Giá đất tăng mạnh, liệu căn hộ chung cư bình dân có chỗ đứng?

Tình hình phát triển căn hộ chung cư trong những năm gần đây

Đầu năm 2020 tất cả các hoạt động mua bán bất động sản diễn ra mạnh mẽ, nhiều nơi xuất hiện tình trạng sốt đất, giá bán bị thổi phồng quá mức so với thực tế. Tuy nhiên việc này chỉ hoạt động trong thời gian ngắn. Đến giữa năm 2020 sự xuất hiện của đại dịch Covid đã ảnh hưởng rất nhiều đến BĐS cụ thể nguồn cung chào bán giảm hẳn 35% so với năm trước, tỷ lệ tiêu thụ từ đó cũng tụt giảm. Các sự kiện tổ chức mua bán hay hoạt động xây dựng tạm ngưng, khiến cho nhiều dự án không thể xây dựng theo đúng tiến độ như đã hứa.

Đặc biệt không một căn hộ phân khúc bình dân nào được xây dựng, trong khi đây là loại hình căn hộ thương mại giá rẻ, có tính thanh khoản cao, rủi ro thấp và nhận được đông đảo sự quan tâm của người dân. Nguyên nhân chính lý giải cho sự việc này chính là lợi nhuận mang lại khá thấp so với giá đất bán, không đem lại tiềm năng sinh lời cao.

Đến năm 2021, phân khúc chung cư bình dân vẫn không ghi nhận thêm bất kỳ dự án nào, mặc dù thị trường đang khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Ngược lại phân khúc cao cấp vô cùng phát triển, nhiều dự án nối tiếp nhau xây dựng tại các khu vực đắc địa, giá bán quỹ đất cao, đem lại tiềm năng sinh lời. Cụ thể, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang có giá bán trên 90 triệu/m2 chiếm 18%, căn hộ hạng A có giá bán trên 50 triệu.m2 chiếm 36.9%, căn hộ hạng B dòng chung cư trung cấp giá bán 35 - 45 triệu/m2 chiếm 44.6% và hạng C dòng căn hộ bình dân dưới 25 triệu/m2 chiếm 0%.

Việc chênh lệch giữa hai phân khúc cao cấp và trung bình chủ yếu xuất phát từ giá bán quỹ đất và tình trạng đất. Những khu vực có vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông đồng bộ, liền kề với các sông lớn hoặc nằm gần trung tâm thương mại,... Thường có giá bán khá cao so với mặt bằng chung, kéo theo giá bán căn hộ tăng dẫn đến việc không có dự án nào mức giá bán dưới 30 triệu/căn.

Việc không xuất hiện loại hình căn hộ theo phân khúc bình dân đã dẫn đến hiện tượng lệch pha cung - cầu, khiến thị trường căn hộ trở nên thiếu cân đối, không có tính bền vững. Chưa giải quyết được bài toán thiếu nhà ở cho cư dân trong khi phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu dư thừa.

Không gian sống hạn hẹp tại căn hộ chung cư bình dân

Nguồn cung nhà ở căn hộ giá thấp ngày càng lớn nhưng nhường như chủ đầu tư vẫn không mấy quan tâm đến phân khúc này, mà tập trung chủ yếu tối đa hóa lợi nhuận đẩy mạnh giá bán lên thị trường, tạo hiệu ứng truyền thông thu hút đông đảo khách hàng qua từng đợt mở bán. Thay vì đẩy mạnh biên độ lợi nhuận theo từng năm, ta có thể giảm giá bán căn hộ bằng cách rút ngắn thời gian hoàn thành các thủ tục giấy tờ, cắt giảm đi những chi phí phát sinh không đáng có, tạo ra sản phẩm có lợi và đúng với nhu cầu sử dụng của người dân hiện nay.

Để giải quyết cho nhu cầu nhà ở bình dân này, Chính phủ đã cho phép xây dựng mô hình nhà ở căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu là 25m2 và đang trong quá trình xây dựng, lên kế hoạch cho mô hình căn hộ với giá bán hợp lý cùng nhiều chính sách ưu đãi. Đây là một phân khúc được đông đảo các chuyên gia cân nhắc và xem xét với lĩnh vực này vẫn đem lại hiệu quả kinh tế, tỷ suất lợi nhuận và ít rủi ro trong quá trình đầu tư.

Căn hộ bình dân biến thành phân khúc cao cấp

Căn hộ bình dân dần mất hút khỏi thị trường căn hộ chung cư, kể cả khi nhu cầu sử dụng của con người tăng cao. Giá bán căn hộ dưới mức 35 triệu/m2 không còn xuất hiện, thay vào đó là những căn hộ được bán với mức giá 45 triệu/m2. Đặc biệt các dự án chung cư quận ngoại thành xa trung tâm thành phố cũng dần nâng hạng khi Nhà nước chú trọng quy hoạch đồng bộ. Chính vì thế các dự án lúc khởi công là căn hộ bình dân nhưng sau khi hoàn thiện lại trở thành căn hộ trung cấp, cao cấp.

Điều này đã khiến thị trường bất động sản luôn biến đổi không ngừng, làm mất đi sự cân bằng tự nhiên vốn có giữa các phân khúc căn hộ. Tuy nhiên Chủ tịch HOREA nhận định rằng bất động sản năm 2022 sẽ có xu thể phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại, đem đến sự cân bằng giữa các phân khúc. Tuy nhiên việc cải thiện nhu cầu nhà ở phù hợp với thu nhập cá nhân không phải một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để có thể xây dựng và bổ sung vào thị trường này.

Lời kết

Ngày nay với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhiều dự án căn hộ chung cư được xây dựng nối tiếp nhau và nằm tại các vị trí đắc địa trung tâm thành phố. Cung ứng ra thị trường một nguồn cung dồi dào, nhưng phân khúc khách hàng hướng đến lại không đông đảo như phân khúc bình dân. Điều này dẫn đến việc thừa căn hộ cao cấp, thiếu căn hộ bình dân, chưa giải quyết được nhiều cho nhu cầu đời sống của người dân. Bds123.vn hi vọng rằng trong tương lai với sự hỗ trợ của các chuyên gia trong ngành, phân khúc căn hộ bình dân sẽ quay trở lại thị trường, đem đến cho người dân một nơi an cư lập nghiệp.