Khái niệm căn hộ chung cư và những điều bạn cần biết
Hoàng Nguyễn Kinh TếHiện nay, người dân có xu hướng di chuyển về các thành phố lớn để an cư lạc nghiệp. Do đó mà nhu cầu về “nơi ăn chốn ở” thành thị ngày càng tăng cao. Trong đó, loại hình căn hộ chung cư được nhiều người quan tâm bởi tính tiện nghi của nó. Tuy nhiên cũng không dễ dàng để sở hữu một căn hộ đáp ứng mọi nhu cầu của bản thân. Nếu bạn có ý định sở hữu cho mình một căn hộ lý tưởng thì đừng bỏ qua bài viết này. Bds123.vn sẽ giả thích khái niệm căn hộ chung cư và những điều bạn chưa biết về nó.
Khái niệm căn hộ chung cư là gì?
Chung cư có thể được hiểu giống như là một phiên bản nâng cấp của khu nhà ở tập thể. Tuy nhiên, chung cư là một tòa nhà cao tầng, tập hợp nhiều căn hộ nhỏ bên trong. Hơn nữa, các dự án chung cư luôn chú trọng về hạ tầng cung cấp các dịch vụ như hầm gửi xe, thang máy, tiện ích nội ngoại khu, … Do đó, các tòa chung cư thường xuất hiện ở những thành phố lớn, khu đô thị hoặc khu dân cư.
Mặt khác, nhiều người lầm tưởng chung cư và căn hộ là hai từ có cùng khái niệm. Thế nhưng, thực tế thì:
- Chung cư là một tòa nhà bất động sản chứa các đơn vị căn hộ để bán hoặc cho thuê.
- Căn hộ chỉ là một sản phẩm thuộc tòa chung cư. Các căn hộ này được thiết kế theo không gian khép kín với đầy đủ công năng sử dụng. Thông thường thì những căn hộ này có thể được trang bị đầy đủ nội thất hoặc ở dạng thô chưa hoàn thiện.
Các loại hình căn hộ chung cư thường gặp ở Việt Nam
- Căn hộ thông thường được thiết kế đầy đủ các không gian sinh hoạt như phòng khách, nhà bếp, phòng ngủ và nhà vệ sinh. Loại hình này đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng từ bình dân, trung cấp cho đến cao cấp.
- Căn hộ Studio là loại hình có diện tích nhỏ hơn, thích hợp cho sinh viên hoặc những người độc thân. Mặc dù không có sự phân chia không gian nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ nhu cầu sinh hoạt.
- Căn hộ Officetel là loại hình căn hộ đa đang tích hợp 3 trong 1: nhà ở, khách sạn và văn phòng. Đây là loại hình thích hợp cho những ai vừa ở vừa làm việc.
- Shophouse là loại hình căn hộ thương mại kết hợp nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh. Đặc biệt, loại hình này có diện tích khá lớn và thường nằm ở tầng đế của tòa chung cư. Đây là nơi có lưu lượng khách đông đúc và thuận tiện cho hoạt động kinh doanh.
- Căn hộ Penthouse là loại hình căn hộ cao cấp nằm ở tầng cao nhất của tòa chung cư. Penthouse có phong cách thiết kế thiên về lối không gian mở, tận dụng view thông thoáng trên cao. Thông thường, loại hình này sẽ tích hợp thêm bể bơi, sân vườn hoặc các tiện ích ngoài trời. Do đó, Penthouse chỉ thích hợp với tệp khách hàng thuộc tầng lớp thượng lưu.
- Căn hộ Duplex là loại hình căn hộ thông tầng (ít nhất là 2 tầng liền kề trong 1 tòa chung cư).
- Căn hộ Sky Villa là loại hình căn hộ pha trộn giữa căn hộ hạng sang và biệt thự cao cấp. Khác với Penthouse thì loại hình này đảm bảo quyền riêng tư với lối đi và thang máy riêng.
Ưu khuyết điểm khi mua bán căn hộ chung cư là gì?
Căn hộ chung cư sẽ luôn là lựa chọn hoàn hảo cho những ai yêu thích lối sống hiện đại. Tuy nhiên, khi chọn sống trong một tòa chung cư vẫn tồn tại những ưu khuyết điểm.
1. Lợi thế khi mua căn hộ chung cư
- So với các loại hình nhà ở khác thì căn hộ chung cư có giá thấp hơn hoàn toàn. Với số tiền mua nhà riêng trong hẻm ngõ, bạn có thể sở hữu ngay cho mình một căn hộ tầm trung đầy đủ tiện nghi sinh hoạt. Hơn nữa, khoản tiền để đầu tư vào căn hộ chung cư cũng rẻ hơn nhiều so với các phân khúc khác như đất nền.
- Cơ sở hạ tầng hoàn thiện và hệ thống giao thông đồng bộ. Vì những tòa chung cư thường được xây dựng ở trung tâm thành phố hay ở các khu đô thị. Nên bạn không cần lo lắng về tính thanh khoản cùng những tiện ích mà nó mang lại.
- An ninh và an toàn luôn được đảm bảo với hệ thống camera 24/7. Cùng với đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp nên bạn sẽ ít gặp các rủi ro về an ninh khi sinh sống tại căn hộ chung cư.
- Môi trường sống xung quanh lành mạnh và dễ hình thành cộng đồng văn minh. Vì mỗi dự án chung cư đều có đơn vị quản lý và giải quyết các vấn đề một cách ổn thỏa nhất.
- Đặc biệt, bạn hoàn toàn yên tâm mỗi khi căn hộ bị hư hại, sẽ có đơn vị quản lý chịu trách nhiệm sửa chữa.
2. Bất lợi khi mua căn hộ chung cư
Bên cạnh những ưu điểm thì khi mua căn hộ chung cư vẫn có những khuyết điểm đáng kể:
- Không gian sinh hoạt cố định và không thể mở rộng khi có thêm thành viên.
- Khó khăn trong việc nâng cấp hoặc sửa chữa công trình.
- Dễ bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ nhà hàng xóm kế bên hoặc ở tầng trên.
- Do khan hiếm quỹ đất nên rất khó sở hữu một căn chung cư ở trung tâm thành phố. Bởi vì giá bán rất cao, còn những căn hộ giá rẻ thì ở xa trung tâm và khó khăn trong di chuyển.
- Có nguy cơ xảy ra ngập lụt hoặc cháy nổ cao hơn so với ở nhà riêng.
- Khó khăn trong việc sở hữu sổ hồng riêng.
- Giá bán chung cư sẽ tăng chậm hơn nhiều so với các phân khúc khác.
Kinh nghiệm chọn mua căn hộ chung cư lý tưởng
Để tránh những rủi ro không cần thiết trong quá trình mua bán căn hộ chung cư, bạn cần lưu ý những kinh nghiệm dưới đây:
- Xác định rõ nhu cầu và mục đích mua chung cư để làm gì? Mua để ở, đầu tư lướt sóng hay lâu dài? Đây luôn là tiêu chí hàng đầu giúp bạn xác định được loại hình căn hộ phù hợp. Nếu mua để ở thì có thể chọn căn hộ thông thường, Penthouse, Studio hoặc Sky Villa. Còn nếu bạn có mục đích đầu tư thì nên chọn các căn Officetel, Shophouse hoặc Duplex. Hơn nữa, khi lựa chọn căn hộ bạn cần phải lưu ý đến khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thường ngày hay không? Đây là yếu tố rất quan trọng, dù mua để ở hay đầu tư thì căn hộ phải có tính thanh khoản tốt mới đảm bảo được giá trị của nó.
- Kiểm tra ngân sách của bạn: Sau khi đã xác định được loại căn hộ để mua, bạn nên đánh giá khả năng tài chính. Điều này rất quan trọng bởi nó quyết định đến phương thức thanh toán khi mua căn hộ chung cư. Có thể là thanh toán nhanh nếu bạn có đủ tài chính hoặc chủ đầu tư sẽ hỗ trợ vay mua trả góp theo từng đợt.
- Lựa chọn căn hộ: Khi đã xác định được phạm vi phân khúc phù hợp, bạn sẽ tiến hành lựa chọn và so sánh căn hộ dựa trên các yếu tố như: diện tích, vị trí, pháp lý, tiện ích, ... . Lúc này, bạn phải quyết định là nên mua căn hộ đã hoàn thành hoặc đang thi công. Mỗi loại hình sẽ có những lợi ích và rủi ro đi kèm. Ví dụ như căn hộ đã hoàn thành sẽ có giá cao hơn những dự án đang xây dựng. Thế nhưng, rủi ro mà chúng mang lại sẽ tỷ lệ nghịch với giá thành.
- Chủ đầu tư dự án: Chọn lựa chủ đầu tư dự án uy tín và có kinh nghiệm lâu năm trong ngành sẽ giúp bạn yên tâm hơn về cả vật chất lẫn tinh thần. Những dự án thuộc những CĐT giỏi sẽ đảm bảo về chất lượng công trình cũng như các tiện ích mà nó mang lại. Hơn nữa, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm về các vấn đề pháp lý cũng như an ninh vì đã có đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
Một số câu hỏi về mua bán căn hộ chung cư thường gặp
Mua căn hộ đang là xu hướng được nhiều người quan tâm trong thời đại mới. Thế nhưng, hiện nay hàng loạt dự án chung cư mọc lên như nấm. Tình trạng này khiến bạn khó có thể chọn ra cho mình một căn hộ lý tưởng? Dưới đây là một số câu hỏi có thể giúp bạn sáng suốt đưa ra quyết định mua chính xác.
1. Nên đầu tư căn hộ đã hoàn thiện hay đang xây dựng?
Trong bối cảnh hiện nay, người mua sẽ e ngại với các dự án hình thành trong tương lai. Vì thế mà các dự án đã bàn giao thô hoặc hoàn thiện chắc chắn sẽ hút khách hơn. Bởi người mua hoàn toàn có thể đánh giá chất lượng của dự án bằng cách tham quan trực tiếp. Hơn nữa, những dự án đã hoàn thiện sẽ đảm bảo an toàn về mặt pháp lý hơn. Tuy nhiên, đầu tư dự án đang thi công cũng là lựa chọn không tệ. Đặc biệt là với những người có tham vọng, có kinh nghiệm và tầm nhìn xa. Do tính rủi ro cao hơn, nên khi đầu tư vào những dự án đang xây dựng cũng có cơ hội sinh lời cao hơn.
2. Cách tích giá bán và diện tích căn hộ?
Theo khoản 2, Điều 21 của Thông tư 16 quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư như sau:
- Tính theo kích thước thông thủy: chỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả ban công và logia gắn liền với căn hộ).
- Tính từ tim tường bao hoặc ngăn chia các căn hộ = diện tích thông thủy + diện tích tường bao/ngăn + diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật.
Bên cạnh đó, giá cả cũng là một yếu tố có tác động trực tiếp đến quyết định mua của khách hàng. Do đó, bạn cần phải biết cách định giá của một căn hộ dựa vào một số yếu tố. Trong đó, vị trí là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm. Mặt khác, bạn có thể tham khảo giá bán từ những sản phẩm căn hộ khác trong cùng khu vực. Hơn nữa, mức giá này cũng được tham khảo trực tiếp từ bảng giá địa phương hoặc giá bán Nhà nước đã ấn định. Ngoài ra, bạn có thể:
- Tham khảo giá bán chung cư từ các chuyên gia môi giới có kinh nghiệm.
- Từ tin đăng rao bán căn hộ trên các website bất động sản uy tín.
3. Sổ hồng riêng căn hộ chung cư có giá trị bao lâu?
Một số chuyên gia cho biết, quyền sử dụng chung cư sẽ dựa trên tuổi thọ thiết kế của dự án. Thông thường, sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Có nghĩa là trong vòng 50 - 70 năm, chủ sở hữu có quyền sử dụng cho đến khi công trình xuống cấp. Nếu sau 50 - 70 năm mà công trình vẫn còn đảm bảo chất lượng, CĐT cần phải gia hạn thời gian sử dụng dựa trên kết quả kiểm định.
4. Chi phí bảo trì và quản lý chung cư?
Theo điều 35, Nghị định 06/2021 quy định về chi phí bảo trì công trình nhà ở cần được xác định theo yêu cầu của pháp luật. Trong đó bao gồm:
- Chi phí bảo trì thường niên: lập kế hoạch và dự toán bảo trì, bảo dưỡng công trình hàng năm.
- Chi phí sửa chữa công trình bao gồm cả những thiết bị công trình.
- Chi phí tư vấn bảo trì công trình xây dựng.
- Một số chi phí khác như kiểm toán, bảo hiểm, kiểm tra phê duyệt quyết toán, …
Ngoài ra, người dân sinh sống trong căn hộ cần phải tuân thủ nội quy quản lý của chung cư. Những nội quy này và pháp luật có liên quan nên cần phải chấp hành. Trường hợp xảy ra các tranh chấp hoặc khiếu nại sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở.
5. Cần lưu ý những gì khi thanh toán?
Khi lập hợp đồng mua bán chung cư thì cả bên mua lẫn bên bán phải tuân thủ các điều khoản có trong hợp đồng. Trong đó sẽ có những khoản tiền hoặc thuế phí phải nộp:
- Phí công chứng hợp đồng mua bán được quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Khoản phí này bao gồm thù lao công chứng và phí công chứng.
- Thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC. Mức thuế TNCN = 2% giá trị chuyển nhượng căn hộ.
- Ngoài ra còn các khoản thuế phí khác như phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ hoặc các khoản phạt khi vi phạm HĐMB.
Một số dự án căn hộ chung cư nổi bật
1. Các dự án căn hộ tiêu biểu tại TPHCM
Dự án Mizuki Park
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Nam Long.
- Vị trí: Đại lộ Nguyễn Văn Linh, Phường Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Số lượng căn hộ 4677 căn.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích | Giá bán | Giá thuê |
|---|---|---|---|
| 2 PN + 1 WC | 56m² – 58m² | 2,3 tỷ - 2,6 tỷ | 7 triệu/tháng |
| 2 PN + 2 WC | 67m² – 71m2 – 78m² | 2,75 tỷ - 3,6 tỷ | 7,5 - 9 triệu/tháng |
| 3 PN + 2 WC | 86m² – 95m2 – 111m² | 3,3 tỷ – 3,5 tỷ – 4,5 tỷ | 10 -15 triệu/tháng |
| Shophouse | 6 x 20m | 15 tỷ - 17 tỷ | 30 - 60 triệu/tháng |
| Nhà phố Valora Island | 5 x 20m | 8 tỷ - 9 tỷ | |
| Biệt thự Valora Island | 120m² – 300m² | 15 tỷ - 19 tỷ | |
| Nhà phố Camellia | 5,7 x 13m | 6 tỷ | |
| Biệt thự Camellia | 12,5 x 12,5m | 15 tỷ |
Thảo Điền Green
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản SIC.
- Vị trí: 192 Nguyễn Văn Hưởng, Phường Thảo Điền, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Số lượng 204 căn hộ và 9 căn shophouse.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích | Giá bán |
|---|---|---|
| 1 PN + 1 WC | 55,06m² | 6,3 - 6,7 triệu/m² |
| 1 PN + 1 WC | 61,54m² | 7 - 7,3 triệu/m² |
| 2 PN + 2 WC | 83,98m² | 9,6 - 10 triệu/m² |
| 2 PN + 2 WC | 86,65m² | 9,9 - 10,4 triệu/m² |
| 3 PN + 2 WC | 109,09m² | 12,5 - 13 triệu/m² |
| 3 PN + 2 WC | 126,7m² | 14,5 - 15,2 triệu/m² |
| Penthouse | 323,29m² | 37,2 - 38,8 triệu/m² |
| Penthouse | 400,71m² | 46 - 48,1 triệu/m² |
Grand Marina Saigon
- Chủ đầu tư: Tập đoàn Masterise Home.
- Vị trí: Số 2 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Số lượng 4.000 căn hộ.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích | Giá bán |
|---|---|---|
| 1 PN + 1 WC | 51m² – 58m² | 18 tỷ |
| 2 PN + 2 WC | 78m² – 100m² | 26 tỷ |
| 3 PN + 2 WC | 106m² | 41 tỷ |
2. Các dự án căn hộ tiêu biểu tại Hà Nội
The Tonkin - Vinhomes Smart City
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Vinhomes.
- Vị trí: Phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
- Số lượng gần 1.200 căn hộ.
- Giá bán trung bình dao động trong khoảng 45 - 58 triệu/m².
The Pavilion - Vinhomes Ocean Park
- Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup.
- Vị trí: Thị trấn Trâu Quỳ, Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội.
- Số lượng khoảng 2.700 căn hộ.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích | Giá bán |
|---|---|---|
| Studio | 27,1m² – 34,6m² | 1,1 - 1,5 tỷ |
| 1 PN | 35,1m² – 47m² | 1,5 - 1,8 tỷ |
| 1 PN +1 | 42,7m² – 48m² | 1,6 - 2,0 tỷ |
| 2 PN | 53,3m² – 73,9m² | 2,3 - 3,0 tỷ |
| 3 PN | 78,2m² – 98,4m² | 3,1 - 4,2 tỷ |
Masteri West Heights
- Chủ đầu tư: Masterise Group.
- Vị trí: Phường Tây Mỗ – Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
- Số lượng 3.599 căn hộ.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích | Giá bán |
|---|---|---|
| Studio | 27,2m² – 35,2m² | 1,8 - 2,9 tỷ |
| 1 PN | 41,8m² – 42,1m² | 2,5 - 3,9 tỷ |
| 2 PN | 54,2m² – 60,1m² | 3,5 - 5,0 tỷ |
| 2 PN + | 61,7m² – 62,9m² | 4,3 - 5,3 tỷ |
| 3 PN | 73,5m² – 79,3m² | 4,4 - 6,7 tỷ |
| Duplex | 84,2m² – 127,7m² | 5 - 8 tỷ |
3. Các dự án căn hộ tiêu biểu tại Bình Dương
Căn hộ Astral City
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt.
- Vị trí: Mặt tiền Quốc lộ 13, Thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương.
- Số lượng 4.966 căn hộ.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích |
|---|---|
| 1 PN | 1,6 tỷ |
| 2 PN | 1,73 tỷ |
| 3 PN | 1,86 tỷ |
| Cao trần | 1,85 tỷ |
| Dual Key | 1,9 tỷ |
| Sky Villas | 2,2 tỷ |
Căn hộ Lavita Thuận An
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Bất động sản Thuận An.
- Vị trí: Quốc lộ 13, phường Thuận Giao, Thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.
- Số lượng 2.477 căn hộ.
- Giá bán:
| Loại hình | Diện tích |
|---|---|
| 1 PN | 1,6 tỷ |
| 2 PN | 2,5 tỷ |
| 3 PN | 3 tỷ |
Căn hộ Biconsi Tower
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Xây dựng Tư vấn Đầu tư Bình Dương.
- Vị trí: Số 1 đường Phú Lợi, phường Phú Lợi, Thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
- Số lượng 296 căn hộ.
- Giá bán trung bình dao động trong khoảng 35 - 40 triệu/m².
Trên đây là khái niệm căn hộ chung cư và những điều bạn chưa biết mà Bds123.vn đã tổng hợp được. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định mua đúng đắn. Không chỉ sở hữu cho mình căn hộ lý tưởng, mà còn giúp tối ưu ngân sách và mang lại hiệu quả đầu tư sinh lời cao.
