Vì sao diện tích đất tăng thêm chưa được công nhận là đất ở? Chủ sở hữu làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Đây là vướng mắc rất phổ biến của người dân khi tiến hành đo đạc lại hoặc cấp đổi Sổ đỏ. Nhiều người cho rằng chỉ cần đất sử dụng ổn định, không tranh chấp thì mặc nhiên sẽ được công nhận là đất ở. Tuy nhiên, việc thừa nhận mặt pháp lý cho phần diện tích dôi dư này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bds123.vn sẽ cùng bạn làm rõ nguyên nhân và những lưu ý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Vì sao diện tích đất thực tế lại lớn hơn so với sổ đỏ? 

Việc diện tích đo đạc thực tế lớn hơn thông tin trên Sổ đỏ không phải là hiếm gặp, đặc biệt đối với các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận từ nhiều năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khác biệt về phương pháp đo đạc. Trước đây, việc đo đạc địa chính chủ yếu dựa trên các thiết bị truyền thống và thủ công như thước dây, sào đo nên sai số là điều không tránh khỏi. Ngày nay, áp dụng máy móc hiện đại như máy định vị vệ tinh GPS/RTK, ranh giới thửa đất được xác định chính xác đến từng centimet, dẫn đến việc phát hiện ra phần diện tích chênh lệch.

Ví dụ: Một thửa đất được cấp sổ từ năm 1990 với diện tích 100m2. Sau nhiều năm, khi đo đạc lại bằng máy móc hiện đại, kết quả thực tế cho ra 120m2 do sai lệch kỹ thuật trước đây.

Diện tích tăng thêm sau khi đo lại chỉ phản ánh hiện trạng sử dụng, không có nghĩa toàn bộ phần đất dư sẽ được công nhận là đất ở. Cơ quan chức năng vẫn phải xem xét và đối chiếu với quy định pháp luật đất đai hiện hành.

Vì sao phần đất tăng thêm chưa được công nhận là đất ở? 

Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trường hợp diện tích thực tế có sự chênh lệch so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận thì việc xử lý sẽ được xem xét dựa trên nguyên nhân phát sinh phần diện tích tăng thêm và tình trạng sử dụng đất thực tế.

Trong trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm được cấp giấy, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề và việc tăng diện tích xuất phát từ sai lệch đo đạc, diện tích thực tế có thể được xem xét khi thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận.

Để phần diện tích tăng thêm này được xác định là đất ở (đất thổ cư), cơ quan có thẩm quyền cần phải kiểm tra chặt chẽ các điều kiện sau:

• Nguồn gốc của phần đất tăng thêm.
• Quá trình sử dụng đất có ổn định hay không.
• Có tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến phần đất này không.
• Ranh giới sử dụng thực tế có thay đổi so với thời điểm cấp giấy hay không.
• Phần đất tăng thêm có phù hợp với quy hoạch và quy định pháp luật hiện hành hay không.

Ví dụ thực tế: Một hộ gia đình sử dụng thêm 30m2 đất trống phía sau nhà từ hàng chục năm nay. Tuy nhiên, nếu phần diện tích này có nguồn gốc là đất nông nghiệp do địa phương quản lý hoặc chưa rõ ràng, chủ đất không thể chỉ dựa vào lý do "đã ở lâu năm" để yêu cầu Nhà nước công nhận đây mặc nhiên là đất ở.

Đất dôi ra do đo đạc lại có được cập nhật vào sổ đỏ không?

Câu trả lời là CÓ THỂ, nhưng quy trình kiểm duyệt rất nghiêm ngặt và không áp dụng đồng loạt cho mọi trường hợp. Để được xem xét cập nhật phần diện tích tăng thêm vào Sổ đỏ, người sử dụng đất phải chứng minh được mối liên hệ hợp pháp của phần đất này.

Một số trường hợp có khả năng được xem xét gồm:

• Diện tích tăng thêm hoàn toàn do sai số kỹ thuật trong quá trình đo đạc trước đây.
• Ranh giới thửa đất giữ nguyên, ổn định từ trước đến nay, không lấn chiếm sang các thửa đất liền kề.
• Đất được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận.

Các trường hợp bị từ chối hoặc gặp khó khăn:

• Phần đất tăng thêm hình thành do hành vi tự ý lấn chiếm đất công, lối đi chung hoặc đất của hộ xung quanh.
• Diện tích dôi dư do tự ý thay đổi ranh giới, dịch chuyển tường rào sau khi đã được cấp sổ.
• Phần đất nằm trong quy hoạch hành lang an toàn đường bộ, lưới điện hoặc các công trình công cộng.

Vì vậy, người dân không nên chỉ dựa vào kết quả đo đạc mới để kết luận rằng toàn bộ phần đất tăng thêm đã thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Điều quan trọng là cần xác định rõ nguyên nhân tăng diện tích và thực hiện đúng thủ tục theo quy định. Với những ai đang tìm hiểu mua bán đất, việc nắm rõ quy định này sẽ giúp giao dịch an toàn hơn.

Người sử dụng đất cần làm gì khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ?

Khi phát hiện có sự chênh lệch diện tích, bạn nên chủ động thực hiện các bước sau càng sớm càng tốt. Tránh để đến khi phát sinh giao dịch mua bán, tặng cho hay thừa kế mới giải quyết:

• Kiểm tra lại kết quả đo đạc: Liên hệ cơ quan có chức năng (như Văn phòng Đăng ký Đất đai) để có bản trích đo địa chính chính thức, xác định rõ vị trí phần diện tích tăng thêm nằm ở đâu trên thực địa. 
• Xác định nguyên nhân chênh lệch: Đối chiếu lại với các giấy tờ cũ, xác định xem phần đất dôi dư là do sai số máy móc hay do quá trình khai hoang, dịch chuyển ranh giới.
• Thực hiện thủ tục cập nhật nếu đủ điều kiện: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi lên Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để được xem xét điều chỉnh theo đúng quy định.

Đặc biệt cần lưu ý, nếu phần diện tích tăng thêm do sai số đo đạc nhưng được xác định là đất ở nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương thì người dân được miễn nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu phần đất ở tăng thêm này vượt quá hạn mức công nhận đất ở của địa phương, người dân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức đó theo quy định.

Diện tích đất tăng thêm sau khi đo đạc không có nghĩa sẽ tự động được công nhận là đất ở, mà còn phải xem xét hồ sơ pháp lý, nguồn gốc và quy định hiện hành. Người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ để bảo vệ quyền lợi của mình. Hy vọng chia sẻ từ kênh đăng tin bất động sản Bds123.vn giúp bạn hiểu rõ hơn và có thêm thông tin hữu ích khi quan tâm đến bất động sản.