Có nên vay ngân hàng 50% giá trị căn hộ khi mua chung cư hay không?
“Hai vợ chồng tôi năm nay 30 tuổi, hiện có tổng thu nhập mỗi tháng 35 triệu đồng và đã tích lũy được 2 tỷ đồng. Tìm hiểu thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay, chúng tôi dự định mua căn hộ 3,5 - 4 tỷ. Vậy chúng tôi cần vay ngân hàng khoảng 1,5 - 2 tỷ để sở hữu căn hộ. Nhưng liệu hai vợ chồng có nên xuống tiền mua ngay không hay nên tiếp tục tích lũy thêm?” Đây là bài toán tài chính vô cùng phổ biến ở các gia đình trẻ hiện nay. Để giúp bạn có cái nhìn toàn tiện và đưa ra quyết định an toàn, ban cố vấn Bds123.vn xin phân tích bức tranh tài chính dưới đây.
Có nên vay một nửa giá trị để mua căn hộ ngay không?
Với trường hợp tài chính của hai vợ chồng và biến động của thị trường, Bds123.vn cho rằng chưa nên vay 1,5 - 2 tỷ để mua căn hộ tại thời điểm này.
Hai bạn đã tích lũy được 2 tỷ đồng, tương đương khoảng một nửa giá trị căn hộ. Tuy nhiên, vấn đề là thu nhập 35 triệu đồng/tháng có đủ sức duy trì khoản vay trong 20 - 25 năm hay không.
Thu nhập 35 triệu đồng có thể dành bao nhiêu để trả nợ?
Theo nguyên tắc quản lý tài chính được các chuyên gia khuyến nghị, khoản tiền dành để trả nợ nên giới hạn trong 30% - 40% tổng thu nhập hàng tháng. Với thu nhập 35 triệu hiện tại, hai vợ chồng chỉ nên dành ra 10,5 - 14 triệu để trả nợ hàng tháng. Việc dành quá nhiều tiền để trả nợ sẽ đẩy hai vợ chồng vào tình thế căng thẳng kéo dài.
Sau khi trừ tiền nợ ngân hàng, số tiền còn lại để duy trì cuộc sống tại Hà Nội chỉ còn khoảng 9 - 15 triệu đồng/tháng. Khoản còn lại này quá ít để chi trả chi phí ăn uống, điện nước, phí quản lý chung cư, các khoản ốm đau hay sinh em bé. Chỉ cần một người bị giảm thu nhập hoặc gặp sự cố về công việc thì dòng tiền của gia đình sẽ rơi vào khủng hoảng ngay.
Nếu vay 1,5 - 2 tỷ thì thực tế mỗi tháng phải trả bao nhiêu?
Đây là phần hai vợ chồng cần tính toán kỹ nhất. Theo khảo sát quý II/2026 của VARS-IRE, lãi suất ưu đãi vay mua nhà phổ biến khoảng 8,5% - 11%/năm, nhưng thường chỉ áp dụng cho thời gian đầu từ 6 - 24 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên đến khoảng 13% - 15%/năm.
Nguồn: VnExpress - “Lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng”
Vậy nên, thay vì chỉ tính theo mức lãi suất thấp trong năm đầu, Bds123.vn khuyên hai bạn nên thử khả năng chịu đựng với mức 13 - 15%/năm.
Để dễ hình dung, người mua có thể tham khảo phương thức trả nợ được các ngân hàng như Techcombank và Vietcombank đang áp dụng. Đây là cách tính trả gốc đầu, lãi tính trên dư nợ giảm dần.
Tiền gốc mỗi tháng = Số tiền vay / số tháng vay
Tiền lãi tháng đầu = Số tiền vay x lãi suất năm / 12
Giả sử vay trong 25 năm, tức 300 tháng, số tiền hai bạn phải trả là:
- Nếu vay 1,5 tỷ đồng, tiền gốc trả khoảng 5 triệu/tháng. Với lãi suất 13% - 15%, tháng đầu phải trả khoảng 16,3 - 18,8 triệu đồng. Tổng khoảng 21,3 - 23,8 triệu đồng/tháng.
- Nếu vay 2 tỷ đồng, tiền gốc khoảng 6,7 triệu/tháng. Lãi suất 13% - 15%, khoản phải trả là 21,7 - 25 triệu đồng. Tổng khoản trả có thể lên đến 28,3 - 31,7 triệu đồng/tháng.
Cho thấy vấn đề vay 1,5 tỷ đã chiếm khoảng 61% thu nhập, còn vay 2 tỷ có thể chiến hơn 80%. So với ngưỡng 10,5 - 14 triệu đồng/tháng đã tính ở phần trên, thì cả hai phương án đều đang khá căng.
Tuy nhiên, cách tính thường áp dụng theo gốc trả đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần. Nghĩa là những năm đầu khoản phải trả hàng tháng sẽ cao hơn, nhưng về sau khi dư nợ giảm dần thì tiền lãi cũng giảm theo, giúp tổng số tiền trả hàng tháng nhẹ hơn.
Vậy phương án tài chính nào an toàn hơn?
Để đảm bảo an toàn tài chính mà vẫn sớm có nơi ở, hai vợ chồng nên cân nhắc hai phương án sau:
- Hạ phân khúc nhà xuống: Thay vì cố mua căn 3,5 - 4 tỷ, hai vợ chồng có thể tham khảo thêm các tin mua bán căn hộ chung cư Hà Nội với mức giá thấp hơn để giảm số tiền vay. Nếu mức vay giảm xuống còn 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng, sẽ kéo tiền trả nợ về mức 10 - 14 triệu đồng, hoàn toàn nằm trong ngưỡng an toàn.
- Tích lũy thêm 1 - 2 năm: Tiếp tục ở thuê và tiết kiệm để tích thêm vốn tự có lên 2,5 - 3 tỷ rồi mới chốt mua căn hộ 4 tỷ. Phương án này giúp khoản vay được đưa về dưới ngưỡng 1 tỷ đồng.
- Tăng thêm thu nhập: Nếu vẫn muốn giữ phân khúc giá đó, tổng thu nhập của hai vợ chồng cần nâng lên tối thiểu 55 - 70 triệu đồng/tháng mới có thể không bị áp lực trả nợ đè bẹp.
Với 2 tỷ đồng tích góp và thu nhập 35 triệu đồng/tháng, việc vay thêm 1,5 - 2 tỷ để mua căn hộ hiện là áp lực khá lớn lên dòng tiền của hai vợ chồng. Phương án Bds123.vn đưa ra là giảm phân khúc căn hộ, tiếp tục tích lũy thêm hoặc nâng cao thu nhập để đưa khoản vay về mức phù hợp với khả năng trả nợ hàng tháng.
Hy vọng rằng những phân tích trên từ đội ngũ chuyên gia Bds123.vn sẽ giúp hai vợ chồng cân nhắc giữa việc mua ngay và tích lũy thêm. Nếu bạn còn băn khoăn trong việc tìm kiếm nơi ở, Nền tảng đăng tin trực tuyến BDS123 sẽ tiếp tục cập nhật thông tin, kinh nghiệm và các tin đăng để bạn dễ dàng tham khảo và lựa chọn căn hộ phù hợp hơn.
