Điều kiện trước khi giao dịch mua bán chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, điều 118 quy định theo điều kiện nhà ở để tham gia thủ tục mua bán chung cư bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:

• Có giấy chứng nhận sử dụng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
• Không thuộc diện đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tính pháp lý của một dự án căn hộ chung cư

Để có thể triển khai dự án và tiến hành xây dựng, bắt buộc kế hoạch đó phải có sự chuẩn bị kỹ càng, chỉnh chu, đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật nhà nước đưa ra.

1. Chủ đầu tư

Để trở thành một chủ đầu tư bất động sản bắt buộc cá nhân đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được nêu ra tại Điều 4 Nghị Định 02/2022/NĐ-CP. Hoàn tất các thủ tục giấy tờ và yêu cầu cần phải có của một doanh nghiệp. Từ đó chứng minh tư cách kinh doanh dự án bất động sản với vai trò là một chủ đầu tư.

Sau khi trở thành một CĐT bất động sản, cần xây dựng sự uy tín của mình qua quy mô dự án, chất lượng dự án, thông tin chi tiết về chính mình qua website chính thức. Hãy chắc chắn rằng tất cả những dự án được thực hiện đều niêm yết với hình ảnh và thông tin chính xác. Điều này giúp việc khai thác và nắm bắt thông tin trở nên dễ dàng hơn, đánh giá được mức độ thực thi dự án sở hữu.

2. Giấy tờ pháp lý dự án chung cư

Trước khi ra quyết định mua bán căn hộ chung cư, ngoài chủ đầu tư thì giấy tờ pháp lý đóng vai trò vô cùng quan trọng. Một dự án chung cư có thể đưa ra thị trường mua bán bắt buộc phải đáp ứng đủ các loại giấy tờ sau:

a. Hoàn tất nghĩa vụ của một công dân

Muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành hết các nghĩa vụ của một công dân trong việc sở hữu đất. Tức phải hoàn thành tất cả các nghĩa vụ nộp tiền bao gồm sử dụng, tiền thuế, khoản phí và lệ phí như lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,... Nếu không hoàn thành bắt buộc giấy chứng nhận quyền sử dụng và dự án cấp phép sẽ bị “treo” và không được phép đưa vào hoạt động kinh doanh.

Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất gồm có:

• Người được nhà nước giao đất để sử dụng cho mục đích làm nhà ở, xây dựng mô hình nhà ở cho thuê hoặc bán, công trình hỗn hợp cao tầng hoặc xây dựng nghĩa trang.
• Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất với mục đích làm nhà ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn lâu dài được nhà nước công nhận sử dụng.
• Đất được nhà nước cho phép cải tạo, đổi chức năng sử dụng nhằm đem đến hiệu quả khai thác cao.

b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 điều 147 cho phép CĐT xây dựng dự án được quyền thế chấp chính dự án đó để vay vốn hoặc xây dựng các dự án nhà ở khác. Tức khi cầm trên tay giấy chứng nhận quyền sử dụng thì lô đất đã được giải phóng mặt bằng, phù hợp với pháp lý, không dính tranh chấp bất hợp pháp.

Do đó, trước khi ra quyết định ký kết mua bán hoặc góp vốn đầu tư, người mua cần phải kiểm tra kỹ các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt chỉ chấp nhận giấy là bản gốc không xem công chứng hoặc bản sao. Việc xem bản gốc chứng tỏ được lô đất này đã hoàn tất giải ngân hoặc trả hết nợ cho ngân hàng.

c. Giấy phép xây dựng dự án

Đây là giấy tờ được cơ quan ban ngành - Sở Xây Dựng chấp thuận cho phép cá nhân hoặc tổ chức được thực hiện xây dựng dự án, công trình của mình theo đúng kế hoạch đã phê duyệt trước đó. Việc này tránh được tình trạng dự án bị đình chỉ, không làm chậm tiến độ, ảnh hưởng đến hiệu suất công việc.

Trừ các dự án công trình thuộc Khoản 2 Điều 89 Luật Xây Dựng năm 2014 sẽ được miễn giấy phép xây dựng như nhà ở riêng lẻ nông thôn có quy mô xây dựng dưới 7 tầng, công trình xây dựng cấp IV,... Tất cả trường hợp còn lại nếu cố ý hiên ngang xây dựng khi chưa có sự cho phép bắt buộc sẽ bị xử phạt, thậm chí đình công không thể tiếp tục xây dựng.

d. Hợp đồng mua bán chung cư

Đây không chỉ đơn giản là một tờ giấy mà chúng đóng vai trò quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm giữa người bán và người mua căn hộ chung cư. Vì thế cần phải xem xét thật kỹ, đọc từng câu chữ đảm bảo thông tin chính xác, nội dung minh bạch trước khi xuống bút ký tên.

Một vài lưu ý cần biết trong bản hợp đồng:

• Đơn vị đồng tiền thanh toán phải tuân thủ theo quy định của ngân hàng nhà nước tức VNĐ.
• Nắm rõ tiến độ thanh toán và tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng của dự án cho đến ngày bàn giao.
• Chỉ nên thanh toán trước 70% giá trị căn hộ, giữ lại từ 5 - 10% cho đến khi nhận được sổ hồng.
• Xác nhận kỹ thông tin căn hộ bao gồm vị trí tầng, mã căn hộ, tên dự án, nội thất bàn giao,...
• Thỏa thuận rõ ràng các khoản phí dịch vụ khi sở hữu căn hộ, các dịch vụ bao gồm những gì, thời gian đóng, hình thức như thế nào.
• Cuối cùng người ký hợp đồng bắt buộc phải là người có thẩm quyền đủ điều kiện đại diện theo pháp luật của CĐT hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp được công nhận.

Lời kết

Bds123.vn hi vọng rằng qua bài viết này sẽ giúp người mua và người bán hiểu rõ hơn về thị trường chung cư. Nắm bắt được các thông tin cần thiết và chuẩn bị một cách đầy đủ, hạn chế tình trạng sai sót hoặc thiếu hụt dẫn đến rủi ro ngoài ý muốn. Bạn cũng có thể truy cập ngay vào trang web của chúng tôi - website bất động sản gắn kết người mua và người bán, người thuê và người cho thuê theo tiêu chí “3 TỐT”: Sản phẩm tốt - Giá cả tốt - Dịch vụ tốt - để tham khảo thêm nhiều nội dung, giấy tờ pháp lý nhé.