tháng chỉ nên chiếm tối đa 30% - 40% thu nhập. Với thu nhập 45 triệu của gia đình anh Minh, vùng này tương ứng khoảng 13,5 - 18 triệu đồng/tháng. 

Phần tiền dư 29 triệu vẫn cần phải gánh thêm rất nhiều khoản chi như: học phí của con, khám chữa bệnh, bảo hiểm, sửa chữa hay mua sắm đồ đạc. Do đó, không phải lấy tổng thu nhập 45 triệu trừ chi phí sinh hoạt 16 triệu là mặc định có thể trả vay nhà 29 triệu. Khoản vay an toàn phải là khoản vay mà sau khi trả nợ xong, gia đình vẫn còn tiền để tích lũy và xử lý các tình huống bất ngờ.

Xác định khoản vay phù hợp

Gia đình anh Minh dùng 2,2 tỷ để mua căn nhà 3,8 tỷ, còn lại 1,6 tỷ sẽ vay ngân hàng. Tỷ lệ vay này tương đương 42% giá trị căn nhà, một con số có vẻ khá an toàn.

Việc giữ 200 triệu đồng để làm quỹ dự phòng cần được tính toán thực tế hơn. Ngay sau khi xuống tiền mua nhà riêng, anh chị sẽ phải chi trả các khoản phí phát sinh thêm như phí sang tên, công chứng, chuyển nhà, mua sắm nội thất,... Nếu các chi phí này ngốn mất một nửa số tiền trên, quỹ dự phòng cho các trường hợp xấu sẽ ít hơn rất nhiều. 

Bài toán ở đây không còn là vay nhiều hay vay ít. Nếu dùng trọn 2,4 tỷ để mua nhà để giảm khoản vay xuống 1,4 tỷ, gia đình sẽ hoàn toàn trắng tay về tiền mặt và rơi vào thế bị động khi có sự cố. Ngược lại, nếu vay quá nhiều thì tiền lãi hàng tháng lại thành gánh nặng.

Quan trọng nhất là giữ lại một khoản tiền đủ để chi trả các phí nhận nhà và duy trì quỹ dự phòng khẩn cấp. Điều này giúp đảm bảo gia đình có thể trang trải sinh hoạt và trả nợ ngân hàng trong ít nhất 3 - 6 tháng nếu chẳng may có sự cố về nguồn thu nhập.

Tính toán khoản tiền phải trả trong suốt thời gian vay

Với khoản vay 1,6 tỷ đồng trong 20 năm (240 tháng) theo phương thức gốc chia đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần. 

Tiền gốc cố định anh Minh phải trả mỗi tháng là: 1.600.000.000 ÷ 240 = 6.670.000 đồng

Tiền lãi tháng đầu trong thời gian ưu đãi, lãi suất 7%/năm: 

1.600.000.000 x 7% ÷ 12 = 9.330.000 đồng

Tổng cả gốc lẫn lãi anh chị phải trả là 16 triệu đồng/tháng (chiếm khoảng 35,6% thu nhập - hoàn toàn nằm trong ngưỡng an toàn).

Khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi 10%/năm: 

1.600.000.000 x 10% ÷ 12 = 13.330.000 đồng

Tổng gốc và lãi sẽ vọt lên 20 triệu đồng/tháng (chiếm 44.4% tổng thu nhập của gia đình - chính thức vượt qua mốc an toàn).

Điều này cho thấy, dù tỷ lệ vay chỉ là 42% giá trị căn nhà, khoản vay này vẫn bắt đầu tạo ra áp lực tài chính lên chi tiêu hàng tháng kể từ khi hết ưu đãi lãi suất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng vì lãi tính trên dư nợ giảm dần, nên sau mỗi tháng trả gốc, dư nợ sẽ nhỏ hơn và tiền lãi cũng giảm theo. Nghĩa là áp lực tài chính lớn nhất thường rơi vào những tháng đầu tiên, sau đó sẽ giảm dần, giúp tổng số tiền trả hàng tháng nhẹ hơn đôi chút theo thời gian. 

Để tránh áp lực tài chính quá lớn, việc tham khảo các phân khúc mua bán nhà riêng sẽ giúp bạn chọn được căn phù hợp hơn. 

Dự phòng những kịch bản sau khi nhận nhà

Thực tế, “bẫy tài chính” không xuất hiện vào ngày bạn đặt bút ký hợp đồng vay. Nó xuất hiện khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi tăng hoặc nguồn thu của gia đình không còn đều đặn như trước. Để không rơi vào bẫy tài chính, anh Minh nên thử đặt dòng tiền gia đình vào những kịch bản rủi ro trước khi quyết định.

Ở điều kiện bình thường với mức trả nợ 20 triệu/tháng (giai đoạn lãi thả nổi) và phí sinh hoạt 16 triệu, gia đình vẫn còn dư:

45 - 16 - 20 = 9 (triệu đồng/ tháng)

Mọi thứ vẫn rất ổn. Nhưng nếu chẳng may tình hình kinh doanh hoặc công việc gặp khó khăn khiến thu nhập của hai vợ chồng giảm 20% (chỉ còn khoảng 36 triệu/tháng), bài toán sẽ trở nên vô cùng căng thẳng:

36 - 16 - 20 = 0 (đồng/ tháng)

Ở trường hợp này, dòng tiền tích lũy hàng tháng của gia đình hoàn toàn bằng 0. Cả nhà vẫn duy trì được cuộc sống và đủ trả nợ, nhưng sẽ tạm thời không còn đồng nào để tiết kiệm. Nếu phát sinh các khoản đau ốm, học phí của con hay hiếu hỉ, anh chị cần trích một phần nhỏ từ quỹ dự phòng 200 triệu.

Kết luận lại tình huống của gia đình anh Minh

Về tổng thể, 1,6 tỷ vẫn là một khoản vay hoàn toàn khả thi và nằm trong tầm kiểm soát của gia đình anh Minh. Điểm cộng lớn nhất của anh chị là có tỷ lệ vốn tự có cao và chủ động giữ lại quỹ dự phòng. 

Việc đặt những kịch bản rủi ro giúp gia đình anh Minh nhìn thấy trước các tình huống có thể xảy ra trong 20 năm tới. Chỉ cần chuẩn bị trước tâm lý cho giai đoạn lãi suất thả nổi và duy trì quỹ dự phòng, anh chị hoàn toàn có thể tự tin đặt bút ký hợp đồng vay để sớm sở hữu ngôi nhà cho riêng mình. 

Sau khi đã tính toán tài chính, bước tiếp theo là tìm kiếm những căn nhà đúng tầm giá mong muốn. Tại Bds123.vn, bạn có thể dễ dàng tra cứu và so sánh hàng nghìn tin đăng bán nhà chính chủ, giá tốt mỗi ngày. Tham khảo các thông tin về nhà đất mới nhất tại website https://bds123.vn.