Yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

1. Yếu tố tự nhiên

Đây là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm nhiều yếu tố nhỏ bên trong như vị trí, diện tích, kích thước, địa hình, kiến trúc, môi trường,...

Vị trí bất động sản quyết định nhiều đến giá trị và giá cả, được chia thành 2 loại trong đó:

• Vị trí tương đối: Là những bất động sản có vị trí nằm ở trung tâm đô thị, nơi cư dân tập trung đông đúc, gần các khu công nghiệp hay trường học hoặc thương mại dịch vụ,...
• Vị trí tuyệt đối dành cho những dự án bất động sản nằm tại ngã 3 hoặc ngã 4, trục đường giao thông chính.

Nếu bất động sản nào thừa hưởng được cả hai loại vị trí thì sẽ có giá trị bán ra khá cao so với các bất động sản ở một vị trí.

Kích thước, diện tích bất động sản lớn hay bé rất được quan tâm, nhưng chú trọng hơn chính là mảnh đất có được tối ưu không gian sử dụng, thỏa mãn được lượng lớn khách hàng đến xem không? Nếu có, kích thước lớn giá bán sẽ cao hoặc ngược lại nếu không nhận được sự ưa thích từ mọi người, dù rất có lớn giá bán sẽ không được như ý muốn.

Ngày nay khi xã hội phát triển, con người dần chú trọng đến việc bảo vệ sức khỏe và đòi hỏi một môi trường sống trong lành, yên tĩnh. Chính vì thế giá bán bất động sản ở những nơi đây sẽ cao hơn so với nơi có môi trường sống ô nhiễm, an ninh kém.

Đặc biệt khu vực địa hình và thiên nhiên được người mua chọn lựa khá kỹ lưỡng. Đối với những khu vực thấp, thường vùng trũng hay bị ngập nước sẽ có giá bán thấp hơn và so với khu vực cao, bởi tránh được tình trạng ngập lụt hoặc mưa bão. Cũng giống với chọn địa hình thì những khu vực có độ rủi ro cao, người dân thường tiếp xúc với bão, lũ lụt, động đất, thời tiết xấu sẽ không bao giờ có giá bán cao.

2. Yếu tố thị trường

Bất kỳ một dự án nào muốn thu hút đông đảo sự chú ý của giới đầu tư và các chuyên gia bất động sản bắt buộc chủ đầu tư phải chứng minh được cho họ thấy đây là dự án ẩn chứa nhiều tiềm năng phát triển và có giá trị sử dụng lâu đời. Từ đó giá bất động sản sẽ có sự thay đổi.

Mối quan hệ cung cầu cũng ảnh hưởng rất nhiều đến biến đổi giá, khi lượng cầu tăng cao dẫn đến nguồn cung khan hiếm. Điều này khiến giá bán tăng mạnh, sức cạnh tranh giữa các dự án ngày càng lớn. Hoặc ngược lại, nếu lượng cầu giảm đqqai, lượng cung tăng thì giá bất động sản rơi vào trạng thái đứng khi không có sự cạnh tranh qua lại giữa các đối thủ.

3. Yếu tố pháp lý

Điều kiện duy nhất để chứng minh nhà đất thuộc quyền sở hữu của bất kỳ ai hoặc hợp pháp mua bán bắt buộc phải có những giấy tờ liên quan sau như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, sổ hồng, sổ đỏ,... Đây là những giấy tờ thông tin cần thiết bắt buộc bạn phải đọc qua thật kỹ trước khi ra quyết định đưa ra giá trị của sản phẩm.

Những quy định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với bất động sản, quyền hạn sử dụng đất và các công trình sở hữu xây dựng khác gắn liền với BĐS đó như cho thuê hoặc thế chấp, xuất hiện tình trạng tranh chấp đất đai hoặc hạn chế trong việc sở hữu. Nếu gặp trường hợp này dù đất có vị trí thuận lợi, môi trường sống tốt, dân cư tập trung đông đúc vẫn không thể săn đón được.

Ngoài ra, đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cũng tác động khá nhiều đến lĩnh vực bất động sản, điển hình như:

• Khuyến khích nhà đầu tư bên ngoài vào bất động sản địa phương, kích thích nhu cầu sử dụng, gián tiếp tăng giá bán.
• Cho người Việt sinh sống tại nước ngoài được phép sở hữu bất động sản.
• Những ai không có hộ khẩu thành phố được phép mua nhà tại thành phố
• Thay đổi các chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản.

4. Các yếu tố khác

• Yếu tố vĩ mô trong đó quyết định đến đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản hoặc những khu vực đủ điều kiện tham gia. Có mức độ tăng trưởng GDP hàng năm cao, thu nhập trung bình cao hay thấp so với những vùng khác. Số lượng lô, diện tích sử dụng của thửa đất,...
• Yếu tố xã hội tác động ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi mật độ dân số liên tục tăng đều mỗi năm khiến lượng cầu tăng đột biến. Chất lượng giáo dục, y tế, trình độ dân trí và vấn đề an ninh xã hội được chú trọng.
• Mô hình trung cấp, những căn nhà 1 - 2PN sẽ lên ngôi, bởi nhận được sự ưa chuộng đông đảo của người dân.
• Tình trạng lệch pha cung cầu cao, xuất hiện hầu hết ở tất cả các quận/huyện.
• Ban hành nhiều quy phạm pháp luật, gia tăng mục đích sử dụng, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp.

Lời kết

Ngoài những yếu tố trên còn rất nhiều yếu tố tiềm ẩn khác tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Khi tiến hành mua bán hoặc cho thuê tại thị trường này bạn nên tìm hiểu thật kỹ thông tin liên quan đến bất động sản đó. Đặc biệt khi mua bán chung cư bạn nên xem rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc các loại giấy tờ liên quan chứng minh từ người bán. Tránh việc chạy theo thị trường, những nhà môi giới để mất tiền oan hoặc đầu tư chôn vốn.