Tại sao hàng loạt dự án bất động sản lâm vào tình cảnh đình trệ thi công?

Tổng quan thị trường bất động sản hiện nay

Chiều ngày 24/4, tại buổi họp báo thường kỳ, Bộ Xây dựng đã đưa ra thông tin về tình hình giao dịch bất động sản trong quý I/2023. Trong đó, số lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với quý trước và chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản nói chung vẫn có phản ứng tích cực đối với các giải pháp của Chính phủ. Với nhiều dấu hiệu tích cực, bao gồm sự phục hồi niềm tin của nhà đầu tư vào việc triển khai một số dự án bất động sản sau một thời gian tạm dừng. Hơn nữa, lượng tìm kiếm và giao dịch bất động sản đã có xu hướng tăng lên, đặc biệt vào cuối quý.

Thế nhưng, theo báo cáo thì thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn cần được giải quyết trong thời gian tới. Theo số liệu thống kê, nguồn cung nhà ở thương mại còn nhiều hạn chế và có xu hướng giảm so với quý trước. Chỉ có 17 dự án được cấp phép mới, trong khi đó quý IV/2022 là 22 dự án và quý I/2022 là 39 dự án. Tương tự, 52 dự án đủ điều kiện để bán nhà ở trong tương lai, ít hơn so với 59 dự án trong quý IV/2022 và 56 dự án trong quý I/2022. Số lượng dự án hoàn thành chỉ 14 dự án, cũng thấp hơn so với 28 dự án của quý IV/2022 và 22 dự án của quý I/2022.

Mặt khác, thị trường bán căn hộ chung cư vẫn thu hút được sự quan tâm của nhiều người dù cho thị trường BĐS có nhiều biến động. Nhất là nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Tuy nhiên, số lượng dự án căn hộ chung cư mới được mở bán trong quý I/2023 không nhiều. Phần lớn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung, cao cấp và tại một số tỉnh, thành phố lớn. Theo số liệu thống kê, thị trường có 397 dự án đang triển khai với quy mô 453.426 căn. Trong đó, 152 dự án đang xây dựng với 153.426 căn; 245 dự án với 300.000 căn đang thực hiện thủ tục đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường có tổng cộng 106.401 giao dịch bất động sản thành công trong quý I/2023. Con số này giảm 35% so với quý IV/2022 và giảm 39% so với quý I/2022. Hơn nữa, lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền (giảm 55% so với quý IV/2022 và 56% so với quý I/2022). Trong khi đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà riêng lại tăng trưởng đột biến (Tăng 272% so với quý IV/2022 và 193% so với quý I/2022).

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ đưa ra đề xuất nhằm giải quyết các khó khăn của thị trường bất động sản. Theo đó, các nhiệm vụ cần tập trung triển khai theo Nghị quyết số 11 của Chính phủ. Đồng thời, chính quyền địa phương cần phối hợp rà soát quỹ đất và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên toàn địa bàn.

Ngoài ra, Bộ cũng sẽ tập trung triển khai chính sách: “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, theo Quyết định số 338/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ. Bằng cách đôn đốc Chính quyền địa phương đẩy mạnh triển khai "Đề án" này. Qua đó sẽ giúp cải thiện tình trạng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp. Đồng thời góp phần giải quyết khó khăn trên thị trường bất động sản.

Nguyên nhân khiến các dự án bất động sản bị đình trệ

Theo nghiên cứu của các chuyên gia, nhiều dự án nhà ở cũng như khu đô thị đang triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và bị buộc phải ngừng thi công. Bộ Xây dựng cho rằng có 3 nguyên nhân chính khiến các dự án bất động sản này bị đình trệ.

Các yếu tố liên quan đến pháp luật Đất đai

- Điển hình nhất là nhiều dự án chậm triển khai bởi phương pháp định giá đất chưa nhất quán.

- Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Việc thu hồi Giấy chứng nhận không đúng quy định đã được chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, việc đền bù và giải phóng mặt bằng cũng đã gây khó khăn cho các dự án.

- Nhiều doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án. Cũng như vấn đề về giao đất và cho thuê đất dự án đối ứng BT.

Các yếu tố liên quan đến quy hoạch

- Mặc dù, nhiều dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch chi tiết 1/500. Tuy nhiên, chúng không phù hợp với các quy hoạch cấp trên. Có nghĩa là các quy hoạch trước đó không còn phù hợp và đang được rà soát, điều chỉnh và cập nhật lại.

- Việc điều chỉnh này cần phải đảm bảo đồng bộ cho quy hoạch xây dựng, bao gồm: quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500. Đặc biệt là đối với các dự án cần được phê duyệt quy hoạch một cách chi tiết.

Các yếu tố liên quan đến pháp luật đầu tư

- Việc điều chỉnh tiến độ dự án vì nguyên nhân khách quan không nhất thiết phải thực hiện thẩm định hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định.

- Điều chỉnh tiến độ dự án do chậm tiến độ vì nguyên nhân chủ quan. Và chỉ áp dụng cho các dự án có thời điểm hoàn thành trước ngày 01/01/2021 theo Luật Đầu tư 2020.

- Đối với các dự án nhà ở thương mại, quy định không cho phép chấp thuận chủ trương. Đồng thời, việc lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn đẩy mạnh triển khai các chính sách mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc. Nhất là các thủ tục về chuẩn bị đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án bất động sản. Điển hình là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, theo các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và đầu tư. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn.

Bên cạnh đó, cần tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn. Qua đó tiến hành bổ sung quy hoạch đô thị và khu công nghiệp để đảm bảo đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Đồng thời, việc công khai và minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng và tiến độ triển khai các dự án cũng rất quan trọng. Mục đích chính là để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ và giá cả không hợp lý.

Trên đây là tất tần tật thông tin về thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2023 mà Bds123.vn đã tổng hợp. Mong rằng với những thông tin hữu ích này sẽ giúp quý độc giả có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường. Qua đó giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư sao cho hợp lý và tối ưu được dòng tiền sinh lời.